Велик спрос на арендный вопрос

— Вы являетесь субъектом малого предпринимательства?

— Нет.

— Тогда, к сожалению, не сможете. По 108-ФЗ мы должны выставить освобождаемое вами помещение на торги по ставке арендной платы.

 — А по суду я могу принудить Департамент имущества к заключению договора?

— Вы, конечно же, можете обратиться в суд. Но вряд ли решение будет в вашу пользу. Статья Гражданского кодекса говорит о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом. А в этой ситуации закон 108-ФЗ как раз предусматривает иное, а именно аукцион.

 — В свое время мы получили офис в жутком состоянии, сами за собственные средства делали ремонт. Если я не выиграю аукцион, кто мне возместит эти расходы?

 — Вы делали капитальный ремонт?

— Нет. “Косметику”, но хорошую. Привел в божеский вид, как говорится.

 — Увы, компенсация затрат арендатора предусматривается только при капитальном ремонте. В том, что мы вынуждаем арендаторов бороться за отремонтированные ими “обжитые” помещения, виноват не Департамент имущества, а закон 108-ФЗ, который принимался явно без учета последствий его применения в реальной жизни.

— Здравствуйте, я малый бизнесмен. Скажите, пожалуйста, почему отсрочку исполнения закона 108-ФЗ нам дали только на 2 года?

 — Скажите спасибо, что вообще дали... Если вы читали первую редакцию закона, то увидели бы, что никаких преференций субъектам малого предпринимательства в ней не было. Закончился договор аренды — идите на конкурс на общих основаниях. Конечно, малый бизнес никогда не смог бы победить в таком аукционе. В ноябре закон поправили, но вы, хочу обратить внимание, неверно толкуете изменения. Малый бизнес получил отсрочку не на 2 года, а до 1 июля 2010 года. Значит, если ваш договор аренды закончится 30 июня будущего года, продлить вы его сможете только на год.

— Когда этот срок истечет, можно ли будет опять продлить договор аренды или помещение в обязательном порядке будет выставлено на конкурс?

 — Мы очень надеемся, что к тому времени здравый смысл окончательно восторжествует и будет принят новый федеральный закон, который позволит субъектам Федерации самим определять, как и на каких условиях передавать помещения в аренду.

— Мы боимся, что наш бизнес из-за закона 108-ФЗ будет поглощен более крупной структурой, которая в первую очередь интересуется не самим предприятием, а нашими помещениями. Нам уже настойчиво предлагали переуступить права аренды. Что делать в такой ситуации?

— К сожалению, если четко выполнять указания закона 108-ФЗ (а не выполнять их мы, конечно же, не можем), защитить вас никак невозможно. Мы уже писали в Думу, в Совет Федерации, объясняли, какие последствия может иметь принятый закон. По большому счету это передел рынка недвижимости в пользу финансово мощных структур.

— Владимир Николаевич, скажите, пожалуйста, если мы не сможем отвоевать права на наши помещения на конкурсе, как мы сможем получить другие помещения? На каких условиях, по какой цене?

— Точно так же на торгах, где главным критерием будет максимальный размер арендной платы.

 — Но это же несправедливо...

 — Согласен.

— Я живу в доме, на первом этаже которого одна из фирм арендует помещение. Я так понимаю, что теперь продлить договор с городом она может, только став победителем конкурса?

 — Если это малое или среднее предприятие, то для них еще до 1 июля 2010 года пролонгация договора осуществляется без конкурса. А если фирма, о которой вы спрашиваете, в реестре малого бизнеса не значится, тогда только конкурс.

 — А может ли в конкурсе принять участие ТСЖ нашего дома?

— Конечно.

— А условия будут как для всех остальных?

— Да.

— Требуется ли согласие ТСЖ на передачу в аренду помещений?

— Если это помещение зарегистрировано в собственности города, а не в долевой с ТСЖ, то не требуется. Но, конечно, мы стараемся учитывать мнение жильцов. Ведь они лучше знают, что в этом месте нужнее — парикмахерская, или приемный пункт химчистки, или маленький магазинчик.

159-ФЗ: много не продадим