Вложения в арендные проекты вернутся в лучшем случае через 10 лет.
Купцы любили третьи этажи
По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда столичного правительства, в дореволюционной Москве доля нанимаемого жилья составляла 48%. В конце XIX — начале XX века город стремительно менялся, а число жителей неуклонно прирастало приезжими, представляющими различные сословия и классы. Большинство из них селилось в съемных квартирах, качественный диапазон которых был весьма широк: от коек в каморках до элитных квартир с десятком комнат. В то время в Москве насчитывалось примерно 1 тыс. доходных домов, что делало этот вид недвижимости основным типом городского жилья.Доходные дома можно было найти в любом районе города, причем в одном доме могли соседствовать как обеспеченные люди, занимающие благоустроенные квартиры вдоль фасада, так и представители малоимущих слоев населения, которые ютились в небольших темных комнатках, выходящих во внутренний двор. Расположение в зависимости от уровня достатка касалось не только характеристик самой квартиры, но и этажа. Наиболее престижным считался третий этаж — там обычно селились купцы и промышленники.
Для города распространение доходных домов было выгодно, так как прибыль от них пополняла городскую казну. Размер отчислений составлял от 10% до 20% годового бюджета Москвы.
В советское время доходные дома национализировали, превратили в обычные жилые, а квартиры в них — в коммуналки. Некоторые объекты начала XX века до сих пор находятся в приличном состоянии — большинство из них по-прежнему является частью жилого фонда, другие отданы коммерческим структурам.
Первые попытки
Первая после революции попытка возродить доходное домостроение была предпринята лишь в 2004 году, когда ДИПС сдал в эксплуатацию здание бизнес-класса в Николоворобинском переулке, недалеко от станции метро “Китай-город”. Хотя собственником объекта является город, дом изначально был ориентирован на богатых клиентов. Площадь 47 квартир варьируется от 100 кв. м до 300 кв. м, а ставки аренды от $4 тыс. до $12 тыс. в месяц. Как пояснили “ДВ” в ГУП “Мосжилсервис”, управляющем комплексом, в стоимость аренды включена плата за охрану и техобслуживание. За пользование подземным гаражом ($295 в месяц), уборку помещений, услуги прачечной, автомойки и медцентра жильцам приходится платить дополнительно. Несмотря на высокие цены, дом не пустует. Заполняемость находится на уровне 65%—80%, причем две трети арендаторов составляют иностранцы, 40% — приезжие из российских регионов, временно работающие в столице. Изначально ДИПС планировал окупить затраты через 5—6 лет, однако эксперты сомневаются, что этим планам суждено сбыться. По оценкам директора Департамента аренды квартир Penny Lane Realty Вадима Ламина, сроки окупаемости дома в Николоворобинском переулке составят порядка 10 лет.“На сегодняшний день прибыльность арендного бизнеса невысока, так как динамика стоимости арендного жилья несопоставима с темпами роста цены квадратного метра. Если доходный дом в сегодняшних условиях может принести владельцу прибыль в размере 10—12% годовых, то инвестиции практически в любой сегмент рынка недвижимости с целью дальнейшей продажи объекта значительно более перспективны — от 20% до 100% и выше”, — объясняет пассивность потенциальных инвесторов гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.
Действительно, доходные дома в Москве можно пересчитать по пальцам. Без учета апарт-отелей, которые по сути ничем не отличаются от доходного жилья, но юридически имеют статус нежилых объектов, таких проектов на всю столицу всего четыре. Помимо уже названного дома ДИПСа, это Arbat Tower, где в аренду сдаются 38 квартир, а также комплексы “Донской Посад” на ул. Стасовой и Park Place на Ленинском проспекте. Эксперты отмечают, что клубный дом в районе Остоженки в 3-м Обыденском переулке проектировался и строился как доходный, однако в результате квартиры в нем были проданы на рынке. Доходные дома категории повышенной комфортности со сроками окупаемости до 15 лет — это тот максимум, на который готовы пойти инвесторы. Более “длинные” и “дешевые” проекты придется брать на себя бюджету.
Чиновники подсчитали упущенную выгоду
Московские чиновники уже заявили, что готовы вплотную заняться строительством доходных домов разного уровня комфорта. Их на то вынуждают как минимум два обстоятельства. Во-первых, реализация нацпроекта “Доступное жилье”, которая в Москве тормозится слишком высокими ценами на недвижимость. Купить квартиру в столице сегодня не могут позволить себе даже люди с приличными доходами — $2,5—3 тыс. на семью. Единственным пока еще доступным способом улучшить свои жилищные условия для них остается аренда. Но, во-первых, свободных квартир катастрофически не хватает, а во-вторых, рынок аренды никак не выйдет из налоговой тени.Подсчет упущенной выгоды не может не раздражать чиновников. По данным ГУП “Мосжилсервис”, в Москве сдается 120—160 тыс. квартир, а годовой оборот рынка составляет порядка $4 млрд. Если бы все арендодатели исправно платили налоги, то ежегодные поступления в бюджет от этого вида деятельности составляли бы 12 млрд. руб. Однако в прошлом году свои доходы продекларировали только 6 тыс. владельцев квартир, а налоговые отчисления в казну не дотянули даже до 220 млн. руб. Столичные власти надеются, что массовое строительство арендного жилья позволит сделать правила игры на этом рынке более цивилизованными.
Концепция развития доходных домов в Москве в настоящее время находится в процессе разработки. Как рассказал “ДВ” источник в горадминистрации, первые конкурсы среди инвесторов на строительство таких объектов состоятся в 2008 году. Учитывая длительные сроки окупаемости доходного жилья и его социальную значимость, застройщики скорее всего смогут рассчитывать на льготы, аналогичные тем, что предоставляются при строительстве гостиниц. В политику управления частными доходными домами власти вмешиваться не будут. Однако потребуют от их владельцев заключать с жильцами договоры установленного образца на срок до 5 лет, не пересчитывать арендную ставку чаще, чем раз в год, и не менять функциональное назначение дома в течение 15 лет. По истечении этого срока квартиры в нем при желании можно будет реализовать на рынке как обычное жилье.
В 2007 году за счет средств адресной инвестиционной программы город намерен осуществить строительство доходного дома, квартиры в котором будут передаваться для временного проживания студенческим и молодежным семьям. Нижние этажи здания планируется оборудовать колясочными и игровыми комнатами, а также помещениями для проведения дискотек и занятий спортом. По словам первого заместителя мэра Людмилы Швецовой, арендная ставка не превысит $200 в месяц.
В дальнейшем за счет средств бюджета город собирается возвести целую сеть доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться преимущественно москвичам. Очередникам — по льготным ставкам (для этого будет установлена система понижающих коэффициентов в зависимости от срока нахождения в очереди), остальным — по среднерыночным. Эксперты предупреждают, что такие проекты находятся на очень низком уровне рентабельности. По мнению специалистов компании Blackwood, срок окупаемости доходного жилья эконом-класса может доходить до 25 лет, доходность от сдачи в аренду до 9% годовых. Впрочем, с точки зрения правительства Москвы, вкладывающего огромные средства в строительство бесплатного жилья, это не так уж плохо.
Помимо возврата вложенных средств развитие сегмента муниципальных доходных домов имеет еще ряд преимуществ. Во-первых, тем самым создается маневренный фонд, которого в столице катастрофически не хватает и который в скором времени потребуется для переселения жильцов на время капремонта из ветхих и аварийных зданий. Во-вторых, эти дома смогут хотя бы частично решить жилищные проблемы работников бюджетной сферы: квартиры в них могут предоставляться в качестве служебных. Ну и, наконец, власти смогут заметно сократить очередь, поскольку концепция развития доходного домостроения предполагает, что семья, согласившаяся арендовать жилье у города на льготных условиях, автоматически снимается с жилищного учета. Чиновники не без основания считают, что многие очередники, поставленные перед выбором “отдельная квартира за приемлемые деньги — сегодня” или “ожидание в течение 10—15 лет с неизвестными перспективами”, выберут первое. В конце концов, на Западе тысячи людей всю жизнь живут в съемном жилье — и ничего.
“Программа муниципальных доходных домов будет иметь успех и приведет к ожидаемым результатам при условии, что чиновникам удастся побороть желание окупить инвестиции в кратчайшие сроки и сохранить арендные ставки на доступном уровне. Эта программа должна иметь ярко выраженный социальный характер”, — резюмирует Вадим Ламин, директор Департамента аренды квартир Penny Lane Realty.
