Едва речь заходит о риэлторах, тут же вспоминается герой Владимира Басова в фильме “По семейным обстоятельствам” — обаятельный маклер, играючи расселявший “тетушек” и обменивавший “кофточки с пуговицами на юг и на запад”. Зашифрованные в наименованиях родственников и текстильных изделий варианты сделок с жильем — примета советского прошлого.
Позднее, когда все стали жить по-новому, риэлторы наравне с менеджерами и брокерами считались лучшими друзьями девушек. Барышни, имея весьма смутные представления о том, что скрывается за иностранными словами, все-таки понимали: это круто.
Сегодня риэлторы — двигатель рынка недвижимости. Редкая сделка обходится без их участия. Раскрывать профессиональные секреты они не спешат: бизнес есть бизнес. Однако “МК” удалось кое-что выведать, “сев на хвост” одному из них.
Если бы меня кто-то спросил, как должен выглядеть преуспевающий риэлтор, в ответ услышал бы: мужчина в самом расцвете сил, одетый в дорогой костюм, чья безупречная улыбка просто обязана заполучить очередного клиента. Поэтому я была несколько обескуражена, когда меня познакомили с человеком, который бы рассказал обо всех премудростях новой профессии. “Акулой” столичного рынка недвижимости, на чьем счету не одна солидная сделка, оказалась миловидная и совершенно не зубастая девушка Марина.
В первую очередь мы решили отправиться в БТИ. Именно эта контора наводит ужас на владельцев квартир. О здешних очередях прямо-таки легенды ходят. Говорят, чтобы получить все необходимые для сделки с квартирой справки, нужно брать отгул, а то и два. Интересно, есть ли у риэлторов блат или они так же убивают время в душном предбаннике БТИ?..
Встреча была назначена на 11 утра у станции метро “Киевская”.
“Неплохая работа, выспаться можно”, — промелькнуло в голове. Но выяснилось, что Марина была разбужена звонком клиента в “приличное” по меркам сотрудников офисов время — в 7.30.
— Мой клиент — бизнесмен из Сибири. Теперь все хотят обзавестись квартирой в столице: здесь все деньги крутятся. Да и дорожает жилье не по дням, а по часам. Инвестиции в недвижимость — едва ли не самые выгодные, — рассказала Марина. — Он должен был прилететь сегодня, чтобы подписать договор, но не смог: у них с погодой — просто беда.
— А если он вообще не прилетит? Может, он передумал?
— Он внес солидный аванс — вряд ли захочет сделать кому-то столь дорогой подарок. Другой вопрос — цепочка “заряжена”, то есть собраны все звенья сложной операции обмена нескольких квартир одновременно. Мне утром пришлось обзвонить всех участников сделки и предупредить, что подписание бумаг откладывается на сутки. Кстати, у меня в запасе еще пара дней, — улыбнулась она. — Опытный риэлтор никогда не назначает финальную встречу на последний день действия договора об авансе. Вдруг что случится?
Впрочем, мой “гид” на рынке недвижимости не все утро давил на кнопки телефона. Марина успела сбегать за свежей газетой с бесплатными объявлениями о купле-продаже квартир. Посмотрела, нет ли подходящих вариантов для других клиентов. Ей, как и большинству риэлторов, приходится вести сразу несколько сделок. Один из заказов — двухкомнатная квартира в районе станции метро “ВДНХ”.
— Неужели вы ориентируетесь только на газетные объявления? Это же открытая информация. Этими сведениями может воспользоваться каждый.
— Нет, конечно. Агентство, в котором я работаю, имеет собственную базу данных. Многие предложения от продавцов квартир дальше внутренней сети и не идут. Их даже на сайт агентства повесить не успевают. У нас лежат заявки от потенциальных покупателей, а вот продавцов не хватает. В Москве спрос на квартиры заметно превышает предложение.
— Поэтому и цены — сумасшедшие, — вывод напрашивался сам собой.
* * *
За разговорами добрались до дверей БТИ. Из сумки Марина достала папку с какими-то документами. Оказывается, грамотный риэлтор никогда не придет в государственную контору с пустыми руками. Не подумайте ничего дурного! Чтобы получить документы в БТИ, он обязан иметь при себе оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и доверенность от собственника, причем заверенную у нотариуса.
— Только бы компьютеры не зависли, — сказала Марина. — Смотри, полно народу. Но если техника не откажет, проскочим минут за сорок, максимум за час. Кстати, полученные здесь документы нужно обязательно проверить. Если, не дай бог, какая-то опечатка, их завернут в Мосрегистрации, и придется начинать все сначала.
Легко преодолев этап под названием “БТИ”, мы отправились в Крылатское за выпиской из домовой книги. Правильные агенты по недвижимости не доверяют этого клиентам, поскольку им самим достаточно лишь взглянуть на бумаги, чтобы понять, проблемные они или нет. А человек, далекий от рынка недвижимости, наверняка не обратит внимания на роковые мелочи. В этом у меня была возможность убедиться.
— Найдешь ошибку? — спросила Марина, протягивая выписку.
Признаюсь, долго всматривалась я в эту бумажку, читала по слогам каждое слово, но ничего подозрительного так и не обнаружила.
— Неужели не видишь?.. По этому документу выходит, что собственник был выписан из квартиры раньше, чем ее приватизировал. Такие недоразумения случаются. Дело в том, что раньше архивы были бумажные, а теперь все в компьютере. При переносе с одного носителя на другой вкралась опечатка. Между тем это серьезный повод аннулировать договор.
С этой проблемой риэлтор справилась быстро: просто попросила сотрудницу РЭУ выписать новую справку, ведь остальные документы в порядке.
* * *
Днем мы отправились в офис. Вообще-то риэлторы не обязаны просиживать штаны в офисе, мозоля глаза начальнику. Если они и приезжают в контору, то исключительно ради себя. Секретарь, с которой утром Марина договорилась насчет “двушки” на ВДНХ, встретила нас хорошей новостью: есть подходящий вариант. Надо заметить, что клиент выдвинул множество условий: дом не должен быть ни старым, ни новостройкой, о пятиэтажке не может быть и речи, поскольку из окна он хочет видеть верхушки деревьев зеленой зоны бывшей всесоюзной выставки, а не раздолбанный соседский автомобиль.
Марина тут же связалась с риэлторами, представляющими продавца (сегодня почти все доверяют сделки с недвижимостью профессионалам).
— Нельзя терять ни минуты, квартиру могут перебить другие покупатели, — объяснила она мне. — Повезем туда нашего клиента к 20.00.
— А что же мы будем делать до вечера?
— Ну, мы можем зайти к юристу, узнать новости. У нас жилищное законодательство чуть ли не каждый месяц меняется. Наверняка депутаты что-то новое придумали. А потом посмотрим базу данных. Мне нужно распечатать варианты по четвертой сделке.
— А всего в производстве сколько?
— Как правило, один агент ведет сразу 5—6 операций. Можно взяться и за 10 дел, но тут без помощников не обойтись.
Около 19.00 из офиса агентства недвижимости нас забрал клиент.
— Это хорошо, чтобы поедем на машине, — шепнула мне на ухо Марина. — Если попадем в “пробку”, будет повод поторговаться.
— А что еще помогает сбить цену?
— Сбить цену?.. — “акула” рынка недвижимости посмотрела на меня с непреувеличенным удивлением. — Сейчас большое счастье купить квартиру по той цене, которую продавец указал изначально. Жилье дорожает примерно на два процента в месяц. Поэтому надо надеяться, что сосед-алкоголик, следы протечек на потолке, трещины в паркете не позволят хозяину назначить новую цену.
Высказать претензии было некому. Оказалось, что продавец здесь не живет. Впрочем, его риэлтор был уполномочен вести переговоры. Они затянулись ненадолго: не выходя из квартиры, мы договорились об авансе.
* * *
А теперь о главном — о цене вопроса. Риэлтор может рассчитывать на пятую часть комиссионных по каждой сделке. Комиссионные — это заработок агентства. Как правило, они составляют 3—6 процентов от стоимости квартиры, все зависит от сложности операции. То есть от сделки ценой в 100 тысяч долларов агентство получит максимум шесть тысяч, а непосредственно риэлтору достанется полторы тысячи “зеленых”. Совершать сделки — не пироги печь. Даже опытным агентам редко удается заключить 2—3 договора в месяц. Большинство же довольствуется одной сделкой раз в два месяца. Итог: около 750 долларов в месяц.
Зато инвестиции в собственное будущее на рынке недвижимости минимальны. Платить за обучение нет необходимости. Любое солидное агентство будет радо новобранцам. Более того, “акулы” стали создавать собственные учебные центры. Выращивать кадры самостоятельно предпочитает, например, корпорация “Инком-недвижимость”. Ребят набирают, как говорится, с улицы, они проходят теоретический курс (всего-то две недели лекций), и сразу — в бой, на практику в одно из отделений компании. Что же касается мелких фирм, то их будущее на рынке недвижимости весьма туманно, поэтому и тратиться на обучение молодежи они не спешат.
Во время практики становится понятно, кому по силам занять свое место под солнцем, а кому — нет. Отсев, утверждают старожилы крупной риэлторской фирмы, очень большой. Но самым тяжелым считается период до первой сделки (как правило, два-три месяца). Новобранцы только начинают нарабатывать клиентскую базу, причем самостоятельно. Их не сажают на рекламный телефон, по которому клиенты сами находятся, — это привилегия старожилов. Так что праздновать нечего, да и не на что. У многих опускаются руки, и они сходят с дистанции. Однако, заключив первую сделку, молодые риэлторы заряжаются оптимизмом. Но на вторую, которую приходится ждать еще пару месяцев, может не хватить сил. Те, кто преодолел период становления, остаются на рынке.
Впрочем, несмотря на все трудности, пионеры риэлторского движения убеждены, что начинающим сегодня гораздо легче, чем пришедшим на рынок лет пять назад. Тогда не было такого спроса на жилье, и приходилось побегать за клиентом. Теперь желающие купить или продать квартиру сами идут в агентства. Другая причина — в том, что риэлторам образца 98-го года приходилось отвоевывать место под солнцем у “черных маклеров” и частных агентов. Сегодня же вопрос, к кому обратиться, решен в пользу крупных компаний, которые в один миг не исчезнут с рынка.
