Автор ЖК ответил “MK”

Павел КРАШЕНИННИКОВ: “Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют”

3 марта 2005 в 00:00, просмотров: 464

Новый Жилищный кодекс РФ зрел в умах государственных мужей целых 10 лет. И вот наконец созрел. Его обсудили, одобрили, приняли. А 1 марта он вступил в силу.

Накануне этого судьбоносного дня председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел КРАШЕНИННИКОВ, один из авторов закона, который круто изменил жизнь россиян, ответил на вопросы читателей “МК”.

О новых и старых очередниках

— Павел Владимирович, мне 47 лет, а своего жилья нет. В 1993 году я встал в очередь на квартиру на своем предприятии, но очередь ликвидировали. Теперь переехал из Солнечногорского в Чеховский район к больной матери, которая живет в частном доме. Могу я здесь встать на очередь?

— Раз вы переехали к маме в частный дом, то по закону вы считаетесь членом семьи собственника жилья. У вас есть право пользования этим жилым помещением (ст. 292 Гражданского кодекса). Если вы являетесь малоимущим и на каждого проживающего приходится меньше кв. метров, чем установлено по нормативу в вашем субъекте Федерации (читай, в Московской области. — Авт.), то вас поставят на учет нуждающихся в улучшении жилья.

— Но у меня нет своего жилья, и в доме мамы я не прописан.

— Это не имеет значения.

— А кто такие малоимущие?

— Человек считается малоимущим, если его доход (это не только зарплата или пенсия, но и другие доходы: от акций, сдачи в аренду жилья, гаража, дачи), а также имеющееся у него налогооблагаемое имущество (машина, дача, капитальный гараж или тент типа “ракушки”) не превышает установленный в данном городе или области уровень.

Простой пример: если у человека 2 тысячи рублей пенсия, но есть приличное авто и дача, он не считается малоимущим. Но если его зарплата 10 тысяч рублей, а на его иждивении находятся 7 человек — считается. Более точно определить, сколько такого имущества может быть, должны власти региона, где вы живете.

— Москва уже определила, кого считать малоимущими?

— Пока нет. Пользуясь случаем, хочу пожелать, чтобы столица и другие регионы поскорее приняли такой документ.


— С июня 2002 года стою в очереди на улучшение жилищных условий. В семье двое тяжелобольных: я, инвалид I группы, и сын — инвалид с детства. Как долго нам стоять в очереди?

— Если вы встали в очередь до вступления в действие нового ЖК (то есть до 1 марта 2005 года), то по закону останетесь в очереди. Никакой ревизии тут никто не имеет права делать. Более того, сохраняются все очереди: тот, кто имел право получить квартиру вне очереди, получит ее вне очереди, у кого было право получить квартиру в первую очередь, получит ее в первую очередь, а кто стоял в общей очереди — останется в общей. Это оговорено в законе о введении в действие нового ЖК. По новому ЖК жилье будут предоставлять новым очередникам, принятым на учет после 1 марта 2005 года.

— А сколько нам еще стоять в очереди?

— Это определяют власти города. В отличие от прежнего законодательства, которое декларировало обеспечение жильем всех нуждающихся, нынешний ЖК сконцентрирован на наиболее социально уязвленных слоях населениях, что значительно уменьшит очередь.

Приватизация и налоги

— Я поменял кооперативную квартиру на муниципальную. Могу я ее приватизировать?

— Можете. Вы ведь ни разу не участвовали в приватизации. Если человек просто поменял кооперативную квартиру на муниципальную или квартиру, которая находилась не в его собственности (полученную в наследство или дар), он может приватизировать ее до 1 января 2007 года.


— В новом ЖК сказано: “Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года”. Но в силу разных причин многие граждане до сих пор не заключили договора соцнайма. Не получится ли так, что позднее этого срока им откажут в приватизации?

— Это чрезвычайно важный вопрос. Он возникает повсеместно в силу бытового представления о том, что договор — это всегда бумага. На самом деле это не совсем так. Договор может быть, а может и не быть заключен на бумаге. Договор найма, например, в подавляющем большинстве случаев не был оформлен на бумаге, но фактически он был. И условия договора выполнялись обеими сторонами: одна предоставляла жилое помещение, другая оплачивала его и жилищно-коммунальные услуги. Соответственно, есть у вас договор найма на бумаге или нет (кстати, закон о приватизации предоставления самого договора не требует) и если вы получили квартиру до 1 марта этого года, то в приватизации вам не откажут. Не имеют права.


— Слышал, что после принятия нового ЖК налог на приватизированную квартиру площадью 50 метров составит 500 долларов в год. Это так?

— Да нет, конечно. Установить такие налоги — значит покончить с рынком, поскольку в таком случае никто не станет брать квартиры в собственность. Полагаю, таких гигантских ставок не будет. Но вопрос еще окончательно не решен.


— Почему в новом кодексе нет термина “договор коммерческого найма”? Как быть тем, у кого такой договор заключен?

— Заключение договоров коммерческого найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса России, и переписывать его мы посчитали ненужным. Договора коммерческого найма как существовали, так и существуют.


— В законе о введении в действие ЖК есть статья 14, в которой говорится, что все ЖСК до 1 января 2007 года должны преобразоваться в товарищества собственников жилья либо быть ликвидированы. Эта статья противоречит трем статьям Конституции, двум статьям Гражданского кодекса, четырем статьям Жилищного кодекса, не соответствует Постановлению Конституционного суда от апреля 1998 года. Как вы допустили такой произвол?

— Поскольку в основе всех кооперативов лежат паевые отношения, те ЖСК, в которых паевые взносы полностью выплачены, по определению перестали таковыми быть. Это первое. Второе: если раньше ЖСК были собственниками в том числе и жилья, то после выплаты пая собственниками стали сами жители. Поэтому такое преобразование, я считаю, необходимо. И в первую очередь для жильцов.

О коммуналках и общагах

— В новом ЖК ничего не говорится о выкупе освободившихся комнат в коммуналках. Значит ли это, что он теперь будет запрещен? Я 66 лет живу в коммуналке. Меня это очень волнует...

— В отличие от старого, в новом ЖК теперь появился термин “коммунальная квартира”. А освобождению комнат специально посвящена 59-я статья. В ней сказано: если в коммуналке освобождается комната, то сначала ее предложат малоимущим и нуждающимся в улучшении жилья соседям. Если таких нет, то тем, кто не стоит в очереди, но по всем критериям может в нее встать. Если и таких нет, то по договору купли-продажи комнату предложат выкупить соседям, не являющимся малоимущими и имеющим меньше, чем положено по нормативу, кв. метров. Но если в коммуналке есть претенденты на комнату первой очереди, то остальные на нее претендовать не могут.


— Мы прописаны в общежитии. За комнату платим, как за отдельную квартиру, а делать с ней ничего не можем: ни приватизировать, не поменять. Чем нас порадует новый кодекс, общаги расселят?

— В законе о введении в действие ЖК говорится: если ведомственное общежитие было передано муниципалитету и перестало выполнять свою непосредственную функцию, то в нем можно заключать с жителями договора соцнайма. Так что если вы живете именно в таком общежитии, а не в студенческом или рабочем, то сможете совершать с квартирой те же действия, что и любые наниматели. У вас есть право приватизировать жилье и поменять. Хочу подчеркнуть, что для этого вам не нужно получать ордер или заключать новые договоры и собирать справки. Если так — это произвол местных властей.


— Теперь, когда ЖК вступил в силу, могу ли я заменить договор найма служебного помещения на договор социального найма, а потом приватизировать квартиру?

— Нет, не сможете. Сделать так можно только по согласованию с наймодателем, то есть ведомством. Точно так же — с приватизацией служебного жилья. Она возможна только с согласия собственника служебного помещения.

О переселении из сносимых домов

— По новому ЖК при сносе дома нанимателям предоставляется равноценная площадь независимо от того, стоят они в очереди или нет. Что в таком случае грозит семерым жильцам (двум семьям), проживающим в двухкомнатной хрущевке площадью 44,8 кв. метра? Если следовать кодексу, нам дадут однокомнатную квартиру...

— В 86-й статье слова “равноценное” нет. В ней сказано, что жилье должны быть благоустроенным и предоставляться по договорам социального найма по нормативу, установленному субъектом Федерации (московский норматив — 18 кв. метров на человека). При этом будут учитываться и другие заслуживающие внимания факторы. В частности, поселить в одну комнату лиц разного пола можно только с их согласия, если же такового нет, делать это запрещено. Но учтите: это правило не распространяется на супругов (статья 58 ЖК).

Если говорить конкретно о вашей ситуации, то я не думаю, что семь человек “запихнут” в те же условия, что у вас были. Потому что в таких случаях, когда переезжает несколько семей, каждой предоставляют отдельную квартиру. Даже если эти семьи не стоят в очереди. Принцип такой: две семьи — две квартиры.

Примечание “МК”. Меж тем в статье 89 нового Жилищного кодекса написано: “Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире”. Остается надеяться на то, что столичные власти не станут слепо следовать кодексу, а усовершенствуют его городскими законами.


— А если в неприватизированной квартире проживают мать и 40-летняя дочь или две взрослые сестры (два брата), им дадут две отдельные квартиры?

— Это уже решают власти города. Специальной статьи, обязывающей давать отдельное жилье тем, кто считает себя разными семьями, в ЖК нет.


— Будут ли при переселении улучшать жилусловия очередникам? У нас приватизированная комната в коммуналке, в ней прописано три человека, очередники.

— Если у вас комната в собственности, значит, у вас есть право и на объекты общего пользования в квартире и в доме, а с этого года — еще и доля на земельный участок, на котором находится дом. Исходя из этого будут предлагать выкупную цену либо другое жилье, соответствующее этой сумме. Поэтому от того, где находится ваш дом — в центре Москвы или на окраине, — будет зависеть многое.

— Что такое выкупная цена?

— В выкупную цену входят рыночная стоимость квартиры (комнаты), убытки, причиненные собственнику, включая убытки, которые он несет в связи со сменой места проживания, переезд, оформление права собственности, упущенная выгода (например, если человек сдавал квартиру и был вынужден прервать договор). А улучшат ли вам жилищные условия, будут решать власти города. Кстати, они могут предложить собственнику квартиру по социальному найму при условии, что человек на это согласен. Но приватизировать эту квартиру уже нельзя.


— У нас есть дом. У него — три собственника: два из них там прописаны, а один (это я) — нет. Теперь мне при переселении дают только компенсацию, а тем, кто прописан, — и квартиры, и компенсацию за земельный участок. Правильно ли это?

— Такая схема существовала до введения в действие нового ЖК. Теперь независимо от того, жил человек в доме или нет, был или не был зарегистрирован, он долевой собственник. Соответственно, если у дома три собственника, то каждому положена треть выкупной цены. Допустим, выкупная цена 300 тысяч рублей, значит, каждому из вас причитается по 100 тысяч. Тот, кто хочет получить квартиру на всю эту сумму, получит такую квартиру. Кто желает получить квартиру поменьше и подешевле, тому дадут такую квартиру и добавят еще денег (остаток выкупной суммы), а если человек хочет получить большую квартиру, ему придется самому добавить денег. Нормальная схема. Это часть 8 статьи 32 ЖК.

И о разводе...

— Мой зять вложил деньги в ремонт дома. А все документы на дом оформлены на меня. Мы с зятем сейчас на ножах. Его юристы мне говорят: подождем, когда вступит в силу ЖК, и продадим твой дом без тебя. Неужели это возможно?

— Если родственник осуществлял финансирование капремонта, то это дает ему право на долю в доме. Если же он делал косметический ремонт, такого права у него нет. Но в любом случае без вашего согласия продать дом невозможно.


— Ситуация: муж с женой разведены; муж уже три года живет где попало; жена его просто выгнала, отобрала ключи, выбросила вещи, а теперь подала в суд, чтобы выписать. Она это сможет?

— Если человек жил в ее квартире до приватизации, выписать его практически невозможно. Если вселился в нее позже, то собственник может выселить его через суд. А если квартира неприватизированная, выписать из нее человека вообще нельзя.


— Скажите, а как попасть к вам на прием?

— Попасть ко мне на прием очень сложно. Проще прислать свои вопросы в “МК”...


Связь предоставлена компанией “Аэроком”.



Партнеры