Закрытые ПИФы недвижимости сейчас являются для мелких инвесторов едва ли не единственной возможностью хорошо заработать. Но для того чтобы попасть на этот рынок, нужно внимательно следить за появлением новых фондов либо осваивать специфику биржевой торговли паями.
Тяжелые времена
Первый квартал 2008 года, начавшийся падением на фондовом рынке, окончательно напугал даже самых стойких частных инвесторов. Январский оптимизм, связанный с возможностью войти в рынок на падении, проявился в виде чистого привлечения более 5 млрд. рублей в открытые фонды. Однако уже в феврале он сменился неуверенностью пайщиков (-165 млн. руб.), а в марте с рынка началось бегство (-2,4 млрд. руб.). В апреле остатки зимнего притока испарились окончательно — первые три недели вымыли с рынка еще 3,1 млрд. рублей.
В итоге массовый сегмент рынка коллективных инвестиций завершил квартал с потерями. Стоимость чистых активов (СЧА) открытых фондов сократилась на 8%, до 124 млрд. рублей, а интервальных фондов — на 12%, до 39 млрд. рублей.
Управляющие не смогли “переиграть” индекс РСТ и как-то смягчить негативное движение рынка. Настали тяжелые времена как для управляющих, так и для пайщиков. Первым не удалось сохранить активы и повысить доходность вложений своих клиентов. Вторых же явно не устраивает показываемая фондами доходность и неопределенные перспективы.
Необходимо искать альтернативу традиционным инвестициям в ПИФы фондового рынка. И этой альтернативой могут стать закрытые фонды недвижимости — ЗПИФН.
В структуре рынка ЗПИФов недвижимость является самым популярным направлением инвестиций. И это неудивительно, учитывая сложившиеся цены как на жилищный фонд, так и на коммерческую недвижимость.
Закрыто, но не наглухо
Но тут возникает первая проблема. В первую очередь ЗПИФы — это сфера деятельности крупных инвесторов — девелоперов. Так как многие фонды созданы под конкретных институциональных инвесторов, то порог вхождения в них начинается с нескольких десятков миллионов рублей. Это позволяет фондам отсечь “лишних” розничных инвесторов. Тем не менее и частный инвестор здесь может найти свое место. “Уже существует ряд ЗПИФов, ориентированных на розничный рынок, способных заинтересовать мелких инвесторов”, — утверждает гендиректор УК “Альянс Континенталь” Алексей Чаленко. На рынке можно найти примеры ЗПИФН, порог вхождения в которые относительно невелик. В большинство таких фондов можно войти, инвестировав не менее 100—500 тыс. руб., что при инвестициях в недвижимость не такая уж и большая сумма.
Если вы нашли закрытый фонд, который устраивает вас по всем характеристикам, не спешите радоваться. Здесь возникает вторая проблема. Закрытыми фонды называются вследствие ограничений по входу и выходу из них. В большинство ЗПИФН можно войти только во время их формирования, а для этого необходимо проводить постоянный мониторинг создаваемых фондов. Еще один вариант получить заветный пай — купить на вторичном рынке. Паи некоторых фондов обращаются на биржах. Лидером по обращению ЗПИФов выступает биржа ММВБ, но и на РТС паи ЗПИФН тоже встречаются. Пока паи торгуются не очень активно, но будет спрос — найдется и предложение.
Безусловно, положительно на развитие рынка ЗПИФов повлияли поправки в законодательство об инвестиционных фондах, принятые в конце прошлого года. Алексей Яшин, заместитель гендиректора по альтернативным инвестициям УК “Ингосстрах-Инвестиции”, уверен в правильности принятых изменений: “Технически это отразилось негативно, т.к. до июня мы фонды формировать не можем. А с точки зрения самого законодательства — положительно, т.к. это привлекло больше клиентов, которые таким образом хотят вести свой бизнес. Все стало более прозрачно, стало безопасно, риски для управляющих компаний снизились”. По мнению г-на Яшина, летом рынок ожидает бум рентных ЗПИФов, то есть фондов, зарабатывающих на сдаче недвижимости в аренду. И это действительно является очень перспективным направлением. На данный момент таких фондов насчитывается 22, из них 3 еще формируются. Необходимо отметить, что порог вхождения в формирующиеся на данный момент рентные ЗПИФы находится в пределах 100—500 тыс. руб.
Выбирая ЗПИФН, следует помнить, что рынок недвижимости характеризуется высокими рисками для всех участников.
Поэтому вступая в эту область, важно не получить себе “в нагрузку” сомнительную управляющую компанию. Вне зависимости от непосредственного объекта инвестиции — ЗПИФА — важно уделить время выбору управляющей компании. Критериями должны служить история работы на рынке недвижимости и опыт в реализации ЗПИФов, опыт управления активами в целом, репутация и известность топ-менеджеров УК, информационная прозрачность компании, а также индивидуальный рейтинг надежности.
