Сегодня Московская городская служба недвижимости – крупнейшая на столичном жилищном рынке инвестиционная компания. В настоящее время МГСН инвестирует строительство домов повышенной комфортности, рассчитанные
на среднеобеспеченный слой москвичей. «В ближайшие годы этот сектор столичного рынка недвижимости будет динамично расти», – считает генеральный директор МГСН
Дмитрий ПОЛИКАРПОВ.
МГСН – уважаемая, известная в своей сфере компания. В тройке самых крупных в Москве по объему услуг и инвестиций в строительство. Как пришел успех, что помогало в работе?
– Правильно выбранная стратегия и тактика поведения компании на рынке недвижимости, правильная кадровая политика и, естественно, огромное желание коллектива работать, двигаться вперед, не останавливаться на достигнутом.
«ДЛ»: Вы инвестируете, а кто строит, кто ваши партнеры по бизнесу?
– Мы работаем с крупнейшими застройщиками Москвы. Это ведущие домостроительные комбинаты и наш главный партнер СУ-155, который ведет строительство домов новой серии И-155. Остановлюсь на этом отдельно, поскольку такое жилье московский рынок ждал давно. В столице строят три типа домов: панельные со стандартными и доступными всем квартирами, монолитные дома повышенной комфортности, куда относится серия И-155 и, наконец, элитные дорогие.
Непритязательные панельные дома были рассчитаны на массового потребителя, но потребности горожан выросли. Теперь многие домостроительные комбинаты модернизируют панельное домостроение – увеличивают кухни, холлы, пытаются делать дома и квартиры нестандартными. В СУ-155 это получается достаточно удачно. Их серия И-155 впервые в панельном домостроении дает возможность постройки квартир со свободной планировкой. Помимо этого квартиры имеют по два санузла, в домах строятся подземные паркинги, так что они гораздо привлекательнее обычных панельных. Мы их называем домами бизнес-класса, они занимают промежуточное положение между монолитными и панельными. То есть имеют все преимущества монолитных, и в то же время дешевле, а значит, доступней более широкому слою покупателей. Они сейчас пользуются наибольшим спросом по Москве. В этом году мы инвестируем строительство такого жилья в Кузьминках и Перове – на Зеленом проспекте. Там квартиры пользуются огромным спросом и приобретаются еще на начальной стадии строительства.
«ДЛ»: С какими трудностями вы сталкиваетесь в настоящее время?
– В связи с тем, что обороты нашей компании достаточно большие, мы заинтересованы в привлечении новых финансовых потоков, что является определенной проблемой, так как многие банки опасаются инвестировать в строительство, боятся рисков, но авторитет нашей компании и наших партнеров в строительном бизнесе помогает преодолеть эти трудности.
«ДЛ»: А сложно было работать с недвижимостью после кризиса 1998 года, когда многие отказались от покупки жилья?
– Да, тяжело было. Но, как показало время, мы выбрали правильную стратегию. Падение цен на рынке жилья составило 30–35%. Компании, которые продолжали удерживать высокие цены, не подкрепленные спросом населения, разорились, и их уже нет. А мы пошли на понижение цен, наше жилье соответствовало спросу и платежеспособности населения. Пусть мы тогда потеряли часть доходов, терпели убытки, но наши квартиры покупали, они были востребованы.
«ДЛ»: В офисе вашей компании всегда много людей, потенциальных покупателей жилья. Что вы предлагаете своим клиентам?
– Мы приглашаем их принять участие в соинвестировании строительства жилья. Причем с самого начала строительства, потому что на этом этапе самые низкие цены. Они ведь растут вместе с этажами. Покупать и инвестировать в жилье на самых начальных этапах строительства выгодней потому, что кроме низкой цены имеется большой выбор квартир, а мы еще предлагаем клиентам рассрочку на срок до 7–9 месяцев. С клиентами МГСН заключает договор соинвестирования строительства дома, где закрепляет за ними определенную квартиру, указывает ее параметры и, что важно для клиентов, – фиксирует сроки сдачи дома и стоимость жилья, которая останется неизменной. То есть сроков и цен мы не меняем.
«ДЛ»: Ваш бизнес – специфический, не каждому по плечу. Расскажите, как формировалась команда управленцев, коллектив, стиль работы?
– Думаю, менеджером становится тот, кто имеет врожденно-приобретенные данные к управлению. Надо изучать опыт крупных компаний и использовать в своей работе. Мы в МГСН специалистов «выращиваем» в своем коллективе, предоставляем возможности роста – почти все руководящие должности занимают люди, которые начинали у нас с азов. Растить кадры – тяжелый процесс, на него уходят годы, зато получается корпоративный сотрудник, преданный философии компании. У нас уже выработана собственная корпоративная система и этика.
«ДЛ»: В вашем деле важней прогнозы и анализ или же интуиция?
– У МГСН есть специалисты по маркетингу, которые исследуют спрос на рынке недвижимости. Наш анализ покупательских предпочтений показал, что москвичи выбрали бы квартиры в домах повышенной комфортности с индивидуальной планировкой и дополнительными удобствами. Поэтому мы сейчас почти 90% инвестиций направляем на строительство домов серии И-155. Важно также знать, какие районы города выбирают покупатели квартир. От районов массовой застройки мы переходим к точечной – строим в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой, например, на месте снесенных пятиэтажек. Такие районы, как Кузьминки, Перово, уже обжиты, это не новостройки, здесь мы и строим наши дома бизнес-класса.
В прошлом году стоимость одного квадрата в Москве поднималась на 2-3% в месяц, а за год рост составил 20–25%. Сейчас рост продолжается, стоимость жилья уже приближается к докризисной. При этом строят в Москве все больше. Однако не строители определяют цены на жилье и не риэлторы, а сами покупатели, то есть потребительский спрос, рынок. Отсюда можно сделать вывод, что на сегодня спрос в Москве на жилье достаточно большой, что покупательские возможности москвичей повысились.
«ДЛ»: А нет желания заняться элитным домостроением?
– Мы это обдумывали и решили, что нельзя объять необъятное. Это два разных направления инвестиционной деятельности, разные рекламные кампании, иное использование финансовых потоков. Поскольку панельные дома строятся и продаются достаточно быстро, у нас достаточно быстрая – не больше года – оборачиваемость денежных средств, а элитное домостроение связано с долгим строительством, медленными продажами и, естественно, «длинными» деньгами. Принцип продаж кардинально отличается, а в нашем деле очень важно уметь продавать. Элитный рынок уже занят и поделен, а у нас есть собственная ниша. Мы строим дома повышенной комфортности для москвичей среднего достатка. Городу и строителям очень нужны наши инвестиции, а горожанам – комфортабельные квартиры в современных домах.
