- В Беларуси эта тема на слуху. Если коротко, у нас подобное маловероятно, - начал специалист по недвижимости Дмитрий Савин. - Например, в Беларуси нет практики выписать человека в никуда и вообще нет ситуации, когда человек юридически может оказаться нигде не зарегистрирован. Почти всегда человек привязан к какому-то адресу. Даже если фактически там не живёт, юридически место регистрации у него есть. Поэтому аргумент «это единственное жильё, его нельзя трогать» в том формате, как звучит в обсуждениях, у нас просто не пройдет.
- То есть с прописанным человеком квартиру в Беларуси продать можно?
- Сделка может пройти и с прописанном человеке. Но все, кто зарегистрирован в квартире, должны дать согласие на продажу. Либо они присутствуют на сделке, либо заранее оформляют у нотариуса документ, что не возражают против продажи.
- Что происходит с пропиской после сделки?
- Есть два варианта: либо человек выписывается до сделки, тогда вопросов нет. Либо выписывается после сделки, но в установленный срок, обычно он небольшой. В договоре купли-продажи прописывают, что за зарегистрированным человеком сохраняется право пользования на определённый срок, чтобы он успел выписаться.
- Зачем вообще дают срок на выписку после сделки?
- Такое бывает, когда человек продаёт одну квартиру и одновременно покупает другую. Он живёт в старой, и ему нужно время переехать и зарегистрироваться уже в новом жилье. Тогда сроки фиксируют заранее, чтобы обе стороны были защищены.
- А если человек не выписывается в срок?
- Тогда у продавца начинаются вопросы и проблемы. Поэтому на практике условия оговорены, и никто не заинтересован тянуть без последствий.
- Вы сказали, что выписать в никуда покупателя нельзя. А если ему некуда идти?
- В обычной практике выписать в никуда нельзя. Теоретически выписка через суд возможна, но это очень специфические ситуации, когда есть веские основания. Например, человек фактически давно уехал и можно доказать, что он не вернётся, не проживает, не участвует. Тогда суд может принять решение. Но просто так нет, это не наша обычная история.
- На ком лежит ответственность за сделку в Беларуси?
- У нас роли чаще разделены. Есть агент по недвижимости, который ищет покупателя, приводит клиентов, ведёт переговоры. Есть риелтор, который занимается юридической частью. Есть те, кто совмещает, но таких немного: совмещать сложно, это большой объём работы. Ещё есть регистратор, который регистрирует сделку. В итоге получается цепочка: продавец, покупатель, риелтор и регистратор. И если где-то всплывает косяк, поднимается вся цепочка: кто участвовал, где ошиблись.
- И кто страдает первым?
- В первую очередь агентство. Риелтор тоже несёт ответственность, но в плане финансовой ответственности основная нагрузка ложится на агентство. Но все агентства застрахованы. На случай ошибок страховка рассчитана так, чтобы можно было возместить стоимость квартиры. Правда, за мою практику серьёзных пробелов не возникало. У нас очень строго перепроверяют документы. Когда появляются сомнения, всё уточняют, перепроверяют, просят донести бумаги. Потому что при серьёзной ошибке риелтор рискует лицензией. Это профессия, репутация и будущее. Если что-то случится, пострадавшая сторона будет взыскивать ущерб через суд именно с агентства.
- После истории с Долиной покупатели в Беларуси занервничали?
- Люди стали осторожнее. Но в Беларуси в этом плане все равно спокойнее, больше доверия к правилам, к тому, как выстроены процессы. Я лично с таким массовым «эффектом Долиной» не сталкивался. Но мы держим руку на пульсе, никто не хочет попасть в подобную ситуацию.
- К продавцам-пенсионерам стали относится осторожнее?
- Лично я в последнее время почти не сталкивался с пенсионерами-продавцами. Почему-то у меня с ними не складывается. Чаще всего запросы у них нереалистичные, живут в своем мире. Хотят либо слишком дорого за квартиру, или желают продать и купить другое без доплат, иногда ещё лучше. Это нереально. Поэтому чаще такими продажами занимаются дети: делают доверенность или оформляют дарение, чтобы всё организовать без постоянного присутствия родителей.
- Риелторы стали внимательнее смотреть на продавцов?
- Да, агенты и риелторы действительно стали пристальнее относиться к поведению и адекватности продавца, потому что мы работает с ним. То есть основная наша задача - продать. Недавно в общем чате, например, писали про объект: женщина продаёт квартиру, и прошла информация, что она может действовать под влиянием мошенников. Как-то её вычислили. В таких случаях объект могут просто не брать в работу: не связываться, не общаться, чтобы не подвергаться рискам.
- А что с безопасностью покупателя?
- Да, у вас в России риелторы часто работают с покупателем, с ним заключают договор, и специалист ищет объект, получая комиссию. У нас схема другая: риелторская работа в основном идёт с продавцом. Агентство заинтересовано в продавце, потому что комиссия чаще больше именно с него. Мы заключаем договор с продавцом и ищем покупателя.
- То есть с покупателем никаких договоров не заключаете и за него ответственности не несете?
- Раньше действительно так и было: если договор заключён с продавцом, то застрахован только он. А с покупателем договора нет, мы ему ничем не обязаны: не делаем отчёт по квартире, проверки и так далее. Наша задача - провести сделку так, чтобы продавец остался доволен.
Но покупатель мог отдельно заказать у нас услугу проверки. Она стоила недорого, примерно одну треть от того, что платит продавец. Тогда мы полностью собирали отчёт по продавцу и по квартире, предоставляли необходимые документы, и у покупателя появлялся договор с нами. А значит, он тоже был застрахован на случай косяка. Этот договор давал покупателю гарантию.
Сейчас законодательство изменилось: если на сделке присутствуют две стороны и хотя бы одна сторона заключила договор с агентством, то автоматически обе стороны застрахованы. Обе стороны защищены.
- Что делает агентство, если во время проверки всплывают проблемы?
- Если в процессе проверки агентство выясняет что-то существенное, оно либо решает вопрос, исправляет, либо аннулирует сделку. Грубо говоря, агентство скажет: извините, сделка пройти не может, потому что, например, есть наследник, который не в Беларуси, и без его согласия сделку проводить нельзя. Или возникает бытовая ситуация: человек когда-то вызвал "скорую", у него закружилась голова, сердце прихватило. Его поставили на учёт, а он об этом не знал. При проверке выясняется, что он числится на учёте в ПНД, все в панике. Разбираются. Человек идёт, проходит процедуру, его снимают с учёта, и только после этого сделка проводится.
- То есть если ситуация совсем не решаема или есть сомнения, сделка не состоится?
- Да. Если вопрос не решаем, риелтор не станет проводить сделку: риски слишком большие, оно того не стоит. Никто не будет проводить заведомо проблемную квартиру, по крайней мере в Минске. Риелторы лишний раз перепроверят всё, потому что это репутация агентства и репутация специалиста дороже.