«Российские девелоперы замедляют развитие гостиничного хозяйства в столице, вводя в эксплуатацию гостиничных комплексов большое количество офисных помещений и сокращая тем самым объем номерного фонда Москвы». Это заявление заместителя мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосифа Орджоникидзе, прозвучавшее в конце прошлого года на Московском международном гостиничном форуме, цитировалось практически всеми СМИ. Но, обсуждая положение дел в гостиничной сфере, эксперты дружно пришли к выводу: указанная «девелоперская переориентация» – далеко не самый серьезный фактор, позволяющий назвать сложившуюся ситуацию в гостиничном секторе если не критической, то близкой к этому.
В Москве для инвесторов и девелоперов гостиничная сфера – эдакий «гадкий утенок», сегмент, остающийся наименее освоенным. Причин тому множество, и среди основных можно отметить следующие. Во-первых, длительные сроки окупаемости проектов – как минимум 5–8 лет с начала эксплуатации объекта, что существенно выше аналогичных сроков в сфере офисной или жилой недвижимости и, что особенно важно, при огромном дефиците на рынке так называемых длинных денег.
Во-вторых, более серьезные затраты на строительство: по расчетам экспертов, если для сметы офиса класса А нормальным является показатель $500/кв. м, то для гостиницы – от $800 до $1700 за кв. м (в зависимости от класса отеля). А все потому, что офисные или торговые площади выводятся на рынок задолго до окончания строительных работ и в большинстве своем предлагаются в виде помещений под «чистовую отделку», в то время как гостиницу необходимо сдать «под ключ», то есть не только завершив строительно-монтажные, но и проведя отделочные и декорационные работы, оборудовав и меблировав здание, наняв квалифицированный обслуживающий персонал (что иногда значит – обучив неквалифицированные кадры «с нуля») и т.д.
В-третьих, выход новой гостиницы должен быть серьезно подготовлен в PR-плане, а это дополнительные расходы, причем не одномоментные, а рассчитанные на первые два-три года работы отеля – это время профессионалы называют «временем становления бизнеса» или «временем завоевания популярности». В-четвертых, гостиничный бизнес как никакой другой зависит от сезонных колебаний, политической, экономической и даже климатической конъюнктуры.
В-пятых, отчаянная нехватка пригодных для строительства площадок. Для гостиницы местоположение особенно важно; участок, на котором она находится, должен быть заведомо выигрышным – то есть из числа наиболее востребованных в девелоперских кругах, что приводит к активной перекупке зарезервированных под возведение отелей земель и попыткам реализовать на них другие проекты, менее капиталоемкие и более быстрые в смысле отдачи. В-шестых, в-седьмых, в-восьмых – продолжать можно еще долго. Но и сказанного вполне достаточно, чтобы понять, почему инвесторы и девелоперы пока столь пассивны.
По статистике, сегодня в Москве насчитывается около 40 000 гостиничных номеров. Для сравнения – во многих европейских столицах, позиционирующих себя как крупные туристические центры, этот показатель добирается до отметки 100 000, а подчас и перешагивает ее. Например, в Лондоне на сегодняшний день функционирует около 1000 отелей, в Париже – более 1500, в Москве же – менее 200, так что до западных норм (одно гостиничное место на 50 местных жителей) российской столице еще расти и расти. Конечно, по числу приезжающих туристов Москве далеко до Парижа, Лондона, Праги, но отчаянный дефицит койко-мест и в связи с этим резкий рост цен на гостиничные услуги (около 34% за год) сказываются на туристическом бизнесе уже сейчас. Даже в так называемый несезон (хотя для столицы страны это понятие относительное) московские гостиницы загружены минимум на 70%, в сезон же загрузка составляет 95–100%, что означает работу на пределе возможностей. (В гостиницах верхнего ценового сегмента на фоне роста цен и расширения предложения загрузка несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом, но картины в целом это существенно не меняет.)
Кроме того, из указанных 40 000 от силы четверть соответствует международным стандартам – это номера в новых гостиницах международных отельных сетей или в реконструированных гостиницах советской постройки. Остальной номерной фонд находится в плачевном состоянии, и даже с натяжкой таким гостиницам нельзя присвоить категорию «3 звезды». Что же касается возведения новых 3-звездочных гостиниц, то, несмотря на все разговоры с высоких трибун, дело движется плохо. Отчасти потому, что себестоимость строительства 3- и 5-звездочных отелей разнится не сильно – в отличие от их доходности; отчасти потому, что амбиции инвесторов, девелоперов и застройщиков чаще толкают их заниматься «статусными» объектами, нежели какими-то там «трешками». В ситуации, когда прекратил свое существование целый ряд недорогих столичных гостиниц, нехватка дешевых номеров стала особенно очевидной.
Еще одна серьезная проблема – неравномерное распределение гостиниц по территории Москвы. Лидером здесь выступает Центральный административный округ, за ним следуют Северо-Восточный, Северный и Западный административные округа. Зато, например, в Восточном и Северо-Западном округах отелей явно недостаточно. При этом понятно, что и в ЦАО, и в ЗАО, и в СВАО строятся в основном гостиницы класса «4–5 звезд»: открывшийся на месте бывшего «Интуриста» отель «Ритц Карлтон Москва» и появившийся в Сокольниках «Holliday Inn Сокольники», новый 5-звездочный многофункциональный гостиничный комплекс, который к началу 2008 года должен быть построен на месте бывшей гостиницы «Минск», и находящийся в стадии завершения отель класса «5 звезд de luxe», который возводится на месте гостиницы «Москва» и управлять которым будет сеть Four Seasons, – лишь некоторые тому подтверждения. Для гостиниц среднего класса места в престижных округах Москвы не остается – они будут отодвигаться все дальше и дальше на периферию города.
В строительных планах столичных властей до 2010 года заложены схемы, призванные переломить ситуацию неравномерного размещения гостиниц по административным округам. Но если с «центровыми» 4–5-звездочными отелями особых проблем возникнуть не должно, то удастся ли уговорить инвесторов и девелоперов заняться строительством отелей средней классности – большой вопрос, однозначный ответ на который сегодня не рискует дать никто.
Несмотря на широкий спектр проблем, Москва стоит на пороге гостиничного бума – по крайней мере, если верить заявлениям чиновников. Например, к 2010 году, по словам Иосифа Орджоникидзе, в столице должно появиться 230 (!) новых гостиниц, из них около 100 – в центральной части города. Если говорить о 2007 годе, то в планах властей ввести в эксплуатацию 15–20 гостиниц.
Свободной земли для нового строительства мало, поэтому речь в основном идет о реконструкции и переоборудовании старых зданий – в частности, многокорпусных «Туриста» и «Алтая», а также гостиницы «Ленинградская», выходящей на рынок под брендом «Hilton–Ленинградская». Однако совсем сбрасывать новостройки со счетов не стоит. Скажем, шесть гостиниц планируется построить в рамках программы «Новое кольцо Москвы»: две – в Восточном административном округе, по одной – в Южном, Юго-Восточном, Западном и Юго-Западном округах.
Среди «гостиничных» ожиданий 2007 года – более активное освоение инвесторами участков, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца, расширение присутствия на столичном рынке международных отельных сетей, серьезное внедрение новых для Москвы гостиничных форматов – к примеру, апарт-отелей и отелей, находящихся в составе жилых и многофункциональных комплексов. Это что касается плюсов. А среди минусов – по-прежнему отстающие от потребностей города темпы ввода в строй новых гостиниц. Что бы ни предпринимали чиновники, какими бы льготами ни заманивали инвесторов и девелоперов, переломить эту ситуацию пока не удается. И, по мнению аналитиков, не удастся еще как минимум года три-четыре.
