В нынешнем году продажи квартир на вторичном рынке упали на 15%. Эксперты считают, что это еще цветочки. Суды завалены исками. Бывшие владельцы расторгают сделки даже 5–6-летней давности. И добросовестные приобретатели, которые в свое время все делали осмотрительно и по закону, остаются без крыши над головой. А часто и без денег.
Ничего не помогает: ни видеофиксация совершения сделки в добровольном порядке, ни наличие справки из ПНД о том, что продавец не страдает психическим расстройством, ни даже присутствие нотариуса и участкового инспектора в момент подписания документов.
Как не наколоться при покупке квартиры у владельца и не остаться у разбитого корыта?
«Самый распространенный и примитивный развод»
— Мошеннические схемы на этом рынке становятся все разнообразнее, — поясняет в беседе с «МК» профессор Александр Сафонов. — Вы покупаете реальную квартиру и понимаете, что проблем с ней никаких нет, но продавец обращается с невинной просьбой указать в договоре более низкую цену приобретения, для того чтобы уменьшить налог с продажи. Такая банальная ситуация случается нередко. Вы соглашаетесь, подписываете сделку, переводите деньги через банк на счет продавца, а часть суммы, как и договорились, передаете наличными.
Но имейте в виду: с этого момента он может отыграть назад. Дескать, передумал продавать, но вы не расстраивайтесь, деньги вам вернутся... Да, вернутся, но только те, которые покупатель перевел через банк. А наличную сумму он уже не увидит.
— Почему?
— Попытка вернуть ту сумму означает уголовное преследование за уклонение от налогов, ведь вы участник налогового преступления. Мораль — не следует идти на поводу сомнительных предложений, особенно со стороны тех, кого вы вообще не знаете.
— В каких еще ситуациях продавец может передумать?
— Сделка купли-продажи может быть оспорена под тем предлогом, что продавец якобы находился под давлением третьего лица. Интересна такая достаточно распространенная история. Бабушка продала свою «убитую» квартиру, получила за нее деньги. Что в первую очередь делают новые собственники? Ремонт, часто дорогостоящий, по евростандартам.
После его окончания бывший собственник, та самая бабушка, подает в суд и требует вернуть жилье. Потому что в момент оформления сделки якобы находилась под неким сторонним влиянием, а вот теперь прозрела, пришла в себя. Суды в таких случаях часто занимают сторону пожилых людей. Деньги неудавшимся новоселам возвращаются в целости и сохранности, но стоимость ремонта, разумеется, никто им не возместит.
— На что еще следует обращать внимание при покупке недвижимости?
— Нужно быть внимательнее к приобретению квартиры, которая, в свою очередь, была куплена прежним собственником с участием материнского капитала. Если так, то в жилье должны быть выделены отдельные доли для детей. Продажа такой квартиры должна осуществляться только с разрешения органов власти. И покупатель должен выяснить, учтены ли при продаже интересы детей?
Или граждане продают квартиру, которую приобрели в собственность меньше трех лет назад. Как правило, недвижимость приобретают с целью инвестиций. И если собственники решили с ней расстаться раньше чем через три года, они платят достаточно высокий налог.
Для покупателя это должно стать информацией к размышлению, что это не очень хорошая цепочка и часто предпринимается для того, чтобы легализовать ранее незаконно приобретенный объект. В надежде, что суд признает второго покупателя добросовестным правообладателем.
— А какая мошенническая схема встречается чаще всего?
— Самый примитивный и распространенный развод покупателя — продажа того, что продавцу не принадлежит. Мошенники пытаются убедить покупателя в том, что есть квартира, которую они в силу разных обстоятельств вынуждены продать быстро и с существенной скидкой. Потому что деньги нужны срочно.
Квартира, разумеется, в престижном районе, с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой. В общем, вынуждают человека включиться в гонку за приобретение этого жилья, потому что он якобы не единственный претендент, есть и другие желающие.
Человеку, который повелся на эти «золотые горы», предлагают внести предварительный аванс, чисто символический, для бронирования. Тогда и покупатель будет спокоен, что он остается единственным претендентом, и продавец убедится в том, что покупатель человек серьезный.
Сумма, как правило, называется небольшая, всего 10–15 тысяч рублей, которую нужно кинуть на телефон продавца. Но как только вы переводите эти деньги продавцу, его телефон тут же отключается. Как говорится, ждите ответа.
Деньги, как видим, действительно небольшие, тем более для человека, который планирует приобрести недвижимость. В случае потери он и в полицию вряд ли пойдет с заявлением — больше мороки. Но мошенники «продают» квартиру по такой схеме сразу нескольким доверчивым гражданам, и у них набегает хороший навар.
Если вы хотите, чтобы ваш аванс вернулся, должен быть оформлен письменный договор с распиской о получении денег. Виртуальное перечисление денег — в 99% случаев обман.
«Не отправляйте аванс по телефону»
— Еще одна распространенная схема — продажа несуществующей недвижимости, — продолжил свой рассказ Александр Сафонов. — Делаются «клоны» жилья: реальный адрес, фото с разных ракурсов, что вот оно такое распрекрасное, даже обеспечиваются посещение квартиры потенциальным покупателем и демонстрация ему необходимых документов правообладателя: свидетельство на право собственности, технический паспорт, справки из БТИ… Словом, полный комплект. Фокус в том, что документы фальшивые, а продавец арендует эту квартиру, она ему не принадлежит.
Здесь тоже жилье продается значительно ниже рыночной стоимости, и на него тоже якобы много охотников. Кто не поведется на то, что реальная квартира стоит, допустим, 15 миллионов, а ее продают за 10? Тут самое время подумать: кто станет продавать недвижимость в 1,5 раза дешевле рыночной стоимости? Уже это должно насторожить покупателя.
Однако решение о покупке нужно принимать быстро — настаивает «продавец»: или сейчас, или никогда! Покупателю не дают подумать, решение он принимает на ходу. Без оформления сделки у нотариуса или специалиста по недвижимости.
Если покупатель «клюнул» на такие «выгодные» условия, он должен внести предварительный аванс, подтвердить, так сказать, серьезность намерений: 100–150 тысяч рублей. В этом случае, обещает «продавец», он бронирует квартиру за вами, а с остальными желающими прекращает вести переговоры.
И если вы на все это соглашаетесь, то совершенно зря, потому что необходимо сформировать предварительный договор купли-продажи, проверить реальность этого объекта, кто является его правообладателем. Для этого нужно взять выписку из единого реестра недвижимости — есть ли объект в списке ЕГРН. Пока нет такой уверенности, не отправляйте аванс по телефону, иначе своих денег вы уже не увидите.
— В последнее время участились скандалы с продажами квартир наследниками...
— Нужно помнить: после того как наследники вступили в свои права, другие родственники в течение трех лет могут обратиться в суд, чтобы их доля была учтена при разделе имущества. Если жилье продается раньше этого срока, покупатель должен быть очень осторожным. Есть риски, что сделка может быть оспорена. В 2024 году наследники, чьи права были нарушены, в большинстве случаев (51%) возвращали себе проданное жилье, суды принимали решения в их пользу.
Потому первым делом необходимо обратить внимание на сроки владения квартирой продавцом, чтобы истекли сроки давности.
Покупатель не может узнать количество наследников, это работа нотариуса. Даже если он наймет юриста, тот в состоянии выяснить, есть ли судебное дело в отношении продавца, не более того. Помните: подача иска может быть в любой момент.
— А еще в каких случаях может последовать подача иска?
— Если продавец признается недееспособным. Это вообще тяжелый случай. Мошенники выбирают человека, который не осознает свои действия, и продают жилье по поддельной доверенности. Потом объявляются его родственники, которые оспаривают сделку через суд. Это одна ситуация.
Есть другая. Сами родственники, чтобы нажиться, могут выйти на сделку и провернуть такую схему через недееспособного члена семьи. Впоследствии «узнают» об этом, идут в суд с заявлением, что их обокрали, и в конечном итоге возвращают себе недвижимость. Но покупатель остается и без жилья, и без денег, потому что средства, которые он уплатил, куда-то якобы растратил невменяемый. А с него спрос какой? Предъявлять претензии бесполезно.
Даже если претензии покупателя суд учтет, то ему в лучшем случае достанется какая-то доля в квартире.
Перед сделкой вернее всего получить гарантии вменяемости продавца, справку из психоневрологического диспансера.
— Но такую справку покупателю никто не даст…
— Нужно сказать, что она тоже не дает полной гарантии. Немало случаев, когда мошенник-продавец спустя год или два заявляет, что продавал жилье в период «затмения разума», не сознавал свои действия. И суды тоже могут ему поверить. Как говорил Остап Бендер, полную гарантию может дать только страховой полис.
В нашем случае надежней всего обращаться в государственные органы опеки. Для суда это гарантия, что покупатель — добросовестный человек и не мошенник. К тому же органы опеки могут сообщить сведения о том, имеют ли отношение к продаваемой недвижимости несовершеннолетние дети.
— Понятно, что для покупателя, который в результате мошеннических схем остался без жилья, а зачастую и без денег, это драма всей жизни. А в масштабах государства экономике есть какой-то урон?
— Рост мошеннических схем при продаже жилья влияет на опасение граждан покупать его на вторичном рынке. А это снижает эффективность его приобретения с использованием материнского капитала и решения демографической проблемы.