Квартиры в Москве дешевеют. На рынке наступило время покупателей. Именно они, а не продавцы сегодня могут диктовать и снижать цены. Кто пытается купить-продать квартиру, знают, что это так. Однако официальные источники продолжают твердить о незначительном снижении цен. Что происходит на самом деле? О чем молчат и что пытается скрыть столичный рынок жилья?
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что за первую рабочую неделю января цены за кв. метр снизились на 0,7%, за вторую неделю повысились на 1%, за третью практически не изменились. В итоге за январь официальное снижение цен составило 0,6%—1%.
— Колебания цен настолько незначительны, что их можно объяснить обыкновенной статистической погрешностью, — говорит руководитель аналитического центра Владислав Луцков. — На рынке идет корректировка цен.
— Объемы рынка постепенно увеличиваются, но это не оказывает существенного влияния на ценовую ситуацию, — продолжает независимый аналитик Андрей Бекетов.
По его данным, сегодня средняя цена квадратного метра составляет $4694. По другим данным (не учитывающим самую дорогую и саму дешевую недвижимость Москвы), средний уровень цен — $4203 за квадратный метр.
— Сегодня скорее следует говорить о периоде стабилизации рынка, аналогичном второй половине 2004 года, — комментирует ситуацию руководитель аналитического центра Олег Репченко. — Ожидать значительного снижения цен на квартиры в столице пока не приходится.
Но так ли это? Да не совсем. Квартиры в Москве продолжают дешеветь. Причем существенно. И это — только начало. Сегодня все большее число не связанных с интересами строительных фирм специалистов приходит к выводу: обвал цен на квартиры в Москве не за горами. Почему? Судите сами.
О том, что рынок недвижимости застыл в ожидании дальнейших событий, впервые заговорили осенью прошлого года. Цены практически замерли — покупатели выжидали, “зависли” продавцы. Ничего удивительного: за прошлый год стоимость жилья выросла почти в два раза. В декабре застройщики, столкнувшись с нехваткой средств для финансирования строительных объектов, начали делать потенциальным клиентам “заманчивые” предложения. Например, недалеко от редакции “МК” почти весь декабрь над дорогой красовалась растяжка, где одна уважаемая фирма предлагала каждому счастливому новоселу скидку в миллион рублей. Другая компания пошла еще дальше, пообещав при покупке квартиры в новом доме бесплатное машиноместо. Хотя стоимость одного места в подземном паркинге доходит до двух миллионов. А переплюнул всех один банк, привлекая потенциальных заемщиков подарком в виде халявных кухонных метров.
Но это еще что. “МК” обзвонил офисы нескольких московских фирм, предлагающих купить первичное жилье (квартиру в новостройке). По телефону о снижении цен никто говорить не захотел, однако нам настоятельно советовали подъехать и пообщаться по этому поводу при встрече. Мы не поленились и проверили: таким образом “сторговать”, как правило, удается 3—5% от стоимости квартиры.
А вот — типичная для этих дней ситуация на рынке жилья. В одной риэлторской фирме “МК” рассказали, как пытались продать “двушку” на юго-западе по средней цене для домов такого типа. Сначала продавец предложил выставить свою квартиру несколько выше рыночных цен. Через неделю перезвонил и снизил цену сразу на 10%, объяснив свое решение не самым лучшим расположением дома и желанием побыстрее продать освободившееся жилье. Но и этот прием не вызвал энтузиазма у покупателей. И несколько дней назад, после того как цена была снижена еще на 5%, а интереса к ней все равно не было, продавец снял квартиру с продажи, пообещав появиться поближе к весне.
Практически та же история повторилась с другим продавцом, на этот раз двухкомнатной квартиры в Люблине. Выставив ее за 148 тысяч долларов (по цене на 2 тысячи долларов ниже рыночной), он за два месяца “опустился” до 137 тысяч, но квартиру так и не продал. А несколько дней назад расстроенный клиент вообще отказался от продажи. И таких историй сейчас очень много.
Что будет дальше? Сегодня все большее число экспертов приходит к выводу: московскому рынку жилья грозит падение цен. И вот какие доводы они приводят в качестве обоснования грядущего обвала. Рост цен в январе 2007 года не опережал уровень инфляции (по данным Минфина, она составила 2,2%, а рынок недвижимости стоит). К тому же курс рубля к доллару снизился. И непрофильные инвесторы, стремившиеся просто спасти свои деньги от инфляции, больше не рассматривают столичную недвижимость как вариант выгодных вложений. И даже всерьез обдумывают: не пора ли выводить из нее свои капиталы — в этом году прошлогодних заработков не предвидится.
По самым грубым подсчетам, количество “инвестиционных” квартир, приобретенных за последние три года, достигает 30% от общего количества сделок. Большинство инвесторов приобретало недвижимость в 2005 году и в первой половине 2006 года, когда жилье стоило $2—2,5 тыс. за метр. Сегодня средняя цена типового “квадрата” больше $4,5 тыс., а “квадрата” бизнес-класса — $5—7 тыс., нетрудно подсчитать, что за полтора-два года прибыль составила не меньше 300%. И такого счастья больше не будет.
Инвесторов больше не впечатляют заказные статьи о росте цен на недвижимость. И то, что явного снижения цен пока не наблюдается, — лишь дело времени. Просто пока участники рынка смотрят друг на друга и гадают: у кого первым сдадут нервы?
Другой вопрос: насколько упадут цены? Можно посмотреть на мировой опыт. В Японии десять лет назад мыльный пузырь рынка недвижимости достиг таких размеров, что некоторые пентхаусы стоили дороже, чем земля под императорским дворцом. И этот пузырь лопнул с таким грохотом, что цены на жилье упали не в два, а аж в десять раз. Конечно, у нас такого падения не будет — слишком высоки издержки строительства. Но где-нибудь через полгода цены вполне могут снизиться на треть, а то и больше. К тому же нынешний год — предвыборный, и власти наверняка захотят получить дополнительные голоса избирателей, поучаствовав в игре на понижение любыми — законодательными и административными — приемами.
