Приговор ренты-2

Суд практически заставил пенсионера подарить свою квартиру мошеннику

18 апреля 2012 в 17:34, просмотров: 6924

26 января 2012 года судья Нагатинского суда И.Е.Малова вынесла решение по одному делу. И почти половина его посвящена проблемам демократии. А два абзаца — моей скромной персоне. Не скрою, это приключилось со мной впервые. Ну сами понимаете: слезы радости, задержка дыхания и все такое…

Приговор ренты-2
Рисунок Алексея Меринова

* * * 

Историей Юрия Кузнецова я занималась почти два года назад. 14 июля 2010 года в «МК» был опубликован мой материал «Приговор ренты». История такая. Одинокий 60-летний москвич, инвалид 2-й группы, подписал договор ренты с руководителем риелторской конторы «Горжилсервис», неким Кареном Петросяном. По этому договору в обмен на 1-комнатную квартиру на Севанской улице Петросян передал Кузнецову смешные 20 тысяч рублей и обязался пожизненно выплачивать 2 тысячи рублей в месяц.

До 2008 года Петросян, хоть и нерегулярно, но платил. А потом ему это надоело. В 2009 году это надоело Кузнецову, который для того и заключил договор, чтобы свести концы с концами. И он обратился в Нагатинский суд с иском о расторжении договора ренты и возврате своей квартиры.

фото: Ольга Богуславская
Тот самый дом.

* * *

Судья Малова в иске отказала. Почему? Потому что пришла к выводу: Петросян перестал платить по вине Кузнецова, который вдруг скрылся в неизвестном направлении. А дело в том, что вскоре после заключения договора к Кузнецову начали наведываться знакомые Петросяна, которые постепенно вошли к нему в доверие и стали спаивать. Однажды они оставили Кузнецову отравленную водку. Уцелел он только потому, что сестра спрятала его, а позже устроила в пансионат для ветеранов труда. Но то, что Кузнецов неожиданно сорвался с поводка, на котором его держал Петросян, вовсе не мешало исполнять обязательства. Ведь деньги-то перечислялись на счет в Сбербанке, а счет скрыться не мог — знай себе плати.

О том, как Петросян в порыве раскаяния «гонялся» за Кузнецовым, и был написан мой судебный очерк.

14 сентября 2010 года Мосгорсуд решение Маловой отменил, а дело направил на новое рассмотрение.

И вот в декабре 2010 года судья Нагатинского суда М.Липская вынесла новое решение — договор ренты расторгнуть. Договор-то расторгли, но квартиру оставили Петросяну. А с Петросяна в пользу Кузнецова взыскали убытки, причиненные неисполнением договора: стоимость квартиры минус выплаты Петросяна, то есть без малого 2 миллиона рублей.

Но Петросян платить не собирался. Поэтому в сентябре 2011 года Кузнецов подал новый иск с требованием принудительно продать квартиру в счет долга. Дело в том, что еще при заключении договора ренты квартира автоматически перешла в залог, что гарантировало его исполнение.

фото: Ольга Богуславская
Юрий Кузнецов не собирался дарить свою единственную квартиру.

* * *

Это дело тоже слушала судья И.Малова. Она и на этот раз Кузнецову в иске отказала. А вторую половину решения судья Малова посвятила себе. Чтобы лучше понять, почему она отказала Кузнецову, придется углубиться в содержание второй части.

Ни с того ни с сего Малова вспомнила о том, что ее решение по первому делу получило огласку в нашей газете, и судье была дана нелицеприятная оценка. Затем в четырех абзацах речь идет о том, что Конституция нашей страны гарантирует каждому человеку защиту его прав и свобод. О том, что «в демократическом обществе участники судебного разбирательства должны испытывать доверие к суду, которое в силу принципов независимости и самостоятельности судебной власти может быть поставлено под сомнение только на основе достоверных доказательств, свидетельствующих об обратном». По меткому замечанию судьи, гарантией соблюдения беспристрастности является его же определение о его беспристрастности. Да, именно так и написано.

Далее упоминается о том, что действующим законом установлена презумпция беспристрастности судьи до тех пор, пока не будет доказано обратное. Весь этот компот щедро приправлен ссылками на нашу Конституцию, Международный пакт о гражданских и политических правах, Конвенцию о защите прав человека, законы «О статусе судей» и «О судебной системе» и т.д.

И после этого судья перешла к главному — статье О.Богуславской, «в которой изложены обстоятельства дела, при рассмотрении которого журналист не присутствовал, приведены данные документов, имеющихся в гражданском деле, а также показания свидетелей, доступа к которым у журналиста не имелось, а также была дана оценка как самому решению, так и действиям судьи до проверки законности указанного решения судебной коллегией Московского городского суда в порядке, предусмотренном ГПК РФ».

Во-первых, я не поняла, в связи с чем судья решила, что у меня не было доступа к документам? Или судья Малова считает «доступом» исключительно ее разрешение? Я эту точку зрения не разделяю. Что же касается оценки решения «до проверки законности» Мосгорсудом, тоже дерзну сослаться на Конституцию, которая как раз и дает людям право высказывать свое мнение, в том числе и на страницах газеты. И если я правильно понимаю содержание этого документа, из него прямо следует, что общество вправе знать все. Особенно то, что от него тщательно скрывают.

Получается, выступать до Мосгорсуда еще нельзя, а после Мосгорсуда — уже нельзя. А когда же можно? Да никогда.

О своих правах судья написала от души, на двух страницах. А как же права Кузнецова, у которого именем закона отобрали квартиру? Собственно говоря, никак. Ведь Кузнецов не судья. И, видимо, на него все эти пакты, рескрипты, эдикты и конвенции не распространяются. У него есть одно, освященное законом право: остаться без квартиры и денег и в свое удовольствие помереть на просторах Интерната для инвалидов. В этом ему не может отказать никто, даже судья Малова.

Весь этот пир красноречия оставляет далеко за горизонтом крошечную фигурку человечка по фамилии Кузнецов, не говоря уже о мелких неприятностях, приключившихся с ним.

* * *

На самом же деле закон не давал суду права отказать Кузнецову в его требованиях. Ни в момент спора о возврате ему права собственности на квартиру, ни при последующем решении вопроса о ее продаже в счет долга.

В 2010 году при расторжении договора ренты суд отказал Кузнецову в возврате права собственности на жилье, сославшись на статью 599 ГК. В ней говорится, что при нарушении договора плательщиком ренты он расторгается, а в пользу потерпевшего взыскиваются убытки. Вот суд и взыскал в пользу Кузнецова убытки — а квартиру оставил Петросяну.

Но что такое пожизненная рента? По сути дела, это договор купли-продажи. Только покупатель оплачивает квартиру не сразу, а в течение всей жизни продавца. И по закону (ст. 585 ГК) к такой сделке следует применять правила, касающиеся договора купли-продажи.

А в пункте 65 постановления пленума Верховного и Высшего арбитражного судов России от 29 апреля 2010 года прямо говорится: продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата своей квартиры. Поскольку, не оплатив квартиру, покупатель просто неосновательно обогатился.

А ведь Кузнецов с самого начала и просил вернуть его единственное жилье, ссылаясь на неосновательное обогащение Петросяна. И ни одна судебная инстанция, включая и сам Верховный суд, отказывая Кузнецову, не снизошла до объяснения причин отказа. Написали, как всегда пишут, если нечего ответить по существу: все законно и обоснованно.

Конституционный суд в постановлении от 27 ноября 2008 года указал, что человек, отдавший свою квартиру в ренту, является социально уязвимой стороной договора и нуждается в повышенной защите. А случай с Кузнецовым показал: тот, кто отдал квартиру за ренту и с этого момента до конца жизни вынужден полагаться на человеческую добросовестность, на самом деле защищен гораздо меньше, чем продавец по обычному договору купли-продажи.

И адвокат Кузнецова обратился в КС с жалобой на 599-ю статью ГК, которая, по мнению судов, не позволяет возвращать потерпевшим квартиры и таким образом защищает мошенников.

В определении Конституционного суда от 16 февраля 2012 года по жалобе Кузнецова говорится, что положение этой статьи не лишает получателя ренты возможности защищать свои права любыми способами, предусмотренными гражданским законодательством. По сути дела, КС напомнил, что кроме 599-й в Гражданском кодексе есть и другие статьи. Например, статья 1104, где говорится: имущество, полученное в результате неосновательного обогащения, должно быть возвращено.

И вот из-за странного косоглазия судов, произвольно применяющих статью Гражданского кодекса, тысячи людей не могут вернуть жилье, отобранное у них мошенниками.

* * * 

Отказав Кузнецову в возврате квартиры, суд взыскал с Петросяна ее стоимость. Интересная деталь: как оценили квартиру.

По мнению Петросяна, ее рыночная стоимость составляет 2 миллиона 147 тысяч рублей, то есть приблизительно 68 тысяч долларов. Несмотря на возражения Кузнецова, суд с такой оценкой согласился. Конечно, квартирка крошечная — чуть меньше 20 метров. Но всем известно, что в Москве невозможно купить отдельную квартиру, пусть даже размером со скворечник, меньше чем за 110 тысяч долларов.

По официальной информации крупнейших столичных агентств недвижимости, в 2011 году самая дешевая квартира в Москве была продана за 3,5 миллиона рублей (113 тысяч долларов). И что примечательно: эта квартира и квартира Кузнецова находятся в соседних, совершенно одинаковых домах.

Но даже этих денег Кузнецов никогда не увидит. Дело в том, что Карен Владимирович Петросян за много лет своей творческой деятельности в ООО «Горжилсервис» на ниве обустройства городского жилья задолжал много денег. В результате этого сервиса пострадало государство, банки и простые граждане. Как следует из письма судебного пристава-исполнителя, долг Петросяна превышает 5 миллионов, из которых за несколько лет удалось взыскать лишь 850 рублей.

Именно поэтому адвокат Кузнецова и обратился в суд с иском о продаже квартиры в счет долга. И по закону отказать ему было решительно невозможно.

фото: Ольга Богуславская
Мсье Карен Петросян.

* * * 

Всем известно, что ни один банк не выдаст кредит на покупку квартиры или автомобиля без гарантии возврата денег. А самой надежной гарантией является залог. В случае нарушения обязательств закон дает банку право через суд продать заложенное имущество и таким образом вернуть деньги.

При заключении договора ренты все обстоит точно таким же образом. На основании ст.578 ГК переданная Петросяну квартира стала залогом, гарантирующим исполнение обязательств перед Кузнецовым.

А в силу ст. 337 ГК залог обеспечивает в том числе и возмещение убытков, причиненных неисполнением договора. То есть тех самых 2 миллионов, которые Петросян должен был выплатить Кузнецову по решению суда.

При неисполнении обязательства отказать в иске о продаже залога исключительно сложно. Законом предусмотрен четкий перечень случаев, когда возможен отказ. Именно поэтому и работает система кредитования: банк твердо знает, что свое вернет. И многолетняя судебная практика свидетельствует о том, что суды защищают интересы кредиторов, если они обеспечены залогом.

Но судья Малова, отказывая Кузнецову в его законном праве, предложила свой взгляд на проблему.

Она пришла к выводу, что обязательства Петросяна перед Кузнецовым прекратились при расторжении договора ренты. А 2 миллиона, взысканные судом в качестве возмещения убытков в 2010 году, — это совершенно новые обязательства. И к ним залог никакого отношения не имеет.

С таким же успехом все это можно было назвать завещанием д’Артаньяна или договором купли-продажи Великой китайской стены. Ведь простор для творчества бесконечен. Прелесть ситуации состоит в том, что закон на художества не рассчитан. В статье 12 ГК черным по белому написано, что возмещение убытков является способом защиты нарушенных гражданских прав. То есть никакие это не новые обязательства, а форма ответственности за нарушение старых. Все четко, ясно и понятно.

По логике судьи Маловой, залог — это просто финтифлюшка. Платить или не платить — личное дело должника. Это что же получается? Обязательства, которые раньше обеспечивались залогом, теперь можно не исполнять?

Конечно, нет. Залог по-прежнему продолжает оставаться главной гарантией исполнения обязательств по договорам. Отсюда следует неутешительный вывод: такое применение закона — одноразовый продукт, предназначенный исключительно для этого дела. Дела, из-за которого в «МК» был опубликован нехороший материал, сильно расстроивший судью.

На самом деле получается, что суд вынудил Кузнецова просто подарить квартиру Петросяну, судимому за мошенничество с недвижимостью. И половина решения, посвященная попранной демократии и попытке воздействовать на суд, напоминает макулатуру, которой набивают посылки, чтобы содержимое не болталось по коробке.

Видимость правосудия гораздо хуже его отсутствия. Когда защиты нет, ее и не ждешь. А тут стучишь в дверь, уже ногами колотишь, а она, оказывается, нарисована...



Партнеры