Однако очень сложная процедура оформления собственности на недостроенные объекты, тяжелая налоговая нагрузка на прямые инвестиции, плюс многие другие обстоятельства – все это негативно влияет на развитие производственной недвижимости. Об этом член правления Российского союза промышленников и предпринимателей, президент финансовой корпорации «Открытие» Борис МИНЦ рассказал Виктории Чеботаревой.
«ДЛ»: Чем можно объяснить парадокс, что в далеко не бедной России возникло так мало новых предприятий, фактически развивается только сфера услуг?
Борис Минц: Прежде всего тем, что последние 15 лет мы заполняли доставшиеся в наследство от советского прошлого свободные производственные мощности. Сегодня этот процесс почти завершен. Обозначилась некая поворотная точка: оставшиеся мощности загружать уже нельзя, поскольку либо они требуют глубокой реконструкции, либо производство как объект недвижимости нужно начинать возводить с нуля.
И то и другое требует от бизнеса вливания больших денег. И то и другое практически в одинаковой степени рискованно. Многие неактивность стратегических инвесторов объясняют недостаточным количеством профессионально проработанных проектов. Это не совсем так.
Люди не хотят рисковать скорее потому, что им не совсем ясны правила ведения бизнеса. А глобальная модернизация производства и создание новых предприятий, «гринфилд»-проектов могут быть эффективно реализованными только в случае хорошо отрегулированного законодательства в сфере недвижимости.
С одной стороны, сегодня в Гражданском кодексе понятие «недвижимость» вполне соответствует всем европейским требованиям, где недвижимость – это земельный участок со всеми улучшениями и прочим.
С другой – налоговое законодательство не предусматривает отдельного налогообложения сделок с недвижимостью. Инвестор платит налог на прибыль, налог на добавленную стоимость и при этом еще делает авансовый платеж по налогу на прибыль в следующем квартале. Даже у крупных компаний, занимающихся строительством серьезных объектов недвижимости – заводов, производственных, офисных объектов и так далее, срок строительства в московском регионе, в Санкт-Петербурге, в Ленинградской области, в Екатеринбурге, в Челябинске, в Перми длится не менее двух лет.
Нынешняя практика налогообложения сделок с недвижимостью дает очень тяжелую налоговую нагрузку на этот бизнес. Очень серьезная проблема, и она негативно влияет на развитие в первую очередь производственной недвижимости. Если в случае с офисной недвижимостью строится, как правило, только здание, без отделки, то производственные предприятия сдают не только завершенными, на них нужно еще поставить технологическую цепочку, закупить оборудование, все инженерно-технические системы обеспечения, автоматику и так далее.
Получается, что реально строить могут только те, кто обладает значительными собственными финансовыми средствами. Практика показывает, что соотношение собственных и заемных средств таких компаний, как правило, 70:30. В то время как эффективности финансирования проектов можно достичь только в том случае, когда пропорция поменяется: 30% собственных средств и 70% взятых взаймы.
«ДЛ»: Почему так происходит?
Б.М.: Прежде всего потому, что очень сложна процедура оформления собственности на недостроенные объекты. В России не отработаны арендные отношения. Договор аренды оформляется на время строительства, то есть на относительно короткий срок. И при продаже объекта недвижимости другому хозяйствующему субъекту процедура передачи объекта, переоформления прав на него необоснованно длинна и сложна.
В случае если инвестор не выдерживает инвестиционной ситуации, по каким-то причинам не сможет сам достроить объект, то ликвидность этого объекта будет низкой. Ведь продажа его сопровождается очень большим количеством административных процедур, связанных с переоформлением этого объекта с одного юридического лица на другое. Оформление затягивается на долгие месяцы, что и приводит к резкому снижению эффективности вложений. Из-за рисков, сопровождающих процедуры переоформления, происходит необоснованное удорожание объекта.
То же самое происходит, когда объект построен и введен в эксплуатацию. Слишком велики сроки оформления прав собственности, арендных отношений по земельным участкам. К тому же, как и несколько лет назад, очень мало зон, где земля может быть выкуплена в собственность.
Все эти факторы приводят к экономически необоснованному затягиванию реализации проектов, следовательно, к их удорожанию. Собственникам этих предприятий, заплатившим высокую цену за тот или иной объект недвижимости, ничего не остается, как возвращать средства за счет увеличения стоимости выпускаемой продукции.
Переломить ситуацию может только внесение изменений в законодательство.
«ДЛ»: Как в этом контексте вы оцениваете новый закон о выкупе земли под приватизированным предприятием?
Б.М.: В отличие от многих негативного смысла я в нем не вижу. Очень сложно находиться в ситуации, когда одна нога в лодке, другая на берегу. Возможность выкупить землю под уже приватизированным предприятием существует с 1995 года. И ответственные собственники, понимавшие, что узел каким-то образом придется развязывать, должны были над этим давно задуматься.
Можно обсуждать: справедливая, несправедливая цена, за которую государство предлагает выкупить землю, но то, что она обусловливает ситуацию, в рамках которой нужно принимать решение, – это, на мой взгляд, позитивно. Заставить собственника предприятия купить землю, на которой расположен его завод, конечно, нельзя. Это проблема, которую каждый хозяйственный субъект должен для себя решить.
Понятно, что предприниматели хотят получить более привилегированные условия. Это естественное стремление, равно как и естественно противоречие между обеими сторонами. И теперь оно может разрешиться в том виде, в каком позволяет новый закон.
Дело в том, что воссоздание объекта недвижимости – земельного участка и производства как единого целого – это действие, необходимое для любого предприятия. Без него получить реальные инвестиции на развитие этого производства будет значительно труднее.
«ДЛ»: А есть ли у предприятий на это средства?
Б.М.: Кого это должно беспокоить? Здесь я вижу некую спекуляцию перед государством: мы, мол, производим святые вещи – комбайны. Нам предлагают выкупить землю, в связи с этим мы истратим свои деньги, у нас не останется оборотных средств, мы сорвем производственную программу или какие-то важные контракты…
Разговор, что называется, в пользу бедных. Возникают сложности, значит, надо искать выход. Например, выкупить эту землю, а затем ее заложить. Вернуть деньги и отработать их в более длительной перспективе.
Подобных механизмов существует немало.
«ДЛ»: Здесь возникает закономерный вопрос о кредиторах. За исключением крупнейших структур, таких как ВТБ, Внешэкономбанк, Сбербанк, далеко не многие финансовые структуры готовы кредитовать подобные сделки.
Б.М.: Как известно, все взаимосвязано. Да, уровень развития банковской системы недостаточен для решения этих бизнес-задач, особенно в регионах. Тем более если говорить о кредитах в рамках проектного финансирования, где особенно нужны хорошие залоги.
Так вот как раз обеспечить их без земли, на которой находится предприятие, будет сложно. Это во-первых.
Во-вторых, предприятиям, желающим получить кредит, необходимо повышать уровень отчетности, прозрачности ведения бизнеса. Нужны хорошие бизнес-планы. Западные финансовые институты требуют отчетности по международным стандартам.
То есть все это в комплексе нужно решать. Не мы определяем мейнстрим, так заведено в мире. Эти правила стоит научиться выполнять.
«ДЛ»: В условиях явного усиления государства бизнес не прочь принять участие в каком-либо частно-государственном партнерстве. Как вы оцениваете эту тенденцию?
Б.М.: Трудно сказать, так как большого опыта по части ЧГП у нас в стране нет. Что касается вхождения государства в бизнес, то если речь идет о нанотехнологиях или еще каких-то подобного рода сложных вещах, практике они широко известны. Так, в Великобритании, когда государство осуществляло программы по развитию связи, транспортных сетей, некоторые предприятия были деприватизированы.
Вопрос заключается в том, какие задачи и цели ставят при реализации таких проектов. Если государство понимает, что пока частный бизнес не в состоянии инвестировать проекты в той или иной отрасли, оно консолидирует какие-то средства, создает более благоприятные условия для ее развития. Потом, убедившись, что бизнес способен поддерживать отрасль дальше, позволяет приватизировать ее объекты.
Если речь идет о таком партнерстве, оно имеет смысл. Если о другом, смысла в неравном сотрудничестве я не вижу. Очевидно, что государство всегда управляет менее эффективно, чем частный собственник. Это показывает весь мировой опыт – от Японии до США, от Австралии до Канады…
В России сейчас идет попытка создать госкорпорации. То есть выстроить хозяйственные механизмы, которые позволят решить существующие бизнес-задачи. Постепенное вливание туда частного бизнеса с возможностью приватизации в будущем было бы вполне оправданно. Во всяком случае, президент страны, выступая в Торгово-промышленной палате, говорил именно об этом.
И ничего страшного в этом нет. На мой взгляд, более важный вопрос – кто будет управлять такой корпорацией. Возможно, это очень достойные люди. Тем не менее хотелось бы, чтобы назначениям топ-менеджеров предшествовали публичные процедуры. Западный опыт показывает, что это серьезные тендеры, скрупулезный отбор профессионалов, понимающих, какая ответственность на них ложится.
«ДЛ»: При этом возникает другая тенденция, когда госкорпорации забирают крупный, удачный, эффективный бизнес. Впрочем, закономерности логичны: так же ведет себя крупный бизнес по отношению к среднему, а тот, в свою очередь, – к малому.
Б.М.: Я бы не назвал это тенденцией. Если мы говорим о рейдерстве, это одно. Если это происходит в рамках выкупа предприятия по справедливой цене, почему бы и нет? Как бы это цинично ни звучало, в бизнесе продается все. Вопрос лишь в стоимости.
То же самое, по сути, происходит, когда, скажем, городская власть, чтобы разгрузить транспортные потоки, решает провести в каком-то месте дорогу. Как правило, на земле, по которой должна пройти магистраль, находится какое-то предприятие, магазин или еще что-то. Это чей-то бизнес, в него вложены собственные деньги, за счет него живут сами предприниматели, нанятые работники и так далее. Казалось бы, катастрофа.
Опять же не помешает обратиться к мировой практике. Если соответствующий орган власти полномочен принять решение о прокладке магистрали, если этого требует общий интерес, в любой цивилизованной стране пострадавший имеет право подать в суд. Но не по поводу того, имеют ли право снести его магазин или нет, а из-за несправедливости цены и компенсации.
Инфраструктура из чужого кармана
«ДЛ»: Вы коснулись крупных инфраструктурных проектов. Отсутствие теплоцентралей, коммунальных сетей и электропередач также является тормозом для развития бизнеса.
Б.М.: Особенно когда речь идет о строительстве на новой территории. Если нет коммуникаций, дорог, никакой частный бизнес, возводя завод, не возьмет на себя нагрузку, связанную с проведением десятков километров газопроводов, дорог, электросетей, которыми потом будут пользоваться все остальные.
«ДЛ»: Не означает ли это, что бизнес будет по-прежнему развиваться исключительно вокруг крупных городов, вокруг «Сургутнефтегаза», в пределах Урала, а все остальное так и останется на экономической периферии?
Б.М.: В регионах, которые вы перечислили, легче решать упомянутые проблемы, а значит – выстраивать высокоэффективный бизнес. И он там есть. Соответственно, территории получают доходы, у них возникает возможность эту инфраструктуру развивать. Есть такая поговорка – «деньги к деньгам». Деньги взаймы дают только тем, у кого они есть.
Что касается судьбы регионов Дальнего Востока, Сибири и многих территорий в Центрально-Европейском регионе, здесь нужно смотреть, какие есть особенности, за счет чего можно развивать территорию. Существует множество стран, не обладающих полезными ископаемыми, и тем не менее экономически состоятельных, прекрасно развивающихся.
В каждом характерном случае нужен глубокий анализ экономических реалий. Можно строить логистические центры, дороги, развивать другие направления бизнеса, которые бы послужили якорем для развития более широкой экономической зоны.
Европейский опыт показывает: если речь идет о некоем поселении, то первичных рабочих мест нужно в количестве до 20% трудоспособного населения. Если ситуация складывается, все остальное начинает развиваться автоматически: возникает инфраструктура, связанная с питанием, торговлей, бытовым обслуживанием и иными услугами. Появляются новые рабочие места, стабильная заработная плата у тех, кто оказывает эти услуги.
Так естественным образом происходит экономическое выравнивание территории, ее развитие.
Если говорить о глубинке в центральных районах, там еще очень сильно иждивенчество: придет большой дядя, как они обычно называют государство, и начнет за них работать. От этой иллюзии нужно избавляться. Государство лишь должно создавать условия для работы.
Крупные серьезные компании активно работают в регионах. Вопрос в том, что нужно привлечь еще больше компаний. А для этого следует решить ряд проблем, о которых мы говорим. Развивать банковскую систему, инфраструктуру, решать вопросы денежных отношений, упростить процедуру оформления собственности.
В стране, не говоря о международном капитале, есть немалое количество денег, которые люди готовы инвестировать в российскую экономику. И здесь уже даже не предприятия, а различные территории конкурируют между собой. Чем лучше условия, тем быстрее придут деньги.
