Холодный душ для продавца

Московские квартиры, которые ранее дешевели только в долларовых ценах, в ноябре начали падать и в рублях. Продавцам эта тенденция явно не по душе, и часть из них отложили продажи до весны. Объем предложений снизился.

Если в сентябре на рынке вторичного жилья в Москве на продажу было выставлено 22,4 тыс. квартир, то в ноябре их число сократилось до 21,4 тыс. По сравнению с ноябрем прошлого года, когда предложение ограничивалось всего 13,3 тыс. квартир, уменьшение объема кажется незначительным, однако подвижка налицо. Сегодня даже самые спокойные продавцы оценивают ситуацию на рынке как тревожную.

В ноябре рублевая цена квадратного метра снизилась за месяц на 2,04% и составила 172 540 руб./кв. м. Между тем в долларах квадратный метр за месяц подешевел еще на 5—7 процентов. Средняя долларовая цена “квадрата”, по разным оценкам, составила $6,3—6,8 тыс. (с учетом самой дорогой и самой дешевой недвижимости), или $5,7 тыс. (без учета таковых).

Больше всего, по данным независимого аналитика Андрея Бекетова, “просело” жилье в панельных домах — на 9—10%, сейчас за квадратный метр такого жилья продавцы просят в среднем $5,8—6,0 тыс. Чуть меньше, но тоже существенно ценовые позиции сдал “кирпич”: пятиэтажки “опустились” на 6,5% ($7,1 тыс.), девятиэтажки — на 6,4% ($8,2 тыс.), 10—12-этажки — на 6,2% ($9,1 тыс.). Лидером снижения стали кирпичные высотки от 15 этажей и выше — -8,8% ($6,4 тыс.).

По округам максимальное снижение цен — на 10 процентов (!) — показал Южный округ (см. таблицу).

— Срок экспозиции городского жилья составил 56 дней, что на 3 дня больше, чем в октябре, — отмечает руководитель русского агентства недвижимости “САВВА” Константин Апрелев.

Остается добавить: в долларах США однокомнатные квартиры в Москве подешевели еще на 5,49%, двухкомнатные и трехкомнатные — на 5,03% и 4,73% соответственно.

Количество предложений на первичном рынке за ноябрь увеличилось на 8,3% и составило 321 объект. Средняя цена 1 кв. м в новостройках снизилась на 4,9% — до $6215 (без учета высоких цен ЦАО).

По сравнению с началом года, когда новое жилье в среднем стоило $5032 за 1 кв. м, показатель общего роста цен до сих пор остается в плюсе. В целом он составляет 24%.

“Цены на столичные новостройки росли до октября включительно. В октябре они увеличились на 1,3% относительно сентября — до $6538 за кв. м, — говорит руководитель аналитического центра компании “Инком-недвижимость” Дмитрий Таганов. — Это рекорд, относительно которого цены предложения сейчас будут потихоньку сползать вниз”.

Скидки на новостройки частным лицам уже доходят до 25% при 100%-ной оплате. Для оптовиков-инвесторов они еще больше. Но это не все. “Ведущие застройщики готовы продавать квартиры в рассрочку на длительный срок (при оплате 25—45% стоимости), а риелторам, нашедшим покупателя, уже увеличили размер выплат до 60%”, — замечает Апрелев.

Почему — понятно. Продажи “ПИК”, “ДСК-1”, “СУ-155”, занимающих вместе более половины строительного рынка столицы, а также соинвестора “МИАН” с августа упали в 10 раз. По словам Таганова, в августе этим компаниям удавалось реализовать 40—50 квартир, в сентябре уже 20—30, сейчас около пяти штук за месяц. Между тем до лета каждый из этих застройщиков в среднем реализовывал в месяц от 90 до 100 квартир.

Специалисты не исключают, что и дальше застройщики будут искать “красивые” схемы для привлечения покупателей. Причем чем дальше, тем больше.

Если отказаться от покупки квартиры еще возможно, то от аренды жилья человеку, который его снимает, — нет. Поэтому рынок аренды сегодня живее первичного и вторичного рынков.

— У нас объем предложения арендных квартир в ноябре увеличился на 6,6%, до показателя 3881 объектов, — говорит Таганов. Основная доля предложения (37,4%) приходится на квартиры, арендная ставка в которых составляет 30—45 тыс. рублей в месяц. Доля квартир с арендной ставкой от 45 до 80 тыс. рублей в месяц составляет 31,1%, на ценовой сегмент 80—120 тыс. рублей приходится 9,9% предложений.

Кризис и увеличение предложения привели к понижению арендных ставок на жилье бизнес-класса, где средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры снизилась  на 1,4% — до 43 тыс. рублей, двухкомнатных на 0,9% — до 63 тыс. рублей, трехкомнатных на 0,5% — до 87 тыс. рублей в месяц. В секторе эконом-класса цены держатся на прежнем уровне, а иногда “умудряются” даже расти.

— Больше всего подорожала аренда наиболее ликвидных однокомнатных квартир, которая в ноябре увеличилась на 3,1% и составила 30 348 рублей в месяц. Аренда двухкомнатных квартир осталась практически на прежнем уровне: рост 0,2% — 40 702 рублей в месяц. Зато трехкомнатные квартиры эконом-класса незначительно — на 0,1%, но подешевели, до 53 233 рублей в месяц, — отмечает Таганов.

У арендаторов все чаще появляется желание сменить съемную квартиру бизнес-класса на более демократичный эконом, поскольку в связи с кризисом многие съемщики вынуждены по возможности сокращать издержки.

Лидерство по количеству сдаваемых в аренду квартир держит Центральный округ (21,2%), на втором месте — Западный (15,1%). На третьем — Южный, Северный и Юго-Восточный, где доля арендных квартир соответственно составляет 13,1%, 11,1% и 9,8%.

Специалисты отмечают, в связи с ростом ставок на аренду недорогих квартир эконом-класса спрос продолжает смещаться из Москвы в Московскую область.

Cр. цена предложения 1 кв. м за год (в $)