Любопытная тенденция: в Москве сегмент жилой недвижимости ведет себя примерно так же, как в Нью-Йорке. Оба рынка в прошлом году вступили в полосу стагнации, которая, как предсказывают эксперты, может затянуться на неопределенное время. И хотя прямой зависимости между двумя рынками нет, события американского real estate влияют на состояние мировой экономики, а значит, аукаются и в нашей стране.
Спад на американском рынке начался в прошлом году, по итогам которого жилье подешевело в среднем на 10%, а с начала 2007 года в США уже было установлено несколько антирекордов. В январе продажи новостроек упали до минимального за последние 13 лет значения: было реализовано 937 тыс. домов в годовом исчислении, что на 16,6% ниже показателя предыдущего месяца. Эти цифры повергли в шок аналитиков, которые ожидали менее существенного снижения — всего на 3,6%.
Вслед за “первичкой” вниз пополз и вторичный рынок. Продажи домов в феврале снизились на 2,5%, а в марте упали на 8,4%. По данным агентства Bloomberg, мартовские продажи были минимальными с июня 2003 года, а месячное падение цен стало крупнейшим с января 1989 года.
В последние два-три года в США, в точности как в Москве, отмечался повышенный спрос на жилье, покупатели брали все, что подворачивалось под руку. В результате некачественные объекты оказались переоценены. В сегменте дорогого жилья такого ажиотажа не наблюдалось, поэтому сегодня он чувствует себя более уверенно. “Жилье, попадающее в сегмент класса “люкс”, лучше переживает спад, поскольку ранее оно избежало того бума, который охватил весь рынок США”, — рассуждают специалисты Национальной ассоциации риэлторов (NAR). В целом, именно неоднородность американского рынка спасла его от более масштабного падения, подчеркивают эксперты.
Аналогичные процессы наблюдаются и на московском рынке жилой недвижимости, структура и уровень развития которого наиболее близки западным стандартам. В конце прошлого года бурный рост цен сменился стагнацией, и сейчас столичные квартиры ежемесячно теряют в среднем 1—2%. Так же, как в Штатах, быстрее других дешевеет сильно переоцененное второсортное жилье. Старая “панель” и “кирпич” 70-х годов постройки спросом вообще не пользуются, поэтому к концу года цены на эту недвижимость, по мнению участников рынка, могут упасть на 15—20%. Коррекция стоимости современных кирпичных домов на “вторичке” будет более плавной, и к декабрю не превысит 7—10%. На первичном рынке Москвы снижение стоимости жилья маловероятно, если они и подешевеют, то не более чем на 3—5%. Элитная недвижимость вообще демонстрирует олимпийское спокойствие, набирая одновременно с инфляцией каждый месяц процент-другой.
Эксперты подчеркивают, что прямой зависимости между заокеанскими ценами и стоимостью московских квартир не существует. “Однако ситуация на рынке недвижимости оказывает влияние на потребительский спрос и общее состояние экономики США, а от ситуации в Штатах, в свою очередь, зависит мировая экономика”, — признает эксперт бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская. Старший экономист UBS Securities Джим О’Салливан соглашается, что стагнация на жилищном рынке США негативно скажется на повышении ВВП США по крайней мере в первой половине текущего года. Специалисты агентства Bloomberg добавляют, что “ухудшение ситуации в сфере недвижимости будет выступать сдерживающим фактором для экономического роста в стране”.
Потолок цен на квартиры в Москве, по общему мнению, определяет платежеспособный спрос населения, а он, как ни крути, всецело зависит от внешнеэкономической конъюнктуры и прежде всего от стоимости нашего сырья за рубежом. Его потребление в период спада в экономике США сокращается, а следом падают и цены.
Снижение стоимости квартир также связано с разницей в курсах валют, которая последнее время ведет себя нестабильно. По сообщению Интерфакса-АФИ, после публикации в США слабых цифр с рынка недвижимости доллар продолжил свое падение. Московские квартиры, которые, как правило, номинируются в американской валюте, тут же потеряли в цене. Однако специалисты призывают не преувеличивать значение этого фактора. “Наблюдаемое сегодня падение курса доллара по отношению к рублю не столь значительно — менее 1%. При стоимости квартиры около $200 тыс. в пересчете на рубли разница составляет $1,5—2 тыс. — для тех, кто в состоянии купить жилье, эта сумма вряд ли является существенной”, — замечает руководитель аналитической службы “МИАН — агентство недвижимости” Алексей Кудрявцев.
События на американском рынке недвижимости специалисты называют эффектом “мыльного пузыря”, когда стоимость жилья продолжительное время ползет вверх, но в какой-то момент выясняется, что цены дутые, и пузырь лопается. Для стабильной экономики это не смертельно: после отката назад рынок снова приходит в равновесное состояние. У нас последствия взрыва могут быть более разрушительными.
Однако аналитики не склонны драматизировать ситуацию. В США в последнее время отмечен рост продаж вторичного жилья, и это, по сообщению западных информагентств, “вселяет в инвесторов надежду на то, что рынок недвижимости перестанет оказывать давление на экономический рост”. Российские эксперты также полагают, что на смену коррекции придет постепенный подъем, а средняя цена московских квартир в этом году вряд ли упадет ниже $4 тыс. за кв.м.
