Московские застройщики пока не достигли дна кризиса: большинство компаний в ожидании бюджетных денег, выделенных на городские жилищные программы, продолжают свободное падение вниз. Коммерческие объекты заморожены, оборотные средства практически исчерпаны, люди работают по 3—4 дня в неделю.
Если верить Росстату, то в целом строительная отрасль РФ чувствует себя очень даже неплохо. За первые два месяца 2009 года в стране было введено в строй 5,8 млн. кв. м жилья, из них в феврале — 2,7 млн. кв. м, что несколько превышает показатели прошлого года. В подавляющем большинстве российских регионов объемы строительства не просто не снизились, а значительно выросли: например, в Карелии — в 3,4 раза, в Орловской области — вдвое, а в Мурманской области — аж в 11 раз! Москва на общем благоприятном фоне выглядит явным аутсайдером. За январь—февраль в границах мегаполиса было построено всего 156 тыс. кв. м жилья, за пределами МКАД по жилищным программам правительства Москвы — еще 190 тыс. кв. м. Итого: 346 тыс. кв. м, или почти на 60% меньше, чем за тот же период прошлого года. При этом в соседней Московской области, где работают те же самые застройщики, ситуация намного лучше: Росстат зафиксировал 36%-ный рост объемов готового жилья. В горадминистрации это противоречие объясняют “спецификой кризисного периода”. “В конце прошлого года столичные власти выкручивали руки застройщикам, требуя любыми средствами выполнить план. В итоге госкомиссию прошли даже те объекты, которые планировались как переходящие”, — рассказал “ЭВ” источник в горадминистрации. То, что в “закромах” стройкомплекса к новому году ничего не осталось, видно по итогам января, когда строители сумели ввести в строй всего 29 тыс. кв. м жилья!
В Московском строительном союзе не скрывают: большинство компаний, работающих в сегменте типовых домов, живут в ожидании бюджетных денег, выделенных на горзаказ. В настоящее время генподрядчики определены почти на 1 млн кв. м муниципального жилья. Всего в 2009 году город планировал проинвестировать строительство 1,8 млн. кв. м, однако, как стало известно “ЭВ”, эти цифры в ближайшее время будут скорректированы в сторону понижения. Выступая недавно по телевидению, Юрий Лужков заявил буквально следующее: “Социальное жилье мы продолжим строить, но пока не говорим точно об объемах. Однако они будут близки к уровню 2008 года”.
Застройщики говорят, что ситуация с горзаказом прояснится в конце апреля, а деньги из бюджета придут не раньше середины июня. Пока же компаниям, в штате которых работают порядка 5—10 тыс. человек, необходимо продержаться на внутренних ресурсах. Спасают договоренности с банками: в частности, так называемые “бланковые” кредиты, которые строители рассчитывают в перспективе погасить бюджетными деньгами. Кроме того, в качестве обеспечения по займам банки охотно берут уже готовые квартиры. “В нынешней ситуации резкий обвал рынка не выгоден никому, поэтому цены будут стоять до последнего”, — уверен представитель крупной строительной компании. Он говорит, что отцы города поставили перед застройщиками жесткие условия: на горзаказ смогут претендовать только те из них, кто не допустит массовых увольнений и снижения уровня оплаты труда работников. В результате приходится платить людям 2/3 зарплаты — больше, чем они реально зарабатывают. На прошлой неделе первый зам мэра, руководитель комплекса экономической политики Юрий Росляк подтвердил, что выкупать уже готовое жилье у строительных компаний город в 2009 году не собирается. “Сейчас экономически выгодно приобрести площадки, которые застройщики не планируют осваивать из-за финансовых трудностей”, — пояснил он. Как стало известно “ЭВ”, продавцы готовы уступить городу свои активы практически по номиналу: землю за доллары (т.к. сами в свое время расплачивались в твердой валюте), проектную документацию к участкам — за рубли. Однако, по словам руководителя комплекса имущественно-земельных отношений Владимира Силкина, “цена предложения и наша пока отличаются в разы”. “Землю имеет смысл покупать только в том случае, если строительство на ней одного квадратного метра обойдется городу дешевле, чем приобретение готового жилья”, — поясняет он. По оценкам горадминистрации, себестоимость типовой “коробки” в настоящее время составляет 24—25 тыс. руб. за кв. м, с учетом инфраструктуры — 45—50 тыс. руб. Именно на эти цифры ориентируются экономисты мэрии на переговорах со строителями.
В наиболее сложной ситуации в разгар кризиса, по общему признанию участников рынка, оказались публичные структуры, а также те застройщики, кто чересчур смело закладывал в обеспечение кредитов крупные пакеты собственных компаний. В итоге капитализация бывших строительных гигантов снизилась в разы, а их акции продаются на рынке в буквальном смысле за копейки. Однако, судя по выставке “Недвижимость-2009”, закончившейся в воскресенье в ЦДХ, уходить с поля боя за покупателя даже явные аутсайдеры пока не собираются. Средние цены на новостройки в Москве (без учета ЦАО), несмотря на все прогнозы, держатся на уровне 120 тыс. руб. за кв. м (панель) и 170 тыс. руб. за кв. м (монолит). И это поддерживает в девелоперах призрачную надежду, что в конце концов они выплывут!
