Из-за ипотеки можно лишиться и прежнего жилья
Случаев, когда россияне лишаются жилья из-за внезапно изменившихся обстоятельств, около 2%, утверждают опрошенные «МК» риелторы. Но эта цифра кажется незначительной лишь на первый взгляд.
По данным Центробанка, за всю историю ипотечного рынка в России, начавшуюся в 1998 году, выдано больше 15 миллионов жилищных кредитов, треть из них — с мая 2020-го, когда заработала льготная госпрограмма. А значит, в печальную статистику уже попали или в конце концов попадут триста тысяч семей. И за каждой историей стоит человеческая трагедия.
Часто проблемы с ипотекой начинаются «со стороны недвижимости»: объект, на который брался кредит, становится долгостроем. Особенно часто это бывало во времена массового распространения ДДУ — договоров долевого участия. Среди пресловутых «обманутых дольщиков», решением проблем которых в Москве, скажем, город занимался все 2010-е годы, значительная часть приобрела свои «квартиры на этапе котлована» именно в ипотеку. А потом…
— Наш дом недостроили, передали в фонд помощи дольщикам, — рассказывает Иван Гаев, один из пострадавших в результате такого оборота событий. — Я в этот момент перестал выплачивать ипотеку: было бы странно продолжать платить ни за что, ведь дом не достроился. В 2018 году банк подал на меня в суд. Постановление было — наложить взыскание на заложенное имущество, то есть, в моем случае, на право требования к застройщику. Но поскольку никто это право не купил, оно вернулось мне.
В 2019 году банк перепродал долг Ивана юридическому лицу по договору цессии, те подали в отношении Ивана на банкротство. Мужчине пришлось нанять адвоката, чтобы в ходе конкурсной процедуры не лишиться еще и квартиры, где он жил с семьей до покупки новостройки в ипотеку (жилье находится у Ивана в собственности). Но денег, вложенных в «недострой», москвич лишился окончательно.
По словам собеседника «МК», хорошим вариантом могла быть реструктуризация задолженности перед банком — однако на момент судебных разбирательств по банкротству долг уже был передан другому юрлицу по договору цессии. Это, кстати, типично для ипотечных «запущенных случаев». Когда проблема становится очевидной, решать ее малой кровью уже поздно…
Обмануть могут и аккредитованные компании
Жительница Подмосковья Елена Жукова потеряла около трех миллионов рублей на строительстве в ипотеку коттеджа.
— С рождением третьего ребенка мы с мужем поняли, что хотим жить в частном доме, взяли ипотеку по залог участка на 6 миллионов, — рассказывает Елена. — Застройщика выбрали из числа аккредитованных в нашем банке — таковы правила при кредитовании «недостроя». Но эта аккредитация не помешала компании «испариться» на этапе отделки. Дом стоит, инженерные коммуникации есть, но жить в нем невозможно, и ввести в эксплуатацию тоже.
Тут-то и оказалось, что срок сдачи дома в эксплуатацию — два года после выдачи кредита — не шутка: по истечении этого времени банк вправе резко поднять ставку. Может и не поднимать, если промедление вышло по вине застройщика, — но для этого нужно письмо от этой самой строительной компании. А какое письмо, когда Елена не могла найти даже прораба, хотя из шести миллионов рублей было «реализовано» около половины, остальное же зависло?
— В итоге пришлось перекредитовываться и достраивать дом самостоятельно — благо родственники частично помогли, — рассказывает собеседница «МК». — Но ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) я не посоветую теперь никому — только на покупку новостройки в коттеджном поселке. У нас были и такие варианты, но мы соблазнились на строительство без подряда, погнались за свободой от регламентов поселка. Оказалось, что зря.
Иногда ипотека «сгорает» по совершенно нелепым причинам — буквально «оттого, что в кузнице не было гвоздя». Так, около 30 тысяч евро потерял Константин Савченко, вложившийся в ипотеку в Праге в 2008 году. Все произошло из-за того, что на протяжении года москвич не посещал Чехию и, следовательно, не пополнял баланс местной сим-карты. А именно на нее был завязан онлайн-банкинг, при помощи которого деньги со счета, на который приходила арендная плата за квартиру, переводились на счет, с которого банк забирал ипотечные платежи.
— Пока я пытался решить вопрос удаленно, банк передал долг в исполнительное производство, и квартира была продана с молотка примерно за сумму долга, вдвое дешевле, чем стоила, — вспоминает Константин. — В общем, значительную сумму денег я попросту потерял, и теперь для меня однозначный урок: нельзя приобретать недвижимость там, где ты не живешь и не собираешься жить. Обслуживать ее получается слишком сложно, возможны любые неожиданности. Кстати, каково бы было обслуживать эту квартиру сейчас, во времена санкций? Скорее всего, я потерял бы ее еще раз…
Нет госпрограммы — нет и заемщиков
На рынке новостроек России до последнего момента 85–90% сделок происходило с привлечением ипотеки. Однако эта доля очень скоро может упасть в три раза, прогнозируют эксперты. Напомним, что 23 декабря в силу вступает утвержденное правительством ужесточение кредитных условий по льготной госпрограмме: повышение первоначального взноса до 30% и снижение суммы кредита с двенадцати до шести миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
— Всем, кто планирует брать ипотеку сейчас, в условиях высоких ставок, мы советуем максимально реалистично оценивать свои финансовые возможности, — рекомендует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — Даже если покупатель уверен в своих доходах, не исключено, что через год или два ситуация изменится.
На вторичном рынке льготы не действовали никогда, и ипотекой на покупку «старых» квартир россияне пользовались неохотно. Количество кредитных сделок не превышало трети. Однако в добрые времена, когда ключевая ставка не превышала 10%, банки одобряли кредиты на вполне лояльных условиях, особенно для «зарплатных» клиентов.
Вот пример. В начале года туляк Владимир Котов приобрел квартиру в старом фонде за восемь миллионов рублей. Банк выдал ему ипотеку по ставке 8%. При сроке кредита 15 лет покупатель ежемесячно выплачивает 55 тысяч рублей. Сейчас квартиру с теми же параметрами и в том же районе можно купить дешевле, сторговавшись с собственником на семь и даже (если тому срочно ее надо продать) на 6,5 миллиона рублей. Однако кредит придется брать уже по ставке в 18%. В итоге ежемесячный платеж вырастет минимум в полтора раза.
— 55 тысяч рублей для меня — сумма подъемная. На первый взгляд кажется, что я успел взять кредит вовремя, — рассказывает собеседник. — Но в компании, где я работаю, начались проблемы, пошли слухи о закрытии. Даже с учетом финальных выплат я буду вынужден распрощаться и с жильем, и с вложенными в него деньгами. За восемь миллионов я квартиру не продам, найти покупателя с учетом взлетевших ставок на ипотеку нереально, а человек с «живыми» деньгами потребует значительную скидку.
Старайтесь брать ипотеку на самый длительный срок, который предлагает банк, комментирует эксперт. Лучше погасить кредит раньше, нежели оформить заем на 10–15 лет и в какой-то момент понять, что ипотека стала непосильной, квартиру надо продавать или искать другое решение. Если бы Владимир кредитовался на 30 лет, ему нужно было бы платить не 55 тысяч рублей в месяц, а 32–35. В случае потери работы найти эти деньги до нового трудоустройства куда проще, чем те, которые он платит за квартиру сейчас.
Никогда не прячьтесь от банка
— Владельцы недвижимости, которые не могут выплачивать кредит по тем или иным причинам, выбирают разные стратегии, — говорит Елена Мищенко. — Более половины продают и приобретают финансово доступную недвижимость, так как не готовы отказаться от решения своего жилищного вопроса. Примерно 5% продают квартиру вынужденно, потому что не могут выплатить ипотеку в силу личных и на данный момент нерешаемых проблем, например, из-за потери работы, снижения уровня дохода, неожиданного пополнения в семье и т.д.
Клиентка — мать четырех детей, собственница квартиры в Москве — развелась с мужем. Самостоятельно заработать, чтобы оплатить ипотеку, она не могла, так как было необходимо заботиться о семье, а алиментов от бывшего супруга было недостаточно для погашения кредита. Долгое время женщина скрывалась от банка и лишь в последний момент обратилась за помощью к риелторам. Специалисты помогли найти покупателя и подобрать для переезда подходящее жилье с аналогичной площадью, но уже гораздо меньшей стоимости, в Московской области. С покупателем удалось договориться, чтобы тот подождал, пока клиентка не переедет в новое жилье, а с его будущей квартиры не снимут все обременения. В результате сделка прошла успешно: клиентка получила новую квартиру в Подмосковье, и у нее осталась разница с продажи, а второй покупатель приобрел недвижимость в хорошем районе Москвы по цене ниже рыночной.
«Похожая ситуация случилась с еще одним нашим клиентом, который переехал в Москву из Курганской области и купил квартиру, — продолжает Елена Мищенко. — Долгое время он занимал высокую должность, имел хороший доход, но потерял работу и понял, что не сможет выплатить кредит. В результате риелторы продали его квартиру, мужчина вернулся в родной город и приобрел недвижимость уже там».
— Людям, которые столкнулись с ситуацией, когда не хватает средств на ипотеку, мы часто рекомендуем продать жилье, взятое в кредит, и использовать полученные с продажи деньги на первоначальный взнос для покупки более доступной квартиры, — рассказывает эксперт. — Если человек не готов идти на уступки и отказываться от хорошей локации или каких-либо важных для него характеристик, второй стратегией становится временная аренда. За время съема квартиры у покупателя появляется возможность улучшить свое финансовое положение, подобрать подходящее жилье, дождаться более благоприятного периода для приобретения недвижимости.
Третий вариант — сдать ипотечную квартиру в аренду и временно, до решения материальных трудностей, переехать в более дешевый район. Например, если заемщик сдает квартиру на проспекте Мира в Москве за 80 тысяч рублей, а сам переезжает в Жулебино, где стоимость аренды в два раза ниже, 40 тысяч «сэкономленных» рублей пойдут в счет кредита — неплохое подспорье. Более радикальный вариант — переехать до лучших времен в совсем дешевое дальнее Подмосковье или вернуться в родительский дом. Но такой путь возможен лишь в том случае, если ипотечник работает удаленно или должен появляться в офисе всего два-три раза в месяц.
— Главное правило — никогда не прятаться от банка, а наоборот, обратиться и написать заявление о том, что с выплатой ипотеки есть сложности, — утверждает Елена Мищенко. — Это позволит реструктурировать долг и смягчить условия выплаты.
Наследники платят долги солидарно
Как передавать взятую в кредит недвижимость по наследству? И что делать «счастливым» детям и внукам, если ипотечник безвременно умер, оставив им не только жилплощадь, но и львиную долю банковского долга за нее? Об этом нам рассказали специалисты российской Федеральной нотариальной палаты.
— Ипотечные квартиры нужно завещать, как и любую другую, «обычную» недвижимость, — отвечает нотариус Нижнего Тагила Екатерина Путинцева. — В завещании ничего про кредит указывать не нужно. Если завещание на ипотечную квартиру не было составлено, наследование осуществляется в соответствии с очередностью, установленной законом. К первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя.
Смоделируем ситуацию. Человек взял квартиру в ипотеку на долгий срок — на 30 лет. Если он завещает ее родным и вскоре умрет, не успев выплатить ипотеку, могут ли те отказаться от такого наследства (например, если остается выплачивать кредит еще 20–25 лет)?
— Ситуации с наследованием ипотечной недвижимости — не редкость, их количество растет из года в год, — говорит помощник нотариуса города Владимир Михаил Панин. — Случается, что наследники принимают решения о непринятии или об отказе от наследства, обремененного долгами.
— С точки зрения защиты наследников от долгов стоит обратить внимание на страхование кредита на случай смерти заемщика. Но там есть свои нюансы, — продолжает Екатерина Путинцева.
Распределить свои долги в завещании не получится. Долги платят наследники солидарно. По закону кредитор может требовать исполнения обязательств как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности — как полностью, так и в части долга. Поэтому если вы хотите, например, завещать кредитную квартиру одному человеку, а выплату этого кредита делегировать другому наследнику, который по завещанию получит иное имущество (допустим, землю и дом), то нет, так делать нельзя.
Продать нельзя наследовать
Нотариус города Люберцы Карина Рождественская говорит, что у наследников всегда есть выбор: вступать в наследство или отказаться от него. Для этого необходимо подать нотариусу заявление о принятии наследства или об отказе от наследства. Такое заявление подается нотариусу, который будет открывать наследственное дело, а именно по последнему месту жительства умершего. Даже если наследник принял наследство, а потом выяснилось, что имеются долги или, как в примере, срок выплаты ипотеки еще более 20 лет, от такого наследства можно отказаться. Для этого необходимо подать заявление нотариусу об отказе, но сделать это нужно до истечения шести месяцев со дня открытия наследства.
Если же наследник сразу отказался от наследства, взять свой отказ обратно будет невозможно. В случае отказа от наследства наследниками всех очередей квартира перейдет в собственность государства. Следует помнить, что принять наследство или отказаться от него можно только в полном объеме. Таким образом, если наследник отказывается от ипотечной квартиры, он автоматически отказывается и от всего остального наследства, а в него может входить другое движимое и недвижимое имущество (машина, вклады, дом). Однако если среди наследников есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные, отказ от наследства допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
В случае принятия наследства наследник должен выплатить остаток долга по кредиту. Важно учесть, что при заключении договора ипотеки заемщик обязан застраховать жизнь и здоровье. И в случае его смерти в результате несчастного случая или болезни наступает страховой случай. Долг в этом случае выплачивает страховая компания соразмерно сумме страховки.
Если наследник не хочет выплачивать кредит, то с согласия банка кредитную квартиру можно продать, за счет денежных средств покупателя погасить остаток долга, оставшаяся сумма перейдет в собственность наследника. С учетом того, что недвижимость растет в цене и остаток долга перед банком может быть ниже рыночной стоимости квартиры, для наследника это более выгодная ситуация, заключают специалисты.
