С началом лета цены на готовые и строящиеся квартиры в столице и Подмосковье не только притормозили, но и упали в некоторых сегментах рынка жилья. И продавцы, и покупатели, похоже, взяли паузу для летних отпусков.
Новостройки
С началом лета интерес потенциальных покупателей заметно сместился в сторону Подмосковья: если в Москве уровень спроса снизился по сравнению с апрелем на 20%, то в области увеличился на аналогичную величину. Согласно данным “МИАН-Агентства недвижимости”, полученным в результате мониторинга “сборных” баз данных, количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам мая практически не изменилось и составило около 337 адресов, в Подмосковье незначительный рост на уровне на 3—4% привел к увеличению предложений до 285 адресов.
Цены на рынке новостроек в мае и в начале июня продолжали расти, но более умеренными темпами, чем в предыдущие месяцы. Средняя стоимость на первичном рынке Москвы по итогам мая увеличилась на 1,9% в долларовом эквиваленте (3,4% в рублевом исчислении) и составила $4862 (115 416 руб.) за “квадрат”. Наибольшее увеличение цен отмечается в самом востребованном сегменте типового жилья — на 3,1% в долларовом эквиваленте и на 4,6% в рублях.
“Традиционно лето не лучший период для рынка новостроек. Как правило, активность покупателей в летние месяцы снижается, застройщики часто проводят различные акции, предоставляют скидки и рассрочки. Так что приобретение квартиры в летние месяцы может быть выгодным”, — считает руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании “Домострой” Сергей Куренков. С его слов, наибольшим спросом пользуются новостройки эконом-класса, но объемы предложения в этом сегменте сократилась до 30% от общего объема предложения.
Эксперты отмечают снижение нижней ценовой планки у монолитных домов. Это связано с выходом монолитного домостроения в сегмент эконом-класса. Как правило, от домов бизнес-класса их отличает месторасположение, размер квартир, отсутствие парковки и огороженной охраняемой территории. В эконом-классе покупателями выдвигаются повышенные требования к планировочным решениям квартир. Покупатель стремится не переплачивать за метраж, который нельзя эффективно использовать, и даже при одинаковой цене предпочитает меньший метраж с рациональной планировкой. Общая площадь 3—4 комнатной квартиры эконом-класса обычно менее 100 кв. м.
Сегодня предложения новостроек эконом-класса находятся в основном в спальных районах столицы и районах, расположенных за МКАД, а также в городах ближайшего Подмосковья. Часто человеку тяжело определить, где заканчивается Москва и начинается Подмосковье, ведь иногда их разделяет только проезжая часть дороги. Например, подмосковные Люберцы и Выхино-Жулебино, Реутов и Новокосино, Химки и Куркино. Подмосковье на сегодняшний день — это около 70—75% первичного рынка жилья эконом-класса. При этом в области по многим площадкам отмечаются проблемы с подключением к коммуникациям. Это ведет к увеличению себестоимости и сроков строительства: застройщикам требуются дополнительные время и деньги на перекладку или прокладку новых сетей. Реже такие проблемы возникают при массовой застройке свободных территорий. При комплексной застройке территории прокладываются новые инженерные коммуникации. Это увеличивает стоимость строительства, но снижает дальнейшие расходы в процессе эксплуатации. При точечной застройке девелопер вынужден подключать дом к старым инженерным коммуникациям, что увеличивает нагрузку на порядком изношенное оборудование. При комплексной застройке такие проблемы минимизированы. Эффект масштаба производства снижает себестоимость “квадратов”, причем при многоэтажной застройке это наиболее выражено.
Исходя из выше перечисленных факторов областные новостройки выросли в цене немного больше, чем столичные: на 3,9% в долларовом эквиваленте и на 5,4% в рублевом исчислении. Таким образом, на начало июня средняя стоимость кв. м в новостройках Подмосковья составила $2282 (54 171 руб.), а в 5-километровом кольце (городах-спутниках) достигли $2727—4018 за кв. м (в Люберцах и Красногорске соответственно).
Вторичное жилье
С началом периода отпусков, как и ожидалось, началось снижение покупательской активности на рынке жилья. По оценкам опрошенных “ЭВ” экспертов, в начале июня спрос на столичные квартиры и комнаты сократился еще на 10—15%. Одновременно упало и предложение: количество предлагаемых для продажи квартир по сравнению с апрелем сократилось почти на 12% и составило не более 22,7 тыс. объектов.
Цены на московские квартиры по инерции продемонстрировали прирост на уровне 3,6% в долларовых показателях (5,1% в рублевом эквиваленте). Фиксируемый рост аналитики объясняют фактором инерционности, свойственной рынку недвижимости в целом, а не реальным удорожанием жилья. В начале июня средняя цена “квадрата” московских квартир в среднем по рынку составила $6278 (148 029 руб.). Типовые квартиры за последний месяц подорожали на 3,7% (в рублях — 5,2%) до $5977 (141 884 руб.) за 1 кв. м. Жилье эконом- и бизнес-класса прибавило в цене около 3,5% (5,0% в рублевом значении) — квартиры этих категорий в среднем по Москве стоили $6775 (160 827 руб.) и $8801 (208 921 руб.) за кв. м соответственно.
В Подмосковье рынок жилья развивался по схожему со столичным сценарию. Объем предлагаемых квартир и комнат сократился к началу июня на 10% по сравнению с последним месяцем и составил чуть более 10,2 тыс. объектов. Квадратные метры подмосковного жилья в среднем продавались по $3247 (77 019 руб.). Таким образом, увеличение средней стоимости жилья по итогам мая зафиксировано на уровне 3% в долларовых показателях (4,5% в рублевом эквиваленте).
При этом на рынке “вторички” ощущается нехватка свободных квартир. Это создает условия к росту их стоимости. Например, “свободная” квартира может стоить на 10—15% дороже, чем аналогичная “альтернативная”.
Как считают эксперты, в летние месяцы темп роста стоимости жилой недвижимости замедлится. Высокая ценовая планка не способствует поддержанию ажиотажного спроса. Но с середины сентября рынок вновь оживится, и цены вновь будут расти.
