К иностранным инвесторам пришел аппетит

Основные события и тенденции рынка коммерческой недвижимости

24 декабря 2007 в 16:33, просмотров: 324

Уходящий год на рынке коммерческой недвижимости столицы и Подмосковья был богат на яркие события. Во-первых, по сравнению с 2006 годом было построено значительно больше современных офисов, торговых центров и складов. Во-вторых, на рынок пришли новые крупные международные фонды, в том числе из Северной Америки. Эксперты предсказывают новый всплеск интереса к проектам высококлассной коммерческой недвижимости.

Офисы

К концу года общее количество качественных офисных площадей в Москве составило около 6,9 млн. кв. м. По мнению руководителя отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирины Фроловой, основной тенденцией рынка в 2007 году стал беспрецедентный рост ставок аренды. Ставки на помещения класса А за год выросли более чем на 65%. По темпам роста ставок на офисные помещения в мире Москва уступает только Сингапуру, где темпы роста в 2007 году составили 83%. На данный момент Москва — самый дорогой город в мире после Лондона и Мумбаи по уровню ставок аренды на офисные помещения. “Еще одной важной тенденцией года стал выход крупнейших российских девелоперов на IPO. Система Галс, ПИК, RGI, AFI Development направили привлеченные средства на приобретение новых проектов, что, несомненно, способствовало развитию офисного рынка, усилило конкуренцию среди девелоперов, а значит, улучшило качество объектов офисной недвижимости”, — подчеркнула Ирина Фролова.

Как сообщили в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в ноябре было построено 9 проектов классов А и В. Одним из крупных проектов класса А стала “Башня на набережной”, фаза III компании ENKA с офисной площадью около 100 тыс. кв. м.  В классе В заметным событием стал ввод в эксплуатацию бизнес-центра “Вятка” на ул. Вятской, вл. 35, с офисной площадью около 9,6 тыс. кв. м. В ноябре средние запрашиваемые арендные ставки для помещений класса А незначительно снизились по сравнению с предыдущим месяцем и составили около $960 за кв. м в год. Средняя арендная ставка для помещений класса B в ноябре снизилась на 15% по сравнению с октябрьским показателем и составила около $590 за кв. м в год. Меньше всего свободных помещений класса А и В по-прежнему наблюдается в Замоскворечье и на юго-западе, там уровень свободных помещений менее 3%.

Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В.

“На рынке наблюдается тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения”, — отметил региональный директор по офисной недвижимости Colliers International Пол Блэкман. По его мнению, спрос на офисные помещения в бизнес-парках будет по-прежнему высок. Девелоперы будут разрабатывать новые проекты за пределами МКАД.

Торговые центры

Региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев сообщил, что на конец декабря общая площадь торговых центров Москвы составила более 3,59 млн. кв. м, в том числе торговая площадь — более 1,86 млн. кв. м, в пересчете на 1 тыс. жителей — 175 кв. м. Прирост предложения торговых площадей составил около 568 тыс. кв. м (торговой площади — около 298 тыс. кв. м). С начала года в Москве открылись 12 крупных торговых центров. Но, несмотря на эти впечатляющие результаты, в Москве по-прежнему наблюдается недостаток качественных торговых площадей, что влияет на уровень арендных ставок. По оценкам экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах в ноябре выросла и составила $2092 за кв. м в год (против $2000 за кв. м в год в октябре). Самые высокие арендные ставки были зафиксированы в центре города и районе Третьего транспортного кольца и составили $3100 и $2640 за кв. м в год.

Старший директор, руководитель отдела торговых помещений CB Richard Ellis Джефф Кершо отметил большой интерес к так называемой бокс-торговле. На его взгляд, в 2008 году это направление начнет активно развиваться в России.

“При осуществлении сделок по аренде коммерческой недвижимости многие владельцы зданий ориентируются на европейскую валюту. Но, как и принято российским законодательством, все операции осуществляются в рублях”, — заметил г-н Кершо. По его прогнозу, во втором квартале 2008 года увеличится количество сделок по слиянию компаний. Инвесторы постепенно привыкнут к текущему состоянию по кредитованию и снова начнут активно приобретать недвижимость в России. Опрошенные “ЭВ” эксперты считают, что в 2008 году начнется новый виток развития торговых центров в Москве.

В следующем году истекают сроки аренды в торговых центрах, которые были построены много лет назад, и неизбежен пересмотр арендных ставок. “Арендаторы и владельцы зданий будут вести активные переговоры в отношении ставок и условий аренды, когда процент оборота превысит минимальные ставки аренды и продажи перейдут на следующий уровень, что приведет к увеличению процента сданных в аренду площадей. Открытая система расчета операционных расходов начинает постепенно приниматься участниками рынка торговой недвижимости, поэтому повысится прозрачность управления торговыми центрами”, — считает Джефф Кершо.

Склады


По мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Максима Шакирова, самыми заметными складскими проектами, введенными в эксплуатацию в этом году, стали логопарки “Белая Дача” (складская площадь 30 тыс. кв. м), “Крекшино” (25 тыс. кв. м) и Springs Park (20 тыс. кв. м), а также заявленные к вводу до конца года логопарки “Покров” (61 тыс. кв. м), МЛП “Подольск” (100 тыс. кв. м), 1-я и 2-я фазы “Северного Домодедова” (374 и 184 тыс. кв. м соответственно). Осенью в подмосковном городе Жуковском открылся новый фармацевтический логистический комплекс “Терминал-Восток”.
Как считает заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий, в уходящем году изменились масштабы проектов. Если раньше ставка делалась на складские комплексы до 100 тыс. кв. м, то в этом году фокус девелоперов сместился в сторону 400—500 “тысячников”. В течение года выросли сроки договоров аренды. Если в минувшем году контракты обычно ограничивались пятью годами, то в этом году львиная доля договоров колеблется в коридоре 7—10 лет, созданы прецеденты и на 20 лет. “У “якорных” арендаторов проснулся аппетит на квоты — ранее они брали в аренду площади до 10 тыс., то сейчас в контрактах зачастую фигурируют 50—80 тыс. “квадратов”. В этом году на рынке складской недвижимости появились сетевые игроки. Впервые высокую активность проявили зарубежные инвесторы”, — подчеркнул г-н Зарицкий.
Несмотря на некоторое падение доходности инвестиций, в 2008 году эксперты ожидают дальнейшего роста интереса западных игроков к проектам высококлассной коммерческой недвижимости. Как считает руководитель отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Noble Gibbons Джастин Берри, рынок станет более зрелым, увеличится его прозрачность, возрастет количество проектов, реализованных международными компаниями. Аналитики отметили в этом году и экспансию российских девелоперов на европейские рынки. “Началась она с приобретений строительства объектов на юге Европы и в регионах Средиземноморья, а продолжится деятельностью на рынках Центральной Европы. Для российских девелоперов и инвесторов это возможность узнать и применить лучшие современные стандарты отрасли, что сделает такие компании более привлекательными для зарубежных инвесторов”, — заключил Джастин Берри.



    Партнеры