Объявленная представителем Федеральной антимонопольной службы Михаилом Евраевым реальная цена квадратного метра на жилье в столице — $1300 — всколыхнула рынок. И хотя позднее тот же чиновник заявил, что названная им сумма условна, поскольку появилась из анализа рекламных объявлений о продаже типовых квартир в Москве и Дмитрове, цепную реакцию было уже не остановить.
Столичные застройщики заклеймили ФАС позором и пригрозили в ответ на возможные административные меры снизить количество и качество возводимого жилья. А покупатели затаились в ожидании падения цен.
Многие считают, что истинная цель совместной атаки Генпрокуратуры и ФАС — попытка притормозить спрос и снизить безумный рост цен на квартиры в одном из самых дорогих городов мира.
Что на самом деле за всем этим стоит — решил выяснить “МК”.
Аргументы антимонопольной службы
Представители ФАС говорят, что цены на жилье в ряде регионов заинтересовали их не вчера и не сегодня. Планомерный мониторинг рынка они ведут по крайней мере с 2000 года, всячески пытаясь повлиять на ситуацию. В частности, с подачи антимонопольной службы в законодательство попало положение о земельных аукционах. С 1 октября 2005 года земля под жилую застройку выделяется только по итогам открытых торгов (раньше в продажу поступало не более 3—4% участков). Это, по мнению ФАС, должно повысить прозрачность рынка и предотвратить факты картельных сговоров со стороны крупных застройщиков.
Однако нынешняя ситуация уходит корнями в старый порядок распределения земельных участков по постановлениям местных органов власти. Земля под домами, которые продаются сейчас, была выделена строительным компаниям минимум 5 лет назад по ценам гораздо ниже нынешних. Взяв одно из постановлений Лужкова, ФАС выяснил: затраты на землю привели к удорожанию одного квадратного метра не более чем на $350—400. Себестоимость строительства единицы площади типового жилья не превышает $1000, в которую, по мнению ФАС, уже заложена прибыль застройщика. Итого получается, как и было заявлено, $1350—1400.
Другой аргумент антимонопольщиков: жилье по горзаказу в Москве до сих пор строится из расчета $1000 за метр. “И можете мне поверить, — убеждает “МК” собеседник в антимонопольной службе, — у правительства Москвы нет отбоя от желающих работать за эти деньги. Значит, строителям это выгодно”. А раз они готовы строить по $1000, значит, и продавать могут по $1350. “Разве 35% прибыли — это мало?” — резонно спрашивает он.
Аргументы застройщиков
Строителей и риэлторов эти доводы, естественно, не устраивают. Они говорят, что хорошие участки стоили дорого всегда, независимо от того, по конкурсу они распределялись или нет: “Зачем городу демпинговать, если застройщики готовы платить?” Кроме стоимости земли и строительно-монтажных работ в цену квадратного метра, по их словам, закладываются затраты на инженерию, снос ветхого и аварийного жилья, а также строительство объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, детсады, химчистки) и подъездных дорог. Прокладка подземных коммуникаций и подключение дома к магистральным сетям — сейчас одна из самых ощутимых для застройщика статей расходов, приводящая к удорожанию строительства еще минимум на 30—40%.
Однако большинство собеседников “МК” согласны, что в первую очередь рост цен на жилье связан с дефицитом предложения, вызванного пресловутым федеральным законом №214 о долевом участии в строительстве жилья. А также реализацией всевозможных городских и государственных жилищных программ.
Закон заморозил работы на тех стройплощадках, где не был оформлен весь пакет документов, а соцпрограммы “вымыли” с рынка почти 1,5 млн. кв. м типового жилья. В результате в первом полугодии 2006 года предложение на первичном рынке не поднималось выше 16 тыс. квартир, что на 30% ниже прошлогоднего уровня. Между тем жилье в Москве покупают в основном не москвичи, а жители других регионов. По оценке стройкомплекса, доля таких продаж в общем объеме доходит до 70%, причем с инвестиционными целями приобретается минимум 30% квартир. “Нельзя же административно запретить продажу жилья в Москве иногородним!” — говорят чиновники, подчеркивая, что в условиях рынка товар стоит столько, сколько за него готовы платить, и ничего с этим поделать нельзя.
Что будет с ценами дальше
Разумеется, до $1300 даже административными методами цены в столице никто не опустит. В ходе громко объявленной проверки сотрудники территориального отделения ФАС по Москве будут пытаться установить или опровергнуть факт сговора застройщиков. Для этого они изучат ценовую политику крупных компаний в течение определенного периода времени, скажем, последних полутора лет. И, если выяснится, что цены у всех повышались синхронно, к строителям могут применить штрафные санкции и обязать понизить цену до уровня, предшествовавшего сговору.
Однако в подобную перспективу мало кто верит. Хотя бы потому, что квартиры в Москве продают не только застройщики, но также риэлторские компании и частные лица. Установить общий ценовой порог для всех ни ФАС, ни Генпрокуратура не могут. Зато им вполне по силам заставить людей поверить в то, что падение рынка не за горами. А как только ажиотажный спрос в ожидании лучших для покупки квартиры времен упадет, рост цен перестанет вызывать ассоциации с температурой тифозного больного. И уже хотя бы в этом есть практический смысл.
Сколько стоит жилье в мировых мегаполисах и столицах
(город/средняя цена 1 кв. м ($))
Токио 5300
Нью-Йорк 4300
Лондон 4200
Гонконг 3700
Москва 3560
Париж 3300
Женева 2840
Берлин 2540
Рим 1530
Стокгольм 1500
Кого и как будут проверять?
Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ Михаил ЕВРАЕВ:
— Нет смысла внимательно смотреть компании, удельный вес которых на рынке составляет полпроцента. Поэтому в первую очередь будем обращать внимание на крупных и средних игроков на рынке.
— Какие признаки помогут определить, что ценовой сговор был?
— Косвенные. Прямых доказательств нет, ведь строительные компании не подписывают меморандума об одновременном повышении цен. Наиболее наглядным признаком является одновременное увеличение сразу несколькими ключевыми игроками рынка стоимости квадратного метра на определенную величину. Чтобы это послужило доказательством, данные действия должны оказать на рынок существенное влияние.
— Сколько времени нужно на раскрытие “заговора”?
— Проверка займет 2—3 месяца. После чего сделаем вывод: был ценовой сговор или нет.
— Предположим, что был. Как накажут нарушителей?
— Во-первых, компания получит от ФАС предписание о перечислении незаконно полученного дохода в федеральный бюджет. Это штрафные санкции. Второе последствие — это предписание ФАС вернуть цены на тот уровень, который был до сговора.
— Смогут ли добиться справедливости люди, купившие квартиры по незаконно завышенной цене?
— Если будет установлено нарушение антимонопольного законодательства, то все те, кто приобрел квартиры у данной компании, получат возможность в гражданско-правовом порядке истребовать сумму незаконно уплаченных средств.
