Недавно по стране прокатились митинги обманутых соинвесторов строительства, которых теперь зовут новыми “обманутыми вкладчиками”. И если в российских регионах они так и остались “без денег, без квартиры”, то столичные власти проблемы соинвесторов решили.
Что сделать, чтобы в будущем такие ситуации не повторялись? Как не стать обманутым соинвестором? На эти вопросы “МК” ответил заместитель председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы, член фракции “Единая Россия” Александр МИЛЯВСКИЙ.
— Александр Борисович, сколько обманутых соинвесторов среди москвичей?
— Не так много, как, например, в Московской области. В столице эта проблема коснулась примерно полутора тысяч человек, в Подмосковье обманутых вкладчиков десятки тысяч, в целом по России их около 80 тысяч. Того, что произошло в области, в Москве случиться просто не могло. У нас прекрасно работает Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции города под руководством первого заместителя мэра В.И.Ресина, который ведет жесткий контроль на всех этапах строительства. Любой инвестиционный договор ставят на учет и контролируют сроки строительства. Каждую неделю проводятся совещания по всем контрактам, г-н Ресин регулярно выезжает на объезды. Кроме того, есть процедура согласования проектной документации, установлены сроки ее исполнения, хотя они и нарушаются.
— Кстати, почему?
— Я долго изучал эту проблему и понял одно. Очень часто строители винят чиновников в том, что те задерживают оформление документов, придираются не по делу, волокитят процесс. Но на самом деле это не совсем так. Заказчики и подрядчики порой непрофессиональны. Они приносят в департаменты документы, сделанные неграмотно, и их заворачивают. А чиновников обвиняют в том, что те якобы чинят коммерсантам препятствия. Фирмам, которые занимаются строительством, в первую очередь нужно самим обращать внимание на то, какого качества документы они выпускают.
— Если строительная фирма нарушает сроки выполнения строительства, какие меры к ней может принять город?
— Прежде всего потребует выполнения работы в сроки. Фирму могут оштрафовать, а иногда и разорвать с ней контракт. В общем, город делает все, чтобы побудить инвестора или застройщика выполнить свои обязательства.
— С ваших слов получается, что система отлажена до мелочей. Но откуда же возникают недострои, некачественное строительство и невыполнение инвестором своих обязательств?
— Причина — в несовершенстве требований к участникам строительного рынка, в том числе и инвестиционных торгов. Раньше вообще трудно было определить, кто участвует в конкурсах, — требования не были такими жесткими. Сейчас это меняется. Любая компания без опыта, строительной базы и даже денег раньше могла подать заявку на участие в строительном проекте. Вот и появилось множество фирм, которые участвовали в конкурсах лишь для того, чтобы потом выгодно перепродать право строительства. Были компании, которые брали кредиты на строительство: требовали с людей деньги вперед и на них пытались что-то построить. Дело оказалось очень выгодным: часто прибыль получали еще до начала строительства. А уж что они там дальше построят (и построят ли вообще), эти компании уже не волновало. Это и привело к тому, что появились обманутые вкладчики: они попали на те организации, которые деньги взяли, а построить ничего не смогли. Причем компании никуда не убегают — просто они взяли на себя завышенные обязательства. Но были, разумеется, и случаи откровенной уголовщины. Когда фирма, собрав с людей деньги, строить ничего и не пыталась, а просто смывалась вместе с деньгами. Таких случаев, слава богу, было немного.
— И все же город взял на себя решение проблем “обманутых вкладчиков”…
— То, что сделал город, заботясь о москвичах, — беспрецедентно. Москва — единственный субъект Федерации, который настолько помог своим обманутым вкладчикам. Столичные власти еще раз доказали, что понимают свою ответственность перед горожанами. Ведь на основании Гражданского кодекса люди, которые не получили квартир по инвестиционным контрактам, несут риск убытков сами. По закону никто не обязан был им помогать. Так что помощь города — это добрая воля мэра и величайшее благо для москвичей. Комплекс Ресина взял на себя обязательство все эти контракты вытянуть — и вытянул. Старые договоры были расторгнуты, их передали серьезным застройщикам, имеющим хорошую репутацию. При поддержке города уже достраиваются все объекты, которые должны перейти в собственность обманутых соинвесторов. Все они получат свои квартиры. Каждый понедельник в кабинете Ресина проходят совещания по этой теме. Раньше они были очень бурными, сейчас становятся все размереннее: практически все вопросы решены. И в разумное время все будет построено. Тем же людям, кто подал иски в суд, город помогает получить деньги по исполнительным листам. Кстати, пострадавшие соинвесторы, как правило, клевали на удивительно низкие цены, которые предлагали им инвесторы. Таких цен просто не бывает — люди должны были проконсультироваться со специалистами по рынку недвижимости, риэлторами. Ведь по тому же Гражданскому кодексу каждая сторона договора должна проявлять должное благоразумие и нести ответственность за заключенный договор.
— А какая ситуация в регионах?
— Я знаю, что в Подмосковье проблему обманутых соинвесторов так и не решили. Там пообещали внести их в некий реестр с нового года, но так и не внесли. И теперь они должны выпутываться сами.
— Если не секрет, какие цены на этапе строительства можно считать оправданными?
— Сейчас средняя цена на этапе строительства составляет 1,5—2 тысячи долларов. Доходит и до 30 тысяч долларов — на топ-элитное жилье. Цены растут каждую неделю примерно на 3%. И они остановятся лишь тогда, когда предложение превысит спрос. Но пока объективных причин для снижения спроса нет. Люди стремятся жить в столице, и это естественно.
— Сейчас на федеральном уровне вносят поправки в Закон о долевом строительстве. Их цель — не допустить на рынок недобросовестных строителей. Каково ваше мнение на их счет?
— В прошлом году вступил в действие тот самый Закон о долевом строительстве, который практически остановил продажу квартир на этапе строительства. Поскольку ввел солидарную ответственность для банков, и теперь они отказываются финансировать строительство, если в нем задействован хоть один дольщик. Кроме того, квартиры нельзя продавать, пока не согласованы все документы. В общем, у застройщиков и инвесторов прав на основании этого закона очень мало, а любой дольщик в любой момент может потребовать расторжения контракта. Это порождает спекуляции. Закон притормозил рост строительства, цены поползли вверх. Необходимо сделать так, чтобы и у дольщиков, и у инвесторов были равные права. Нужна паритетная, разумная со всех сторон ответственность — лишь тогда закон будет работать. Москва вносит в этот документ свою поправку, суть которой — оставить субъекту Федерации право вести контроль за строительством. Ведь сейчас закон предполагает создание федерального органа контроля, который существует пока лишь на бумаге. Когда он появится — неясно. А у Москвы уже есть огромный опыт, люди, свои наработки.
— Недавно мэр Москвы Юрий Лужков раскритиковал проект постановления правительства Москвы о совершенствовании контроля за реализацией инвестиционных проектов. В чем, на ваш взгляд, недостатки этого документа?
— Постановление отправили на доработку — в нем не было четкости, последовательности. Смутило мэра и положение о штрафах для организаций, не выполняющих в сроки инвестиционные договоры. Ведь все знают, что есть проблемы с волокитой, особенно когда многие организации начали работать в режиме одного окна. Лужков сказал: каждый столичный департамент должен разработать быструю, удобную процедуру прохождения документов и отвечать за нее перед правительством. Мэр требует более конкретного постановления. У меня есть свои предложения. Например, я считаю, что к организациям, которые хотят участвовать в конкурсе на строительство, нужно предъявлять особые требования. Ведь сейчас как: можно начинать что-то строить, даже не имея денег. Инвестор перечисляет городу деньги по графику платежей, который растянут во времени. Я знаю случаи, когда уже построены объекты, а все деньги городу до сих пор не выплатили — задолженности огромные. С коммерческими фирмами такие вещи не проходят: те требуют деньги вперед, ни одна компания оказываться в убытке не хочет! Те, кто участвует в проектах, должны быть уже с деньгами — это говорит об опыте в бизнесе и о серьезности организации. И участники конкурсов должны выплачивать деньги городу не по графику, а сразу, в течение, скажем, месяца после конкурса. Тогда непрофессиональные компании уйдут со строительного рынка Москвы. Кроме того, рынок будет огражден от мелких компаний, которые покупают контракты с целью перепродажи. А вот вводить в городе реестр добросовестных или недобросовестных компаний я считаю нецелесообразным. Зачем? Фирма может легко поменять “лицо”, название, сменить директора…
— Вам не кажется, что если все это воплотить в жизнь, цены на рынке недвижимости в столице вырастут еще круче?
— Да, такое мнение я слышал. Но я так не думаю. Ведь цены на рынке определяет спрос и предложение. Пока есть спрос на московские жилье, цены на него будут расти, как только спрос упадет — упадут и цены. Кроме того, я считаю, что необходимо увеличить фирмам срок подготовки документов для получения разрешения на строительство. Поскольку есть задержки с оформлением документов в департаментах, в нормативные сроки редко кто укладывается. Я предлагаю давать фирмам двойной нормативный срок для получения комплекта документов, разрешающих строительство. И если компания в него не уложится — это уже ее проблема, а не департаментов. Если сроки нарушены и ордер не получен, город должен расторгать инвестиционный контракт в одностороннем, безусловном порядке. Причем ранее сделанные предоплаты и расходы на оформление документов нужно возвращать не компании, а передавать в собственность города. Это будет чем-то вроде штрафной санкции. И будет касаться только коммерческого, а не муниципального жилья. И наконец, как бороться с недостроями, дефектами строительства, плохим качеством? Такое бывает очень часто. В моем округе одна фирма сдала дом, где есть квартиры без утеплителя — зимой на стенах лед, обои отходят… В таких случаях я предлагаю определенную часть жилого фонда резервировать и не продавать до сдачи объекта госкомиссии. Если дом не будет достроен и сдан, город достроит и сдаст его самостоятельно. Расходы, понесенные городом по достройке, по сдаче госкомиссии будут компенсированы за счет продажи резервного фонда по коммерческим ценам. Этот фонд будет гарантией для города и гарантией качества. Вот тогда обманутые вкладчики пропадут, на рынке останутся понятные компании, да и проблем с качеством жилья будет меньше.
— Однако эти меры могут привести к тому, что чиновники начнут требовать взятки со строительных компаний, чтобы те успели оформить документы в срок.
— Взятки и сейчас есть. Но это уже вопрос работы правоохранительных органов. А если на рынке останутся крупные, серьезные строительные компании, это гарантирует здоровую конкуренцию, низкую себестоимость строительства и высокое качество жилья. То, что происходит сейчас, ненормально. Непонятная компания приходит на конкурс, получает объект и уже через день продает его по завышенной цене. Причем, как правило, вместе с компанией. Какой смысл в таких посредниках и таких спекуляциях? Иногда выходит так, что купленный посредником объект никто не покупает. А город-то думает, что этот объект строится, и фирма делает вид, что готовит документы, а сроки уходят.
— Очень часто строительные компании возводят жилье, однако “забывают” построить объекты инфраструктуры. Как можно с этим бороться?
— Да, такая проблема есть. Сегодня в инвестиционных контрактах (особенно если речь идет о реконструируемых кварталах) предусматриваются обязательства инвестора построить помимо жилых домов объекты социальной инфраструктуры — школы, детские сады, поликлиники. Их иногда не торопятся строить или не строят вообще. Я считаю, что на первом этапе инвесторы должны строить именно социально-культурные объекты, а на последнем — коммерческое жилье. Тогда все злоупотребления исчезнут сами по себе.
— И еще немного о качестве строительства. С 2007 года в стране грозятся полностью отменить лицензирование строительной деятельности. Эта оправданная мера?
— Я думаю, этого делать нельзя. Лицензирование подразумевает наличие профессионалов, людей с дипломами. Хотя, с другой стороны, лицензия никогда не останавливала от некачественного строительства. В Госдуме сейчас обсуждают предложение создания саморегулируемых строительных организаций. Речь идет фактически о строительных картелях — они будут заинтересованы в профессионалах и будут отвечать за респектабельность своих членов. Вряд ли членом такого картеля сможет стать сомнительная фирма: постыдные действия одного тенью падут на авторитет других. Члены организации — серьезные компании — будут думать, кого брать, кто чего стоит, за кого можно поручиться, за кого нет. Стать членом такой организации будет непросто. Думаю, отбирать туда будут по принципу наличия профессиональной подготовки, оборудования, строительного ресурса, рабочих, специалистов… Фирмы же, которые не вступят в такие организации, будут вроде как нелегалами. Если бы в столице был такой картель, думаю, проблем с обманутыми вкладчиками бы не было. И у города бы не было потерь. Я считаю что в Москве можно было бы провести эксперимент: создать саморегулирующуюся организацию и посмотреть, что получится. На примете уже есть известные строительные компании, которые могли бы туда вступить.
— Недавно вы инициировали создание в Москве некоей строительной полиции. В чем, по вашему мнению, должны заключаться ее функции?
— Это оперативный контроль за обслуживанием нежилого фонда. Актуальность такого органа диктует сама жизнь.
— Вы можете дать советы людям, желающим купить жилье на этапе строительства? Как не стать обманутым соинвестором?
— Нужен прежде всего профессиональный юрист в области строительства, который знает весь комплект разрешительных документов: какие нужны согласования, экспертизы, разрешения на строительство — то есть то, что является гарантией, что дом будет построен. Многие говорят: на юриста нет денег. Но если у вас есть деньги на квартиру и нет — на юриста, лучше не покупайте квартиру. Кроме того, нужно навести справки о фирме, узнать, что она построила, и навестить эти объекты лично.
— Что делать, если сроки сдачи объекта будут затягивать?
— Вряд ли вы сможете как-то воздействовать на фирму — если только расторгнуть с ней договор и потребовать в суде компенсации упущенной выгоды. Это, пожалуй, единственный путь. Можете, конечно, пожаловаться в Комплекс архитектуры и строительства, в префектуру, депутату. Но вряд ли это имеет смысл, если компания что-то не может построить в силу объективных причин. Ваши юридические отношения с ней исчерпываются лишь договором, и лишь на его основании вы можете написать фирме претензию, подать иск в суд, потребовать досудебного ареста ее имущества для обеспечения иска на ту сумму, что она вам должна. Если срок окончания строительства в договоре не указан — это ваша проблема. Ведь вы вступаете в сделку с юридическим лицом, так что будьте бдительны. Договор — единственный документ, который защищает вас, так что нужно правильно его составлять. И в договоре необходимо указывать штрафные санкции за нарушение сроков строительства.
