Велик спрос на арендный вопрос

Владимир Силкин поговорил на прямой линии “МК” со столичными предпринимателями

3 декабря 2008 в 18:08, просмотров: 874

Столичных предпринимателей лихорадит. Два федеральных закона (108-ФЗ и 159-ФЗ) полностью меняют правила игры, по которым малые и средние предприятия получали самый востребованный для развития бизнеса ресурс — нежилые помещения. С трудом продираясь сквозь казенную лексику законов, люди ищут в них ответы на самые насущные вопросы: сможет ли парикмахерская продлить договор аренды с городом, как будут проводиться аукционы по установлению величины арендной ставки, сколько квадратных метров сможет выкупить малый бизнес, кто получит право в 2009 году платить за недвижимость по минимальной ставке и т.д.

Заммэра, глава комплекса земельно-имущественных отношений Владимир Силкин попытался облегчить жизнь тысячам московских предпринимателей, целый час принимая их звонки по прямой телефонной линии “МК”. Сегодня мы публикуем ответы Владимира Николаевича на самые актуальные вопросы читателей.

108-ФЗ: сурово и несправедливо


— Я достаточно давно арендую у города помещение под офис, исправно перечисляю все платежи... В начале будущего года истекает срок договора аренды. Могу ли я, как добросовестный арендатор, воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, которое мне гарантирует ст. 621 Гражданского кодекса?

— Вы являетесь субъектом малого предпринимательства?

— Нет.

— Тогда, к сожалению, не сможете. По 108-ФЗ мы должны выставить освобождаемое вами помещение на торги по ставке арендной платы.

 — А по суду я могу принудить Департамент имущества к заключению договора?

— Вы, конечно же, можете обратиться в суд. Но вряд ли решение будет в вашу пользу. Статья Гражданского кодекса говорит о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом. А в этой ситуации закон 108-ФЗ как раз предусматривает иное, а именно аукцион.

 — В свое время мы получили офис в жутком состоянии, сами за собственные средства делали ремонт. Если я не выиграю аукцион, кто мне возместит эти расходы?

 — Вы делали капитальный ремонт?

— Нет. “Косметику”, но хорошую. Привел в божеский вид, как говорится.

 — Увы, компенсация затрат арендатора предусматривается только при капитальном ремонте. В том, что мы вынуждаем арендаторов бороться за отремонтированные ими “обжитые” помещения, виноват не Департамент имущества, а закон 108-ФЗ, который принимался явно без учета последствий его применения в реальной жизни.

— Здравствуйте, я малый бизнесмен. Скажите, пожалуйста, почему отсрочку исполнения закона 108-ФЗ нам дали только на 2 года?

 — Скажите спасибо, что вообще дали... Если вы читали первую редакцию закона, то увидели бы, что никаких преференций субъектам малого предпринимательства в ней не было. Закончился договор аренды — идите на конкурс на общих основаниях. Конечно, малый бизнес никогда не смог бы победить в таком аукционе. В ноябре закон поправили, но вы, хочу обратить внимание, неверно толкуете изменения. Малый бизнес получил отсрочку не на 2 года, а до 1 июля 2010 года. Значит, если ваш договор аренды закончится 30 июня будущего года, продлить вы его сможете только на год.

— Когда этот срок истечет, можно ли будет опять продлить договор аренды или помещение в обязательном порядке будет выставлено на конкурс?

 — Мы очень надеемся, что к тому времени здравый смысл окончательно восторжествует и будет принят новый федеральный закон, который позволит субъектам Федерации самим определять, как и на каких условиях передавать помещения в аренду.

— Мы боимся, что наш бизнес из-за закона 108-ФЗ будет поглощен более крупной структурой, которая в первую очередь интересуется не самим предприятием, а нашими помещениями. Нам уже настойчиво предлагали переуступить права аренды. Что делать в такой ситуации?

— К сожалению, если четко выполнять указания закона 108-ФЗ (а не выполнять их мы, конечно же, не можем), защитить вас никак невозможно. Мы уже писали в Думу, в Совет Федерации, объясняли, какие последствия может иметь принятый закон. По большому счету это передел рынка недвижимости в пользу финансово мощных структур.

— Владимир Николаевич, скажите, пожалуйста, если мы не сможем отвоевать права на наши помещения на конкурсе, как мы сможем получить другие помещения? На каких условиях, по какой цене?

— Точно так же на торгах, где главным критерием будет максимальный размер арендной платы.

 — Но это же несправедливо...

 — Согласен.

— Я живу в доме, на первом этаже которого одна из фирм арендует помещение. Я так понимаю, что теперь продлить договор с городом она может, только став победителем конкурса?

 — Если это малое или среднее предприятие, то для них еще до 1 июля 2010 года пролонгация договора осуществляется без конкурса. А если фирма, о которой вы спрашиваете, в реестре малого бизнеса не значится, тогда только конкурс.

 — А может ли в конкурсе принять участие ТСЖ нашего дома?

— Конечно.

— А условия будут как для всех остальных?

— Да.

— Требуется ли согласие ТСЖ на передачу в аренду помещений?

— Если это помещение зарегистрировано в собственности города, а не в долевой с ТСЖ, то не требуется. Но, конечно, мы стараемся учитывать мнение жильцов. Ведь они лучше знают, что в этом месте нужнее — парикмахерская, или приемный пункт химчистки, или маленький магазинчик.

159-ФЗ: много не продадим

— У нас малое предприятие, семейный бизнес. С 1991 года арендуем помещение под парикмахерскую у города. Говорят, сейчас появился закон, в соответствии с которым мы можем выкупить свои площади у города. Это действительно так?

 — Да, такой закон, 159-ФЗ, действительно вышел. Для того чтобы получить право преимущественного выкупа, малое предприятие должно удовлетворять нескольким условиям: во-первых, арендовать свое помещение не менее трех лет на момент вступления в силу закона, а во-вторых, не иметь никаких задолженностей по внесению арендных платежей.

Кроме того, ваше помещение не должно быть включено городом в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Ну и, наконец, будет ограничение по площади. Сейчас Мосгордума рассматривает городской закон, в соответствии с которым норма выкупа нежилых помещений в Москве будет ограничена 100 кв. м. В ноябре он был принят в 1-м чтении, до конца года, надеюсь, депутаты утвердят его в целом.

 — У нас 89 кв. м. Значит, мы подходим под этот закон?

— В принципе подходите. Но надо смотреть, насколько ваше предприятие соответствует другим условиям, о которых я только что говорил.

 — А как это выяснить?

— После 1 января 2009 года подать заявление в Департамент имущества. Если ваше предприятие и арендуемое помещение отвечают всем критериям, помещение будет оценено и вы получите договор купли-продажи.

— Владимир Николаевич, слышали, что норма выкупа помещений в Москве составит 100 кв. м, а у нас 115 кв. м. Как быть с лишними 15 метрами?

— К сожалению, вы пока не будете подпадать под этот закон.

— Мы состоим в реестре малых предпринимателей, являемся образовательным учреждением и арендуем помещение в школе. Можем ли мы, воспользовавшись законом 159-ФЗ, выкупить свои площади, если в сумме они занимают меньше 100 кв. м и имеют отдельный вход с торца здания?

— К сожалению, отдельный вход вам тут никак не поможет. Действие закона 159-ФЗ не распространяется на имущество, переданное государственным учреждениям в оперативное управление. А школы, поликлиники, больницы — все в “оперативке”. То есть у школы вы ничего выкупить не сможете.

— А аренду нам тоже теперь придется продлевать по конкурсу?

— Если вы относитесь к малому бизнесу, то эта норма для вас начнет действовать с середины 2010 года. К тому времени мы надеемся внести необходимые поправки и исправить положение.

— В законе 159-ФЗ говорится, что малый бизнес должен будет выкупить свои помещения по рыночной стоимости. Но ведь в Москве это сумасшедшие деньги! Да и кредит в нынешних условиях получить невозможно. Как быть?

 — Вы должны для себя решить, что выгоднее — арендовать или выкупать помещение. Мое мнение, при тех льготах по ставке арендной платы, которые существуют в Москве, выгоднее арендовать.

— А если мы все-таки решим выкупаться, какая будет рассрочка оплаты?

— В законопроекте предусмотрено не больше года.

— Под какой процент?

— В законе предусмотрено, что проценты должны исчисляться, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования. Буквально на днях она была повышена с 12 до 13% процентов годовых. Значит, под 4,33 процента.

 — Если помещение больше 100 кв. м, можно ли приватизировать то, что положено по норме, а излишки по-прежнему арендовать?

— Нет. Сейчас мы рассматриваем вопрос о продаже помещений до 100 кв. м.

 — А можно ли дробить большие помещения по нормативу, оформляя их на разных юрлиц?

— Преимущественное право выкупа распространяется только на арендаторов. Это один из главных критериев. Второй — принадлежность к субъектам малого предпринимательства. Если город заключал договор на все помещение с одним предприятием, то какие основания для выкупа смогут предъявить те юрлица, о которых вы говорите?

— Если нам не дадут кредит, может ли другая фирма приобрести для нас наше помещение?

— Вы имеете в виду уступку?

— Ну да.

— В законе 159-ФЗ четко прописано: уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Антикризисные меры: поможем “маленьким”

— Слышали, что правительство Москвы для всех субъектов малого бизнеса в 2009 году устанавливает единую арендную ставку в размере 1 тыс. руб. за кв. м в год. Каким критериям надо соответствовать, чтобы получить эту льготу? Сколько будут платить те, кто не входит в эту категорию?

— Чтобы помочь малому бизнесу (а это очень большое число москвичей) в условиях кризиса, комиссия по финансовому мониторингу, которая работает при правительстве Москвы, приняла решение, и мэр его поддержал, установить для таких предприятий минимальную ставку арендной платы. Если совсем точно, это — 1000 рублей за кв. м в год. Мы планировали на будущий год минимум 1070 рублей за кв. м в год, но решили заморозить ставки на уровне 2008 года. Тем, кто платит не по минимальной ставке, мы не будем делать запланированный перерасчет на 18% в сторону повышения.

— Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Посоветуйте, пожалуйста, мне хотелось бы заняться малым бизнесом, открыть свою парикмахерскую. Скажите, сейчас, в условиях кризиса, стоит это делать или подождать какое-то время?

 — Интересный вопрос. На мой взгляд, в условиях кризиса, безусловно, люди как ели, так и будут есть, как стриглись, так и будут стричься. Поэтому стоит.

— А где можно посмотреть список помещений, которые предоставляет для аренды правительство Москвы?

— На Полянке, 41, там находится наш специализированный ГУП по продаже имущества города Москвы. А еще на его сайте www.mossgup.ru.



    Партнеры