— В чем секрет щедрости банков, предлагающих льготную ипотеку под проценты заметно ниже ключевой ставки ЦБ?
— Как сказал Марк Твен, банкир — это человек, который «одолжит вам зонтик в солнечную погоду и отберет его в тот самый момент, когда начинается дождь». Секрет вовсе не в щедрости банкиров, а в том, что государство компенсирует банкам недополученные доходы от выдачи льготной ипотеки. Недополученные доходы — это разница между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 2,5%, и льготной ставкой. Помимо льготной ставки 8%, есть еще гораздо более низкие ставки по специализированным видам ипотеки, субсидируемым государством. Например, в случае сельской ипотеки диапазон ставок находится в пределах от 0,1% до 3%.
Ключевая ставка, увеличенная на 2,5%, сегодня составляет 14,5%, а до её последнего повышения Центробанком она равнялась 11%. Выходит, банк получает субсидию от государства из расчета 6,5% годовых, а не 3%, как это было до 15 августа, до повышения ключевой ставки на 3,5%. Стало быть, нагрузка на бюджет по субсидированию льготной ипотеки из-за повышения ключевой ставки выросла более чем в два раза! И это в условиях огромного дефицита федерального бюджета, составившего 2,4 трлн рублей за 8 месяцев 2023 года.
— Но ведь и в марте 2022 года, после введения против России санкций из-за начала спецоперации, ключевая ставка резко выросла. Как тогда решался вопрос со льготной ипотекой?
—Через две недели после того, как 28 февраля 2022 года ключевая ставка была повышена с 9,5% до 20%, стовка по льготной ипотеке была поднята с 6,5% до 12%. Однако сейчас, после повышения ключевой ставки 15 августа 2023 года с 8,5% до 12%, льготная ставка пока остается на прежнем уровне в 8%. Ожидания повышения льготной ставки подхлестывают спрос на льготную ипотеку под нынешний процент, и тем самым также способствуют росту госсубсидий.
— Как сильно выросли расходы бюджета по льготной программе из-за решения ЦБ РФ, принятого 15 августа?
— Основной инструмент льготной ипотеки — залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. На 1 августа 2023 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве — «ИЖК по ДДУ», поэтичная аббревиатура в стиле рэп, — составила в целом по стране 3,8 трлн рублей.
Расчеты показывают, что рост расходов бюджета, направленных на компенсацию банкам недополученных доходов по льготной ипотеке, составляет 133 млрд рублей в год. Естественно, этот праздник немыслимой щедрости со стороны государства не может продолжаться слишком долго.
— Но практически все участники рынка льготной ипотеки, от заемщиков до строителей и банков, ведут себя спокойно. Стоит ли волноваться властям?
— Для банков и девелоперов льготная ипотека — манна небесная. И не удивительно, что мощное банковское и строительное лобби тормозит сворачивание этого крайне опасного для российской экономики механизма. В итоге рынок льготной ипотеки перегрет. Одной из причин этого перегрева стал рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля — «народные инвесторы» ищут «тихую гавань», замену валютным вкладам, утратившим привлекательность. Кроме того, льготная ипотека деформирует рынок жилья и каннибализирует рыночную ипотеку.
— В чем это проявляется?
— В первую очередь, в том, что цены на жилье на первичном рынке выросли гораздо сильнее, чем на вторичном. Причина расхождения проста: льготная ипотека распространяется только на «первичку». Получается, жилье, превращаясь из «первички» во «вторичку», сразу после покупки обесценивается на десятки процентов!
— Но если продукт пользуется большим спросом — это хорошо, ведь власти для этого и задумывали программу. Почему вы так активно критикуете льготную ипотеку?
— Меня неоднократно упрекали в этом. Мол, стремлюсь последней радости небогатых людей лишить — возможности улучшить свои жилищные условия за приемлемую цену. Однако оппоненты не замечают важный негативный эффект: агрессивный рост цен на первичном рынке привел к тому, что долговая нагрузка на заемщиков не только не снизилась из-за внедрения льготной ипотеки, но, напротив, выросла. Причина очевидна: агрессивный рост цен на новостройки «съел» эффект низких льготных ставок.
Возникают деформации и на рынке рабочей силы. Льготная ипотека стимулирует рост строительной индустрии. Основная масса строителей — миллионы гастарбайтеров из бывших советских республик Средней Азии. Они отправляют значительную часть своих заработков домой, способствуя тем самым оттоку капитала за рубеж, и таким образом поддерживают девальвацию рубля. Кроме того, миллионы гастарбайтеров создают дополнительный спрос на товары и услуги в российской экономике, способствуя тем самым росту инфляции. Также стоит упомянуть и рост преступности в местах скопления трудовых мигрантов. Как видите, куда ни кинь — всюду клин! А кто же в выигрыше? Игроки рынка льготной ипотеки — банки и девелоперы. На этом рынке вертятся триллионы рублей, и так просто они свои позиции не сдадут.
— Так для предупреждения любых перекосов на рынке работает регулятор. Разве не так?
— Да, и ЦБ осознает угрозы льготной ипотеки и пытается охладить этот рынок. Понятно, что быстро свернуть программу было бы непростительной ошибкой, ведь льготная ипотека стала «подпоркой» рынка жилья. Убери эту «подпорку» и рынок рухнет, цены на жилье обвалятся, поэтому сворачивать программу льготной ипотеки надо с большой осторожностью. Возможный вариант — частично снижать объемы субсидий и в то же время расширять программы специализированных видов ипотеки (дальневосточной, сельской и т.п.), субсидируемых государством, за счет сворачивания льготной ипотеки.
Основная опасность льготной ипотеки состоит в том, что это ипотека subprime, то есть «низкокачественная». Она нацелена на людей с достаточно низкими доходами. В условиях экономических шоков они первыми уходят в дефолт, перестают обслуживать свои долги, так как у них нет сбережений, «подушки ликвидности». Следует напомнить, что последний глобальный кризис -2008-2009 годов - был вызван как раз коллапсом американской ипотеки subprime.
Также не следует забывать и про российский опыт: какой шум устроила небольшая группа «валютных ипотечников» в ходе кризиса валютной ипотеки 2014-2015 годов! В больших городах проводились массовые акции, митинги и пикеты. А ведь «валютных ипотечников» было всего-то около 20 тысяч, в то время как «рублевых ипотечников» — миллионы!
— Другими словами, программу льготной ипотеки пора сворачивать? Вы поддерживаете правительство, желающие ужесточить требования к ней?
— Ужесточение требований неизбежно. В условиях эскалации геополитического конфликта, стагнации экономики и нестабильного финансового рынка надувание пузыря льготной ипотеки чревато кризисом.
— А людям-то, мечтающим о собственном жилье, что делать в таком случае?
— Центробанк не исключает дальнейшего повышения ключевой ставки. Вероятен и рост ставки по льготной ипотеке. Поэтому, если хотите успеть обзавестись льготной ипотекой, поторопитесь.
