Kвартирный вопрос — проблема всех времен и народов, особенно в пределах нашей кипучей и могучей державы. Свежая законодательная поддержка в России — жилищный пакет, действующий с января, и Жилищный кодекс, вступающий в силу с 1 марта, — вызывает естественную настороженность. С новыми законами у нас, как со старой монетой: повернешь одной стороной — красота, другой — портрет вождя или нечто совсем непонятное.
Сергей Петрович Михайлов еще недавно сиял от счастья: еще бы, наконец подошло к концу 10-летнее ожидание новой квартиры — его очередь. Пришел конец семейным страданиям: в стандартной “трешке” с ним и женой живут сын-студент и замужняя дочка с маленьким внуком.
Но его радость вскоре поблекла — как водится, от общения с чиновниками. Товарищи, ответственные за выдачу жилья, виновато развели руками: квартир нет. Аргументы стандартные: нет поступлений, ждите ответа.
Сергей Петрович, бывший военный, приказ понял и стал ждать. А потом, как человек, наслышанный о новинках жилищного законодательства, осознал, что получит квартиру скорее всего после 1 марта — когда вступит в силу новый Жилищный кодекс. С пугающе непонятным “договором социального найма”...
Желание чиновников потянуть квартирную резину понятно: легче большинство очередников сразу перевести на новые правила, чем разбираться, что делать со старыми.
Так чего же опасаются очередники и чиновники? На первый взгляд правила нового Жилищного кодекса в части предоставления госквартир мало чем отличаются от предыдущих. Жилец по-прежнему может меняться квартирами и сдавать соцжилье внаем. А если его потянет на перестройку (к примеру, сломать стены и поставить стеклопакеты), то придется собрать кучу бумажек и непременно приготовить шампанское и конфеты для барышень в ЖЭКах и прочих жилконторах. Тоже ничего нового.
Но есть и свои “но”. Например, в очереди на социальное жилье смогут стоять только малоимущие, дети-сироты и инвалиды. Кого считать “малоимущим”, должны определить местные власти, исходя из доходов и стоимости имущества семьи. Что будет с теми, кто перестал входить в эту категорию, вообще непонятно.
А договор соцнайма содержит множество “нельзя” для квартиросъемщика — иначе документ расторгнут, а его выселят. Например, нельзя устраивать оргии и притоны в муниципальной квартире или открывать маленькую камнедробильную мастерскую: все это может попасть под определение “использование жилого помещения не по назначению”. И с соседями по новому закону лучше дружить: а то еще пожалуются на “систематическое нарушение их прав и законных интересов”.
Если в течение полугода не платить за квартиру “без уважительной причины”, выселение также неминуемо. Эта норма была и в старом законе, но с учетом того, что с 2006 г. коммунальные платежи увеличатся почти вдвое, “злостных неплательщиков” наверняка окажется немало. Им могут дать другое жилье — по нормам общежития — 6 кв. м на человека. Или построят другое, “дешевое”, жилье, где и будут жить те, у кого нет денег. Эдакое социальное гетто в российских масштабах.
Как поступят с родственниками ответственного квартиросъемщика по новому договору в случае его смерти, тоже не ясно. Будут ли с ними перезаключать договор — не написано. Правда, один из авторов жилпакета, вице-спикер Госдумы Георгий Боос, обещал “МК”, что выселять наследников не станут. Но если родственники окажутся богаче покойного, то за квартиру им придется платить. Это уже будет не социальный, т.е. бесплатный, а коммерческий наем.
Кстати, с 1 марта 2005 г. квартиры, полученные по договору соцнайма, нельзя будет бесплатно приватизировать. А если все-таки захочется стать собственником жилья — извольте за него заплатить. Цена будет ниже рыночной, но далеко не условной.
Между прочим, персонаж нашей квартирной истории попросил изменить его имя. Он надеется все-таки получить госжилье без проволочек и оговорок. Но на всякий пожарный собирает документы на приватизацию старой “трешки”.
Недавно премьер-министр Михаил Фрадков выдвинул лозунг, сравниться с которым может только “По лампочке Ильича — в каждый дом!”. Глава кабинета обещал выйти к 2010 г. на 1 млн. ипотечных кредитов ежегодно.
Эксперты в этой области тут же опошлили высокую идею нудными цифрами. Чтобы выйти на эти показатели, надо выдать за этот год 170 тыс. кредитов на покупку жилья, или по 40 ссуд в день в каждом регионе. А по данным Минэкономразвития, за прошлый год народу отписали всего 40 тыс. кредитов.
Поправки в Закон об ипотеке, вступившие в силу в январе этого года, предполагают изменение ситуации. Во-первых, сделку по ипотечному кредиту необязательно регистрировать нотариально и платить 1,5% от ее стоимости. Отдадите 20 руб. за госрегистрацию — и все.
Во-вторых, документ снижает риск для банков при заключении таких сделок, а значит, позволяет им снижать проценты за кредит. Например, банкиры могут быть уверены, что деньги, которые выдаются на покупку квартиры, им вернут: заемщику придется оставить в залог свое жилье. К тому же у кредитора появилась возможность свои риски застраховать на 20% суммы сделки. Эксперты рассчитали, что если сейчас ипотечные кредиты покрывают примерно 70% стоимости квартиры, то нововведение позволит выдавать до 90% цены жилья.
Пока же кредиты обывателю обходятся достаточно дорого — не менее 15—20% годовых, и доступны всего 7—10% россиян. А по сведениям главы Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимира Аверченко, ипотека в России составляет лишь доли процента от ВВП, в то время как в развитых странах — 50%.
Но в Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) рассчитали: через 4—5 лет ситуация изменится и участвовать в ипотечных программах сможет половина российских семей.
Другое дело, что может измениться и структура жилищного рынка. По данным специалистов, сейчас ипотечное кредитование на 93% ориентировано на вторичный рынок жилья, т.е. на уже готовые, а не свежевозведенные квартиры. Такими темпами через год-другой за счет ипотеки квартиры этого сектора раскупят. Если столь же резво не будет развиваться кредитование строящегося жилья, цены на заветные квадраты могут взлететь.
Застройщикам же пока планируется выдавать не более 0,5—0,9% от общей стоимости рынка жилья. Если учесть, что после летнего банковского кризиса кредитные организации стали весьма осторожны со своей ликвидностью, они скорее всего десять раз подумают, прежде чем финансировать воздушные замки, которые неизвестно когда построят.
Страсть нашего народа к финансовым пирамидам теперь узаконена. С 31 марта 2005 г. вступает в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах. Авторы документа заверяют, что в нем содержатся положения, которые не позволят ЖНК скатиться до банального мошенничества.
Формально все выглядит следующим образом: будущие собственники жилья вносят некий процент за строящуюся квартиру. Постепенно в ЖНК вступают все новые члены, их деньги тоже идут в дело. Спустя некоторое время те, кто был в доле изначально, получают свои квартиры. А те, кто вошел в нее позже, — обретут свое за счет очередных кооперативщиков и т.д. Чтобы иметь право на квартиру, надо оплатить не меньше 30% ее стоимости.
Считается, что ЖНК — самый дешевый способ заиметь собственный угол. Это в 2,5—3 раза дешевле, чем взять ипотечный кредит. Только нудные эксперты вновь гнут свое. По данным МАИФ, в России 84 жилищных кооператива разного рода, в которых участвуют порядка 50 тысяч россиян. Все эти кооперативы должны теперь стать ЖНК и работать по новым правилам. Что в итоге делать с людьми, которые ждут в нынешних кооперативах своего квартирного счастья, не совсем понятно. По оценке первого вице-президента МАИФ Валерия Казейкина, на перестройку прежних организаций уйдет 500 лет.
Иметь много денег, чтобы сразу приобрести “родовое гнездо”, несомненно, здорово. Но чаще их бывает недостаточно, чтобы купить уже готовую квартиру в приличном районе. Поэтому значительное количество квадратных метров покупается в строящихся домах.
И тут начинаются проблемы, самая малая из которых — несдача дома в срок. Застройщик вполне может начать решать свои финансовые проблемы за счет инвесторов, т.е. покупателей возводимого жилья. К примеру, предложить им доплатить еще несколько тысяч “американской зелени” — вроде как “концепция изменилась”. Или сделать еще проще: продать строящуюся квартиру нескольким людям: пускай сами потом разбираются, кто прав. И долго-долго придется гонять по судам, требуя справедливости.
Теперь хотя бы права инвестора будут защищены. По новому законодательству застройщик обязан заранее раскрыть все карты: что, как и где будет строить, откуда возьмет деньги, какие проекты уже реализованы. Если что забудет — штраф. Если дом в срок не сдаст — неустойка инвестору в размере 3% от стоимости покупки.
Естественно, эти правила строителей не вдохновляют. По новому законодательству, прежде чем получить право на застройку, им надо представить массу документов о ее планах. К тому же разрешение дадут именно на тот срок, который указан в плане. Просьбу о его продлении придется подавать не менее чем за 2 месяца до первоначальной даты окончания строительства.
Конечно, вряд ли новые правила отвратят застройщиков от возведения новых домов, но они наверняка захотят компенсировать моральные переживания за счет клиентов. По некоторым оценкам, стоимость жилья значительно возрастет максимум через год.
Правда, быть собственником квартиры тоже мало радости. Надо больше платить за коммуналку плюс налоги. Если один из членов семьи, ждущей госквартиру, имеет свою жилплощадь, квадратных метров дадут меньше — вычтут размеры частной недвижимости. А еще, если местные власти облюбуют дом под “муниципальные нужды”, то “частник” запросто лишится своей квартиры. Ему, конечно, возместят рыночную стоимость жилья и издержки на переезд. Но беда в том, что у нас до сих пор нет методик массовой оценки жилья, а то, что понимают местные власти под “рыночной ценой”, может значительно отличаться от реальности.
Свое жилье — удовольствие дорогое, ведь расплачиваться за него надо не только во время покупки, но и после — когда приходит счет из налоговой инспекции.
С одной стороны, новинки законодательства в этой сфере не так уж плохи. Например, до 1 января с.г. покупатель квартиры или дачи имел право на налоговый вычет на сумму не более 1 млн. руб. лишь спустя полтора года после заполнения им налоговой декларации. Теперь же налоги снижаются на сумму покупки сразу после ее совершения.
Продавцу жилья тоже становится легче. Аналогичный налоговый вычет ему предоставлялся, если он владел домом или квартирой не менее 5 лет. Теперь стоимость продаваемого жилья уменьшает его налоги, если его собственности не меньше трех лет.
С другой стороны, рост налогов на недвижимость неизбежен. С 1 января 2006 г. вводится новый земельный налог, по которому платить придется не с оценки БТИ, а с кадастровой стоимости земли, т.е. по ценам, максимально приближенным к рыночным. Это с учетом того, что кадастровая оценка земли в регионах идет очень медленно, а право устанавливать земельный налог отдано местным властям, правда, в федеральных пределах (0,3—1,5% от стоимости участка).
По мнению председателя Комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, это может стать для локальных начальников слишком большим искушением. “У местных властей появляется стимул завышать кадастровую стоимость, остается интерес к завышению цены, — сказал он “МК”. — Но пока более эффективной альтернативы этому не существует”.
Кстати, в Думе “лежит” тревожным грузом законопроект, устанавливающий местный налог на недвижимость. По нему владельцам жилья также придется платить по полной, т.е. по рыночной стоимости. Авторы документа полагают, что со всеми понижающими коэффициентами налог за типовую трехкомнатную квартиру не превысит $30 в год, на “двушку” — $7—10 в год.
Тем не менее после страстей, разгоревшихся вокруг закона о монетизации льгот, в здании на Охотном Ряду не стали “подливать масла в огонь”. “Мы решили подождать 1—2 месяца, чтобы иметь возможность рассказать людям о законе подробнее, — пояснил вице-спикер палаты Георгий Боос. — Есть идея собрать по этому поводу совещание с главами муниципалитетов”. При этом предполагается, что новый налог начнет действовать с 2007 г.
Как обычно, в нашей стране все великие дела имеют свою червоточинку. Так и с жилищным пакетом. Законодательные идеи требуют подзаконных актов: единые формулы, в рамках которых должны действовать муниципалитеты, определение понятия “малоимущий” для постановки в жилищную очередь, правила выдачи квартир по очереди прежней и т.д. Пока всего этого нет. Кабинет министров слишком занят разборками с пенсионерами и прочими льготниками. В итоге даже идеологи жилищной реформы с трудом представляют, что из нее выйдет.
— Если дальше так пойдет, я публично заявлю, что реформа жилья может оказаться провальной, — сказал Георгий Боос.
Так и мостим благими намерениями дорогу в ад. Привычно, досадно, да ладно.
