Чего мы хотим достичь?
Представим себе Москву, скажем, 2010 года. Московская семья живет в собственной квартире в многоэтажном доме, где все соседи имеют собственные квартиры и самостоятельно решают все вопросы обслуживания своего дома. Заметим, что для москвичей и в 2010 году будет действовать система городских дотаций на содержание жилья.Жители домов, квартиры которых в большинстве своем приватизированы, будут объединены в товарищества собственников жилья, ЖСК и другие кооперативные формы. Собственность подразумевает и обязательства, и имущественную ответственность. Поэтому собственник жилого помещения должен постепенно осознать, что ему придется платить налог на имущество, содержать его, производить ремонт и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Но, будучи собственником, он должен быть и хозяином на рынке жилищно-коммунальных услуг. Он должен определять, кому и за что платить, чьими услугами пользоваться, как развивать и сохранять свое хозяйство.
Главное заключается в том, что жильцам обслуживающую организацию никто сверху не навязывает. Она (сейчас ее называют управляющей компанией) действует по контракту, в котором все расписано до мелочей. Количество управляющих компаний в Москве к этому времени становится достаточным для выбора, между ними уже сложилась реальная конкуренция. Все они, прежде чем предложить услуги горожанам, должны доказать свою надежность и серьезность намерений — кто обязательным страхованием своей ответственности перед собственниками, кто через предоставление банковской гарантии на весь срок управления домами.
Но если управляющая компания вдруг не выполняет свои обязанности, жильцы, объединившиеся в товарищество собственников, в упрощенном порядке (и при необходимости — с поддержкой правительства Москвы) разрывают этот контракт и решают вопрос о привлечении другой компании. Причем сами, без навязывания со стороны местной власти.
Таким образом, товарищества превратятся в системе ЖКХ в полноценного заказчика услуг. Заказчика, который формирует сам рынок жилищно-коммунальных услуг и выходит на этот рынок со своим бюджетом. Деньги наконец начнут работать в этой отрасли хозяйства, выполнять свои функции. Коммунальные платежи будут управляться самими людьми в своих собственных интересах.
Произойдет разделение функций и формирование договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями и подрядными организациями. Реформа запустит в сфере ЖКХ новые экономические механизмы и социальные программы, которые повысят эффективность в системе ЖКХ. Люди получат возможность выбирать качество и стоимость услуг на конкурсных началах, а также возможность экономить свои коммунальные расходы и планировать их, поскольку начнут работать очевидные экономические стимулы в учете и регулировании потребляемых услуг, ресурсосбережении.
Все просто, не правда ли? Но само собой все это к нам не придет. Нужна серьезная и большая работа.
Время для работы есть
Еще недавно голова по поводу реформы управления жилищным фондом у всех болела здорово. Жилищный кодекс требовал завершить реформу системы управления жилыми домами до начала 2007 года, хотя объективных условий и возможностей для этого не было.Директивно создать на бумаге ТСЖ или столь же формально выбрать для дома управляющую компанию — это еще не значит создать дееспособную и эффективную систему управления домом. Особенно если многие граждане до сих пор плохо представляют себе, в чем заключаются содержание и цель преобразований, каковы их права и обязанности в новой системе. Если пока еще нет нормально развитого рынка управляющих компаний. Если не до конца созданы действенные механизмы контроля над ситуацией в реформировании жилищного управления со стороны власти и самих собственников жилья, нет гарантий защиты от проходимцев.
Все это удалось объяснить депутатам Госдумы, да они и сами поняли, что нужно приблизить реформу к реальным условиям жизни и особенностям ситуации в том или ином регионе, городе, районе. Сегодня сроки выбора жителями форм управления домами и выбора управляющих компаний отодвинуты до лета 2008 года. Местные власти сами получили обоснованное право в пределах этого общего срока установить оптимальные темпы проведения реформы.
Мы в Москве этим правом уже воспользовались. Наша четкая позиция — любые преобразования должны быть хорошо продуманы и разъяснены их непосредственным участникам. Нельзя заталкивать москвичей в неготовое прокрустово ложе реформы. Нельзя всех строем и одновременно загонять в покрытое мраком якобы светлое будущее. В создании ТСЖ должна быть определенная свобода. В сроках выбора управляющих компаний должна быть заложена возможность маневра, возможность подготовиться и самим гражданам, и бизнесу, и городскому хозяйству.
Однако перенос сроков выбора форм управления домами не должен быть поводом для впадения и жителей, и органов власти в спячку. У всех нас появилось дополнительное время не для отдыха, а для работы. Его необходимо использовать, чтобы сформировать всю необходимую базу для безболезненного перехода к новым моделям управления жилыми домами. Чтобы создать в преобразовании ЖКХ “общественный договор” и партнерство взаимной ответственности, порядочности и доверия между властью, жителями и бизнесом.
ТСЖ поддержим
Как известно, Жилищный кодекс предусматривает три базовых способа управления жилыми домами. Первый, при котором каждый собственник осуществляет это управление самостоятельно, непосредственным образом, как уже понятно всем (в том числе разработчикам этого самого Жилищного кодекса), годится в лучшем случае только для малоквартирных домов. В Москве таковых очень и очень мало. И на практике горожанам чаще всего придется осуществлять выбор в пользу двух других способов управления — управление товариществом собственников жилья или иным потребительским кооперативом (в тех домах, где эти кооперативы ранее уже были созданы) или же управление с помощью специальной эксплуатирующей компании. Последний способ будет работать также в тех домах, собственники помещений в которых не смогли принять решение в установленные Жилищным кодексом сроки (до лета 2008 года): здесь управляющая компания будет определена на конкурсах органами городской власти.Сами “неопределившиеся” жители по мере пробуждения интереса к судьбе своего дома смогут осуществить самостоятельный выбор способа управления домом позднее. Выбор этот может быть сделан в любое время, а в случае принятия решения об отказе от услуг выбранной муниципалитетом компании жители имеют право расторгнуть договор управления с ней в одностороннем порядке по истечении отчетного года. Таким образом, сегодня, после принятия новых поправок в Жилищный кодекс в декабре 2006 года, соблюден необходимый баланс между правами “неопределившихся” собственников в любой момент осуществить свой выбор способа управления домом, с одной стороны, и требованиями здравого смысла относительно преемственности и непрерывности процесса управления жилым фондом — с другой.
Указанные модели управления, однако, не нужно рассматривать как догму. Чтобы на практике добиться повышения качества управления жилыми домами, защитить собственников и с умом использовать громадные бюджетные средства, которые город направляет на поддержку москвичей по оплате услуг ЖКХ, в Москве с течением времени придется осуществить реальный и жизнеспособный синтез этих подходов. Предпочтительным для Москвы в долгосрочной перспективе является переход к профессиональному управлению жилищной сферой и системой предоставления коммунальных услуг. Однако переход этот должен проходить под контролем объединений собственников жилья. Именно ТСЖ в перспективе сами будут выбирать профессионалов-управленцев, осуществлять контроль за ними и на правах юридических лиц пользоваться финансовой поддержкой города.
Чтобы к этому прийти, нам предстоит всячески стимулировать инициативное и, главное, добровольное и добросовестное участие жителей в решении вопроса о формах и методах управления своими домами. Неприемлем ни путь искусственного создания “бутафорских” (не отражающих реальные интересы больше части собственников) ТСЖ, ни путь игнорирования инициативы собственников и административного насаждения конкретной управляющей компании. Случаи этих примитивных и одинаково тупиковых для развития столицы хитростей будут городской властью пресекаться.
Наша задача — не принуждать и не навязывать определенную модель поведения, а убеждать, разъяснять и содействовать собственникам жилья в процессе вживания в новую для них роль. Роль самостоятельных домовладельцев и домоуправителей и при этом равноправных партнеров города в системе ЖКХ.
Партнерство ТСЖ с городом будет эффективно развиваться, если мы сделаем решительные шаги в сторону повсеместного создания товариществ и после этого сможем переводить им бюджетные дотации. Об этом нужно сказать особо — финансовые средства города на эксплуатацию жилья мы, когда реформа заработает, будем передавать именно собственникам, а не ДЕЗам или управляющим компаниям. Только хозяева квартир одного дома могут правильно распорядиться деньгами и решить, кому их заплатить за эксплуатацию здания. Уверен, что, получив от городской власти эти “гарантии партнерства”, москвичи уже в ближайшее время охотнее и активнее займутся своей жилищной самоорганизацией.
Продолжение читайте в следующий четверг в рубрике “Московский городовой”.
