Метр с кепкой

Почему в России не работает ипотека?

5 февраля 2002 в 00:00, просмотров: 217
  ...Экономисты называют период между 1995 и 1998 гг. временем утерянных возможностей. Нет, внешне все выглядело более чем благополучно. Темпы инфляции снизились до 1% в месяц. Оплата кредита упала до 17—19% годовых. Стоимость акций российских компаний выросла без малого в 3 раза. Снижение курса рубля по отношению к доллару было минимальным. Валютные резервы ЦБ в июне 1997 г. достигали примерно 20 млрд. долларов. Приток иностранного капитала в разных формах был достаточно ощутимым. Казалось бы, что еще нужно для того, чтобы экономика страны начала уверенно подниматься вверх? Ан нет! Вместо эффекта устойчивого роста — катастрофическое падение вниз. 17 августа 1998 г. отбросило страну к черте, за которой стало реально ощутимым зловещее дыхание катастрофы национального масштаба.
     Споры об истинных причинах происшедшего будут продолжаться еще годы и годы. Тем не менее некоторые поучительные уроки можно вынести и сегодня. Один из них виден в цифрах, до сих пор почему-то почти не привлекавших внимание исследователей. В 1996 году ввод в действие домов, считая по метражу, то есть в натуре, оказался на 16% меньше, чем в 1995-м. В следующем, 1997-м, — еще меньше. Объемы по отношению к 1995 году упали уже на 20%. Говоря проще, происходило резкое снижение объемов инвестирования в момент кажущейся стабилизации. Небывалое явление для страны с благополучной экономикой!..
     Попробуем в нем разобраться.
Слова вместо стен
     Напомню: финансирование жилищного строительства из бюджета было сведено практически на нет еще в начале 90-х. В последующие годы дома возводились на средства, идущие в основном из карманов частных застройщиков. В таких условиях сокращение объемов строймонтажа может свидетельствовать лишь об одном: население предпочитает держать свои накопления, осмотрительно обменянные на доллары, в чулках и кубышках и вместо того, чтобы вкладывать свои сбережения в отечественную экономику, бесплатно кредитует федеральную резервную систему США.
     Таким образом, августовский кризис возник еще и потому, что в середине 90-х федеральному правительству не удалось переломить массовое недоверие к рублю и чрезмерное влечение народа к доллару.
     Между тем жилищное строительство является как раз тем сектором экономики, где финансовые ресурсы, накопленные населением, могут быть быстро вовлечены в оборот. И инструмент известен: ипотека. В году, предшествующем 1998-му, о ней говорили много и часто. Но практически ни один элемент ипотеки так и не был задействован. Сегодня история повторяется. Число статей, теле- и радиопередач, других материалов, посвященных ипотеке, значительно превышает количество кредитов, выданных по этой финансовой схеме. Почему же все происходит именно таким образом?
     Начнем с законов. Самые главные из них — налоговые. Конкретно об ипотеке речь идет в статье 220 второй части Налогового кодекса. В Комментарии к НК, написанном автором налоговой реформы Шаталовым, говорится: налогоплательщик, купивший на территории РФ жилой дом или квартиру, вправе уменьшить основную налогооблагаемую базу на расходы, связанные с такой покупкой. Правда, максимальная сумма расходов на строительство или покупку дома, вычитаемая из базы налогообложения, не должна превышать 600 тыс. рублей. Возьмем среднюю стоимость метра в Москве — и получится, что не обкладываются налогом деньги, потраченные на приобретение 20—30 кв. м жилья. Тесновато, правда? Но, как говорится, и на этом спасибо...
Сообразим на троих?
     Однако вернемся к ипотеке. В кодексе говорится: суммы, идущие на уплату процентов по ипотечному кредиту, “включаются в налоговый вычет без ограничения”. При одном условии: кредит заемщику должен быть предоставлен исключительно российским банком.
     Идея налоговиков очевидна. Она укладывается в схему жилищного строительства на Западе. Там для возведения дома достаточно иметь договор между тремя основными участниками: владельцем участка земли, отведенного под застройку (застройщиком), поставщиком стройматериалов (производственником) и непосредственно строителем (подрядчиком).
     Первый вкладывает в дело готовый проект и землю, второй — необходимые строительные материалы, третий — рабочую силу. При таком раскладе деньги нужны только на зарплату. При необходимости их можно занять в банке на короткий срок. Затем возведенное жилье продается и из суммы его реализации вычитаются производственные затраты. Последний этап — раздел полученной прибыли между всеми участниками договора.
     Эффект будет большим, если возведенный объект удастся быстро продать. Вот тут на выручку участникам строительства и приходит ипотечный банк. Но он кредитует не тех, кто строит, а тех, кто приобретает уже готовое. В этом — суть ипотеки.
     Однако деньги просто так никто никому не даст. Их ссужают подо что-то конкретное. А что в виде гарантии может предложить кредитору простой смертный, живущий на зарплату? Залогом в этом случае служит покупаемая квартира, то есть недвижимость...
То ли банк, то ли нет
     Так работает ипотека на Западе. В российской действительности ничего подобного не происходит. Жилищное строительство, ведущееся в Москве, а следом за ней — и в остальных российских регионах, финансируется абсолютно по другому принципу. А потому и ипотека у нас выглядит совершенно иначе.
     Точнее, у нас этих самых ипотек — несколько. Не вдаваясь в подробности суть такова: в одном случае кредит получет покупатель жилья, в другом - строительные организации.
     В Западном административном округе столицы уже несколько лет работает акционерное общество со стопроцентным муниципальным капиталом (далее — “москвичи”). Недавно, кстати, Юрий Лужков провозгласил необходимость распространить его деятельность на все административные округа столицы. Так вот, за три года своего существования АО привлекло средств населения на сумму в 62 млн. долларов. На эти деньги, по словам гендиректора Аллы Лебединской, было построено более 130 тыс. кв. м жилой площади.
     То есть, проще говоря, “москвичи” кредитует не только и не столько покупателей квартир, сколько само строительство. После того как путем внесения своих средств в кассу клиент накопит половину от стоимости выбранной им квартиры, касса дает ему взаймы недостающую часть под 8% годовых в валюте.
     При этом не ясно: какой статус имеет “московское” АО? По идее оно должна обладать банковской лицензией, поскольку принимает накопительные взносы граждан. С другой стороны, банкам в России запрещено напрямую участвовать в производственной деятельности. Их работа — брать взаймы и давать в долг. Касса же, как уже было сказано, вначале финансирует стройку, а потом продает возведенное жилье. Кроме того, “московская” ипотека не вполне вписывается в нормы Налогового кодекса. Статья 220 уточняет: вычитаются из налоговой базы только те суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, которые были получены налогоплательщиком в банках РФ. Иные ситуации в нашем НК не рассматриваются.
     Фактически уже завтра к клиентам “москвичи” могут прийти налоговики и потребовать заплатить налоги безо всяких вычетов, в полном объеме. И с формальной точки зрения они будут правы.
Деньги на свежем воздухе
     Ипотека, как учат учебники, — это залог собственной недвижимости. Однако кредитополучателю в банке нечего заложить, поскольку недостроенная квартира не принадлежит будущему жильцу. Что в таком случае служит гарантией возврата долга?
     Изворотливые юристы на данный каверзный вопрос нашли ответ. По их мнению, заемщик берет деньги взаймы в банке под залог... своих прав требования на квартиру. А что собой представляют эти права? Вряд ли кто-то сможет ответить на этот вопрос вразумительно. В то же время ясно, что наше жилищное строительство немедленно остановится, если покупатели прекратят отдавать застройщикам свои деньги за виртуальное жилье в качестве предоплаты.
     Практически выглядит все так. Сразу после выемки экскаватором из котлована первого ковша земли на заборе, окружающем стройплощадку, появляется щит с объявлением, приглашающим покупать квартиры в доме, который только-только начал возводиться. Таким образом, продается воздух, находящийся выше заложенных в землю конструкций фундамента. И многие этот “воздух” покупают.
     Почему? Ответ не надо долго искать. Самым первым покупателем жилья квартира достается по цене значительно ниже той, которую платят “опоздавшие”.
     Чем является такая схема с финансовой точки зрения? Несомненно, своеобразной банковской операцией. Только кредиторами в ней выступают не банки и прочие финансовые учреждения, а простые москвичи, именуемые еще в официальных бумагах “физическими лицами”. Их основной интерес в подобных сделках заключается в том, что свой доходный процент они получают в виде скидки в цене жилой площади.
     Не станем здесь выяснять, насколько данная схема соответствует нормам, прописанным в учебниках экономики. Важно другое: и продавцы жилья, и его покупатели находят ее обоюдовыгодной. Почему московские строители не обращаются за кредитами в банки, а предпочитают одалживаться у обычных горожан? Ответ очевиден. Для стройфирм слишком накладно выплачивать банковские проценты за кредит. А деньги столичных жителей, которые привлекаются в качестве предоплаты за жилье, обходятся им значительно дешевле.
Замкнутый круг, небо вокруг
     И получается замкнутый круг. В котором я не понесу деньги в банк, потому что я ему не доверяю. Банк не выдаст мне ипотечный кредит — но кредит мне предложат в одной из ипотечных компаний. На следующем этапе мои деньги — в качестве кредитов, только уже под гораздо меньшие проценты, — все равно оказываются у фирм, которые на них и возводят дома. И так далее...
     Настоящая проблема кроется не в банках, не в схемах ипотеки и даже не в строителях. Ключевое слово здесь — “доверие”. В любом варианте развития событий решающее слово остается за нами, т.е. за простыми гражданами.
     Понесут они свои сбережения в банки, в финансовые компании, другие коммерческие организации — в обмен на акции, облигации, прочие финансовые инструменты, гарантирующие надежную сохранность вложений и стабильные проценты по ним, — тогда и рост отечественной экономики окажется гарантированным. (Если подобного не случится, то станет ясно, что правительство в очередной раз упустило шанс на оздоровление экономической ситуации в стране.) А это напрямую зависит от степени доверия граждан своему правительству.
     Когда оно находит подтверждение в росте инвестиций, начинает расцветать не только строительство жилья, но и приумножается многое другое. Если же граждане не верят правительству, происходит накопление “зелени” в расчете на “черный день”, приближение которого ожидается с часу на час. И всех разговоров — только о том, будет в этом году новый дефолт или нет?..
     Поэтому — следите за статистическими отчетами, показывающими не только объемы ввода в эксплуатацию “квадратов” жилой площади, но и меру доверия к рублю и правительству, управляющему страной! Лучшего барометра, измеряющего градус кипения жизни, человечество еще не придумало...
    


Партнеры