На грани дефолта

Как избежать банкротства при ипотеке

24 апреля 2007 в 00:00, просмотров: 420

  Сегодня взять в банке кредит на покупку квартиры довольно просто. Однако не всегда планы идут по маслу и ипотечный кредит удается погасить досрочно. Изредка судьба вносит неожиданные и порой не совсем приятные коррективы.
     Что может случиться, если нет денег оплачивать ипотечные платежи, чем это грозит заемщику и как выйти из этой ситуации “сухим”, выяснял корреспондент “ЭВ”.

Два пути

     Покупая квартиру или дом в кредит, мало кто задумывается над тем, что через несколько лет изменится не только ситуация на банковском рынке или на рынке недвижимости, но и личная жизнь. Кроме самых тяжелых случаев, касающихся потери трудоспособности или просто работы, могут быть и другие: изменение в семье — ее пополнение или, наоборот, драматичный развод. В таких случаях продолжать выплачивать кредит за квартиру не только невозможно, но и порой бессмысленно. Нужно приобретать новую квартиру большей площади либо, напротив, переезжать в менее просторное и комфортное жилье. Банкиры в один голос уверяют, что даже самые критические ситуации решаются, если заемщик приходит в банк для диалога, а не скрывается, забыв о своих обязательствах. Существуют два пути решения финансовых проблем заемщика — мягкий (внесудебный) и жесткий (судебный).

По доброй воле в пригород…

     Внесудебное решение проблем заемщика подразумевает постоянный диалог с банком и как результат — компромиссный выход из ситуации и экономия денег. Предположим, что 25 апреля, когда пришло время для очередного ипотечного платежа банку, заемщик понимает, что денег у него на это нет. Первое, что необходимо предпринять, это позвонить в банк и честно сказать об этом. Такой поступок в некоторых случаях поможет избежать штрафа за неуплату по кредиту. “Если заемщик перестает платить по кредиту, на просроченную задолженность начисляется штраф в размере 0,5% за каждый день просрочки, начиная со дня возникновения просроченной задолженности. Если ситуация с неплатежом по кредиту связана с временными финансовыми проблемами клиента, банк может пойти навстречу клиенту и некоторое время не применять штрафные санкции”, — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. Временные финансовые трудности поможет решить также реструктуризация ежемесячного ипотечного платежа — то есть изменение его размера или предоставление отсрочки по платежам. “По согласованию с кредитором может вводиться некий льготный период, в течение которого, например, заемщику позволено делать меньшие платежи либо временно их не платить”, — говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
     Банкиры уверяют, что перед ними не стоит задача продать недвижимость, которая находится у них в залоге, при первой просрочке заемщика. Любому банку необходимо, чтобы заемщик погашал все в установленные сроки, а кредит с закладной не были признаны проблемными. То есть банк может предложить выплачивать в течение нескольких месяцев только проценты по кредиту без погашения основного долга. В некоторых случаях банкиры увеличивают проблемному клиенту срок кредита, что автоматически уменьшает сумму ежемесячного платежа. Заемщику очень важно понять самому, временна ли сложная финансовая ситуация, или она приобрела хронический характер. В любом случае, необходимо обратиться в банк с заявлением о приостановке платежей. Заявление выносится на рассмотрение кредитного комитета, который принимает окончательное решение — чаще всего в пользу клиента. В любом случае решения об отмене пеней, приостановке платежей и других поблажках всегда принимаются банком в индивидуальном порядке.
     Другой случай, когда заемщик понимает, что сложившиеся финансовые трудности преодолеть в ближайшее время не удастся, и решается продать ипотечную квартиру. Решение о продаже может прийти не только из-за проблем. Например, заемщик решил купить более просторную квартиру или переехать за город и т.п. В любом случае главное здесь — это осознанное желание добровольно, без вмешательства суда продать ипотечную недвижимость. После продажи жилья часть вырученных денег пойдет на погашение оставшегося кредита, а все остальное останется клиенту банка. Отметим, что подобная процедура из-за роста цен на жилье зачастую приносит ипотечникам существенную прибыль. Например, два года назад, приобретая трехкомнатную квартиру, которая стоила $100 тыс., заемщик вносил 30% своих средств в качестве первого взноса ($30 тыс.), а остальные $70 тыс. брал у банка на 15 лет. Сегодня же, по истечении всего 2 лет, заемщик может продать эту недвижимость уже за $300 тыс. В результате банку он должен будет отдать только $70 тыс., которые брал два года назад. И даже не все $70 тыс., а меньше, так как эти два года он выплачивал банку долг. Остальную сумму — где-то $240 тыс. — уже бывший заемщик оставляет себе.
     Процесс продажи ипотечной квартиры разъяснил Игорь Жигунов. По его словам, в случае, если заемщик хочет продать ипотечную квартиру, банк оформляет письмо о прекращении залога, которое вместе с документами по сделке отчуждения подается в Федеральную регистрационную службу. Таким образом, сначала регистрируется прекращение ипотеки, а затем смена собственника. При этом оформляется договор купли-продажи с указанием на залог и исполнение обязательств должником. Для минимизации рисков может использоваться аккредитивная форма расчетов. Существует и второй способ: оформление купли-продажи квартиры с обременением. “В таком случае к новому правообладателю переходят и права (обязанности) залогодателя, при этом залог будет прекращен после погашения заемщиком кредита из средств, полученных от продажи квартиры. Есть и иные варианты на основе вышеописанных”, — рассказывает Игорь Жигунов. По словам Павла Ильина, возможна ситуация, когда заемщик находит нового покупателя, который и погашает долг перед банком, после чего проводится сделка купли-продажи.
     Отметим, что покупателя на квартиру ищет заемщик. Он может делать это самостоятельно, а может ради экономии времени и сил прибегнуть к услугам риэлторов. Проще всего обратиться к риэлторам, аккредитованным банком, что позволит упростить работу, поскольку партнер банка владеет технологиями сделок с ипотечным кредитом и поможет быстро и выгодно продать квартиру. Как объяснила начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Мария Серова: “И банк, и заемщик заинтересованы в максимально высокой цене реализации квартиры, поэтому заемщика никто не ограничивает в поиске покупателя. Оценка квартиры не проводится — рыночной стоимостью квартиры является цена продажи”.

…или после суда — в общагу Капотни

     Если же просрочки платежей без объяснений причин становятся регулярными, а заемщик не предпринимает никаких действий, кредит и закладная на квартиру могут быть признаны дефолтными со всеми вытекающими последствиями. А это означает одно — обращение банка в суд и выселение недобросовестного заемщика. Конечно, на промежуточном этапе банк может прибегнуть к помощи коллекторского агентства, которое занимается “выбиванием” долгов у недобросовестных заемщиков. Однако такой исход более вероятен при невозврате обычного потребительского кредита, когда деньги выдаются заемщику без залога. Ситуация с автокредитами и ипотечными кредитами иная. В залоге у банка остается автомобиль и квартира соответственно. И в случае, если заемщик не идет на диалог с банком или скрывается, банк имеет право обратиться в суд и продать имеющееся у него в залоге имущество. В соответствии с законом “Об ипотеке”, если клиент в течение 12 месяцев просрочил платеж более трех раз (вне зависимости от суммы просрочки), банк имеет право начать процедуру востребования предмета залога. Обращение взыскания на предмет залога происходит в судебном порядке, если заемщик отказывается подписывать с банком соглашение об отступном. “Реализация предмета залога осуществляется на публичных торгах в соответствии с законодательством РФ. Банк привлекает специализированного организатора торгов и передает ему соответствующие полномочия на реализацию предмета залога. Из вырученных от реализации предмета залога денежных средств банк удовлетворяет свои требования, определяемые к моменту погашения, включая проценты, пени, штрафы и сумму основного долга. Остальную часть средств получает клиент”, — рассказывает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. В его практике было несколько случаев продажи “ипотечных” квартир. По словам г-на Данькова, во всех случаях заемщики обходились без судебного разбирательства с банком, поскольку они понимали, что судебное разбирательство повлечет существенные денежные потери.
     Как отметил Павел Ильин, если же вопрос будет решаться в суде и суд сочтет требования банка обоснованными, квартира должна быть выставлена на торги, а все проживающие в ней лица — выписаться из данного жилого помещения. “Согласно действующему законодательству, жильцы квартиры, на которую обращено взыскание, теряют право пользования этой квартирой, т.е. подлежат выселению. На время обращения взыскания и реализации недвижимости гражданам предоставляется жилье из так называемого маневренного фонда. После продажи квартиры бывшие заемщики выселяются из этого жилья, то есть оказываются гражданами “без определенного места жительства”. На средства, оставшиеся после погашения кредита, они могут приобрести другое, более дешевое жилье”, — рассказал Сергей Даньков. Если жилье для указанных лиц является единственно пригодным для проживания, то для них законом предусмотрен так называемый “отселенческий” жилой фонд. В Москве это общежития в районе Капотни. “Если право проживания теряют родители несовершеннолетних, то и ребенок также лишается данного права. Это касается сделок, в которых дети не имели доли в праве собственности на жилое помещение”, — заключил Павел Ильин.



    Партнеры