Напомним: договор ренты – это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, выплачивающихся в обмен на получение имущества) и ее получателем, подразумевающий передачу получателем ренты своего имущества плательщику после истечения срока, определенного договором.
Пожизненная рента – это пожизненное содержание с иждивением, предоставляемые пожилому человеку, в обмен на получение в собственность его недвижимости.
Договор пожизненной ренты, заключенный напрямую между владельцем недвижимости и претендентом на нее, нередко приводят к криминалу. Так в 2019-м году были пойманы часть преступников из масштабной банды «черных риелторов». Фирма, под вывеской которой они работали, заключила более 120 договоров пожизненной ренты и оказалась причастна к 30 убийствам престарелых владельцев жилья. Судмедэкспертиза причин смерти погибших собственников не проводилась в связи с их преклонным возрастом.
По мнению председателя Союза потребителей России Петра Шелища, госфонд по передаче недвижимости одиноких стариков поможет молодым россиянам, имеющим стабильный, но небольшой доход, на который приобрести собственное жилье практически невозможно. А также одиноким пенсионерам, пенсии которых часто не хватает даже на лекарства. Причем договоры с фондом каждая из сторон – получатель ренты и ее плательщик – будут заключать независимо друг от друга.
Схему работы авторы инициативы видят так: если одинокий пожилой человек желает заключить подобный договор, госфонд за собственные средства производит оценку его жилья. Далее страховая компания определяет примерный «срок дожития» владельца недвижимости, исходя из которого ему назначается ежемесячный платеж.
Что касается претендентов на жилье, размер их взносов будет рассчитываться исходя из их пожеланий и возможностей – то есть от примерной стоимости недвижимости, которую они хотели бы получить в собственность. По приблизительным оценкам специалистов, ежемесячная выплата может колебаться от 20 до 50 тыс. руб/месяц в зависимости от региона. Очередность получения квартир будет определяться суммой взносов. После выплаты всей суммы плательщик получает от фонда полностью отвечающее его запросам жилье из числа уже освободившихся квартир, а его взносы направляются на содержание еще здравствующих пенсионеров-партнеров фонда.
По словам Петра Шелища, основное отличие от ипотеки и преимущество схемы для плательщиков ренты – отсутствие первоначального взноса и процентов по кредиту. При этом, чем раньше плательщик заключит договор, тем меньше будет его ежемесячный платеж. Авторы инициативы полагают, что особенно удобны подобные сделки для родителей, желающих подарить жилье детям на совершеннолетие.
- Хорошо, если государство сможет взять договор ренты под свой контроль, - считают в правоохранительных органах, задействованных в борьбе с «черными риелторами». – «Черные» схемы давно отработаны, но на них все равно попадаются все новые жертвы. Умеющие втираться в доверие преступники под видом риелторов находят одиноких пенсионеров, окружают заботой и вниманием, обещают финансовую помощь в виде ежемесячных выплат, в разы превышающих пенсионные. А заодно регулярный уход и уборку квартиры. А взамен просят «всего лишь» подписать, что после своей смерти пенсионер передает свое жилье в собственность данной фирмы. Пожилые, у которых нет наследников, обычно ставят подпись на договоре пожизненной ренты, даже не сомневаясь, уверенные, что доживут свой век в комфорте. И даже не догадываются, что подписали себе смертный приговор. К сожалению, подобные сделки продолжают заключаться, несмотря на постоянные известия о «скоропостижных» кончинах пенсионеров вскоре после подписания подобного соглашения.
- Видите ли вы какие-то подводные камни в предложении по созданию государственного рентного фонда? – интересуемся у юриста Марины Силкиной:
- Идея создания государственного рентного фонда заслуживает внимания, это, как мне кажется, действительно рабочий механизм. Сегодня законодательство предоставляет возможность пожилым людям напрямую заключать договор ренты с претендентами на их жилье, но, ввиду непрозрачности рынка, вокруг подобных соглашений много случаев не только мошенничества, но и более серьезных преступлений. Естественно, что пожилые люди боятся нечистоплотных претендентов на их недвижимость. Но есть и обратная сторона медали: пенсионеры нередко сами расторгают сделку без возврата денег. Например, вы платили 5 лет, обслуживали какого-нибудь дедушку за его обещание после своей смерти оставить квартиру вам. А он вдруг взял и пожаловался на вас, что вы плохо за ним ухаживаете... Госфонд сможет эффективнее урегулировать такие вещи.
Узкий момент в предложенной схеме я вижу в возможности оценки стоимости жилья самим фондом, которая в этом случае может быть занижена, что повлияет на размер выплат получателю ренты. А главный подводный камень – в самом факте госмонополизации данного сектора услуг.
- Идея хорошая, но все зависит от того, как она будет реализована, - считает консультант агентства недвижимости Владимир Брунгарт. – Конечно, прекрасно, что пожилых людей таким образом можно оградить от мошенников. Но подводных камней все равно может быть немало. К примеру, предположительные «пожилые, одинокие и нуждающиеся в помощи» получатели ренты – это, скорее всего, люди за 70, у которых нет близких. Будут ли такие пожилые люди адекватны настолько, чтобы, будучи в трезвом уме и здравой памяти, заключить подобный договор и следить за его соблюдением? Не вмешается ли, как это у нас, увы, часто случается, навязчивый медицинский контроль? Когда «по жизненным показаниям» стариков упекают в лечебницы, где их ожидает скорый конец.
