Факт №1: в кризис падение цен в первичной “элитке” доходило до 50%.
“Люди обнаружили, что за бюджет, которого хватает на покупку 120—150 метров в бизнес-классе, они могут приобрести и элитную недвижимость, но с потерей метража. Многие идут на это сознательно, чтобы выбрать центральные районы города и премиальные проекты”, — говорит гендиректор крупной компании Ирина Могилатова.
Подчеркнем: именно местоположение отличает элитное жилье от недвижимости бизнес-класса. “Элитка” в первую очередь — это центр: Остоженка, Патриаршие пруды и Хамовники (на них приходится 70% спроса). Плюс к тому более дорогие материалы, архитектурные проекты и высочайший уровень коммуникаций (в идеале — полная автономность от городских коммунальных систем и жесткая фильтрация воды и воздуха). Но даже сопоставимые по качеству дома в срединной части столицы (например, на Соколе) никогда не будут считаться в полной мере элитными — только объектами бизнес-класса.
Средняя цена квадратного метра в элитных домах — чуть больше 20 тысяч долларов, что примерно в два раза выше, чем в домах бизнес-класса. Но для статусных покупателей главное — приобрести шикарные апартаменты, ведь престиж прежде всего. А какой метраж они выберут, их личное дело.
Появился новый термин — квартира для пиджака: маленькие элитные квартиры покупают люди, которые в основном живут за городом или в другом регионе, но иногда ночуют в Москве. Некоторые девелоперы, почувствовав такую тенденцию, пошли навстречу клиентам. Если несколько лет назад элитная квартира в Москве ну никак не могла быть малометражкой — от полутора сотен “квадратов”, не меньше! — то отныне правила игры поменялись. “Застройщики “Итальянского квартала” произвели реконцепцию, и теперь в проекте появились квартиры метражом до 60 “квадратов”, — продолжает Ирина Могилатова. — Они первыми и расходятся”.
Впрочем, приобрести элитную квартиру гораздо сложнее, чем кажется. Фейс-контроль — еще один показатель элитности — никто не отменял даже в кризис. “Застройщики по-прежнему внимательно смотрят на покупателей, — говорит директор по развитию крупной риелторской и консалтинговой компании Алексей Сидоров. — Например, противопоказано селить в одном доме покупателей из финансово-промышленных групп с противоположными интересами. Есть специально разработанные анкеты. Брокер аккуратно выясняет у клиента данные. Если он не соответствует требованиям, является недобросовестным конкурентом бизнесменам, проживающим в доме, — отказывает в возможности покупки”.
Иногда люди снова и снова заходят под другими фамилиями, заявляют, что они являются друзьями или родственниками руководства города. Но все эти приемы бесполезны. В клубном доме никогда не сможет поселиться рыночный торговец, сколотивший капитал на китайских тряпках. Зато, скажем, у нефтяника из Когалыма, наезжающего в Москву несколько раз в год, шанс есть. При условии, конечно, что в доме не живут его прямые конкуренты.
* * *
Факт №2: высокий спрос на городские квартиры премиум-класса может свидетельствовать о смене финансовых элит. “Ситуация на рынке недвижимости напрямую связана с кризисными явлениями в стране, — говорит Алексей Сидоров. — Если представить эту взаимосвязь в виде графика, то за последние 12 лет было три волны, когда менялась финансовая элита, а вместе с ней — и интерес к премиальной недвижимости. Новая элита начинает удовлетворять свои растущие потребности. Сначала покупает квартиру в городе, потом возникает спрос на загород. Девелоперы, как правило, реагируют на ситуацию с запозданием”.
Сейчас спрос на городские квартиры явно выше, чем на загородную недвижимость. Означает ли это, что и сейчас идет смена элит? “Утверждать это я не могу, — говорит Алексей Сидоров. — Есть понимание, что вкладываются огромные деньги в экономику, развиваются многие программы, цена на нефть находится на пристойном уровне. Так или иначе, перераспределение денег в конце концов произойдет, и они потекут на рынки недвижимости”.
Кстати, добавляет Алексей Сидоров, интерес к жилью в городе может объясняться также и другими причинами: “После аномально жаркого лета люди гораздо серьезнее подходят к коммуникациям, инфраструктуре, кондиционированию. В городе не нужно бояться катаклизмов — в городе так или иначе хорошая инфраструктура. Город больше понятен людям”.
* * *
Факт №3: состоятельные люди стали прагматичнее. Кризис сказался на покупательной способности практически всех групп россиян. Как отмечают аналитики Chesterton, бюджеты на покупку элитного жилья сократились в среднем с 3,5—4 млн. долларов до 1,5—3 млн. Но в последние месяцы крупные бюджеты — от 5 млн. долл. и выше — понемногу возвращаются на рынок.
“Уже в скором времени будут приобретаться и большие квартиры, — уверена директор по маркетингу и продажам одного из элитных жилых зданий Ирина Стрижова. — Разве что тенденция на “громадье” пойдет уже не такими быстрыми темпами, как в последние предкризисные годы”.
Мало кто приобретает больше метров, чем ему нужно. Если человек считает, что уместит гардеробную со спальней в 300 квадратных метрах, он не станет покупать 500. Зачем брать на себя огромные коммунальные расходы за ненужные метры? Неприлично огромные апартаменты от 500 кв. м с саунами, бассейнами и зимними садами не нужны в городе. Излишества лучше смотрятся в загородном доме.
Самый популярный нынче метраж — 150 квадратных метров. Но только если в квартире хорошая планировка. Прежде, на растущем рынке, уходили любые квартиры, даже с самой отвратительной планировкой. Сейчас неликвид зависает. Например, 150-метровая трешка более востребована, чем 150-метровая однушка. Такие уже не покупают.
* * *
Факт №4: дорогого жилья на всех не хватает. “Жара остановила пыл покупателей, но не очень существенно. Горел ведь восток, где элитных объектов практически нет, — продолжает Алексей Сидоров. — Да, много было отказов на просмотры в смог, объявляли в компании вынужденный перерыв на несколько дней. Но тем не менее провели несколько успешных переговоров даже в горячие дни”.
В сегменте элитного жилья продолжается тенденция сокращения предложения, потому что объектов с 50-процентной готовностью и выше практически не осталось. В кризис люди покупали только готовое жилье. Но в феврале-марте страх перед объектами “котлована” преодолен. И покупатели начали вкладываться в крупные объекты в начальной стадии.
— Спрос увеличился, а предложение сокращается, — говорит Алексей Сидоров. — Многие ищут жилье по кризисным ценам, но застройщики почувствовали для себя улучшение и почувствовали платежеспособный спрос. Время крупных скидок закончилось год назад. Произошла стабилизация.
Еще одна тенденция — заявлено мало проектов, а развиваются не все. У кого-то из коммерсантов банально нет денег, многие “просели”. Очень много сетований на то, что город стал достаточно жестко смотреть на документацию, соблюдение сроков застройки. Если раньше сроки поджимали, но можно было продать контракт и продлить сроки, сейчас с этим гораздо сложнее.
На нескольких заявленных объектах работы в зачаточном состоянии. А тех нескольких сотен элитных квартир, которые появятся на рынке в сентябре, будет недостаточно. По словам экспертов, одновременно в городе должно строиться хотя бы 15—20 объектов. В хорошие времена, в 2006—2007 году, реализовывалось сразу несколько десятков объектов. И они составляли конкуренцию между собой. Сейчас — один-два.
* * *
Факт №5: через год элитные квартиры могут подорожать на четверть. В сентябре-октябре участники рынка ожидают приток покупателей. Насколько большим он будет, пока неясно. Но цены уже начали расти.
“Повышение цены происходит двумя основными способами, — рассказывает Алексей Сидоров. — Первый — скидка с прайса. Недавно застройщики давали дисконт в 15—20%, сейчас — хорошо, если в 10%. Это скрытое подорожание. Второй способ — официальное повышение цены по объектам высокой готовности. На днях один из девелоперов заявил об увеличении стоимости метра на 10%. Имеет право — конкуренция-то отсутствует”.
Москва продолжает входить в пятерку самых дорогих городов мира по средним ценам на элитную недвижимость. Согласно исследованиям аналитиков, самым неприступным в этом сегменте остается Монако (от 40 000 долларов за кв. м). На втором месте — Лондон (от 25 000 долл./кв. м). Цены на элитную недвижимость Москвы (20 100 долл./кв. м) сравнялись с нью-йоркскими и азиатскими.
Алексей Сидоров предрекает: если финансовых и экономических потрясений не произойдет, осенью следующего года элитная недвижимость подорожает на 20—25%, то есть стоимость квадратного метра может перешагнуть за 25 тысяч долларов.
Другие аналитики прогнозируют ежегодный рост стоимости московского жилья премиального сегмента на 10%. И это при том, что по темпам роста за прошедшие пять лет Москва оставила далеко позади все западноевропейские города. За это время премиальные квартиры в центре Москвы подорожали более чем в 2,5 раза, в то время как в Лондоне, Париже и Монако рост за этот период не превышал 25—30% (в долларовых ценах).
Утешает одно — докризисные цены вернутся не скоро. В этом сходятся абсолютно все.
- По данным исследования, проведенного отделом стратегического консалтинга “Калинка-Риэлти”, с начала 2010 года на рынке элитного жилья Москвы объемы продаж достигли докризисного уровня и составили 40—45 сделок в месяц.
- В летние месяцы высокая динамика на рынке элитного жилья сохранилась. Лишь аномальная жара и смог, заставившие москвичей в конце июля — начале августа покинуть Москву, стали причиной некоторого спада активности. Осень станет периодом, который определит дальнейшее развитие рынка элитной жилой недвижимости.
- Средний полугодовой ценовой прирост по первичному рынку городской недвижимости составил 3,5%. К началу августа рост составил 4%. При этом по ряду наиболее востребованных объектов отмечен более существенный рост цен — от 5 до 20%.
- Большая часть квартир — 40% от всего предложения, — квартиры со средней ценой предложения от 10 001 до 15 000 долларов за кв.м.
- Доля квартир с ценой в диапазоне 15 001—20 000 долл. за кв.м выросла с начала 2010 года на 9% и занимает 21% рынка.
- Лидером первичного рынка по средней стоимости элитного жилья остается район Патриарших прудов, где этот показатель составляет $35 210 за кв.м.
- На вторичном рынке самые дорогие предложения находятся в районе Остоженки: средняя стоимость квадратного метра — 30 176 долларов.
Загородные дома на первичном рынке — в огромном дефиците
— В активной продаже на рынке загородной недвижимости Подмосковья находится не более 20% элитных поселков. Объявлений о частных продажах еще меньше — 15%, — говорит коммерческий директор компании-застройщика Павел Трейвас. — При этом пока не наблюдается какой-либо активности по части появления новых проектов в этом сегменте. Лишь в сентябре на Новорижском шоссе появится новый поселок класса de luxe с первыми тридцатью домами, готовыми к чистовой отделке.
Последние годы покупатели элитной загородной недвижимости все больше тяготеют к приобретению домовладений высокой стадии готовности. Эта тенденция дополнительно укрепилась в период кризиса, когда большое число проектов, строившихся исключительно за счет клиентов, было заморожено. Подход, когда значительная часть поселка возводится за собственные деньги компании без привлечения стороннего финансирования, дает возможность повысить темпы строительства.
Большая часть клиентов старается купить готовые или активно строящиеся объекты именно у застройщика. Однако так как немногие девелоперы могут предложить сегодня дома в финальной стадии строительства, часть покупателей не отвергает возможности приобретения жилья на вторичном рынке.
Цены на элитную загородную недвижимость за последние полгода практически не менялись. На конец июля средняя цена объекта в данной категории составила 33 миллиона рублей. Самыми дорогими остаются Рублево-Успенское, Новорижское и Киевское шоссе. Велика вероятность, что какого-либо повышения стоимости объектов элитного загородного жилья можно ожидать уже этой осенью, но скорее всего оно не будет резким и составит порядка 5—15%.
