В июле по традиции на московском рынке аренды квартир предложение преобладает над спросом, поэтому с хозяевами квартир легче договориться о снижении платы. Однако благоприятный для съемщиков момент будет продолжаться недолго. Уже через месяц найти недорогое съемное жилье будет сложнее — в столичные вузы приедут абитуриенты и студенты. Последние изменения на рынке аренды квартир изучал Олег КВАСОВ.
Последние тенденции
По оценкам специалистов, в Москве ежемесячно сдается в аренду от 100 до 150 тыс. квартир и комнат. Точно определить количество сделок невозможно, поскольку в отличие от рынка купли-продажи подавляющее большинство договоров не регистрируется. По мнению Натальи Сивко, руководителя направления аренды “МИАН-агентство недвижимости”, три четверти сдаваемых в наем квартир приходится на объекты эконом-класса, около 22% — на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 4%.
Как отметила директор по маркетингу АН “Домострой” Елена Комова, главной тенденцией последнего полугодия на рынке аренды является увеличение доли арендаторов-москвичей. За шесть месяцев этого года зафиксировано увеличение количества заключения браков и рост рождаемости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Высокая стоимость квартир заставляет многих москвичей снимать жилье. Наличие московской прописки в паспорте позволяет рассчитывать им при заключении договора найма на ежемесячную скидку в $100—200. При этом арендаторы-москвичи и жители ближнего Подмосковья, составляющие около трети арендаторов жилья эконом-класса, предъявляют к съемным квартирам более высокие требования, чем приезжие. Рассчитывать на скидку могут бездетные семьи, если муж или жена прописаны в Москве или ближайшем Подмосковье.
В первом полугодии 2007 года повышенным спросом пользовались дешевые квартиры (16—17 тыс. руб./мес.). Спрос на них значительно превышает предложение.
Комната обойдется арендатору от 9 тыс. руб./мес. Аренда койко-места будет стоить 4—5 тыс. руб./мес. В условиях преобладания предложения над спросом хозяева квартир вынуждены приспосабливаться. Если раньше квартиры на короткий срок сдавали неохотно и редко, то сейчас ситуация меняется. Некоторые хозяева готовы даже идти на риск ради увеличения прибыли, ведь посуточная аренда увеличивает прибыль почти в два раза.
В городе продолжает развиваться сдача жилья для нескольких семей. Как объяснила Елена Комова, раньше это было распространено среди студентов, а в последнее время многие арендаторы, приехавшие на заработки в Москву, могут снимать однокомнатную квартиру на три-четыре человека. Гастарбайтеры готовы пожертвовать комфортом ради экономии расходов в чужом городе. Делят жилье обычно либо земляки, либо сослуживцы. Очень редко разные комнаты в двух- или трехкомнатной квартире занимают незнакомые люди. Как советуют риэлторы, при аренде квартиры необходимо торговаться в любом случае. В процессе переговоров иногда удается снизить стоимость аренды на 5—10%.
В последние месяцы, по словам экспертов, на рынке аренды жилья пользуются спросом сервисные квартиры — хорошая альтернатива гостиничному номеру. Стоимость аренды сервисной квартиры ниже стоимости гостиничного номера в среднем на 30%, а условия проживания гораздо лучше. Схема этого бизнеса, с одной стороны, проста. С хозяином квартиры, находящейся, как правило, в центре города, заключается долгосрочный контракт, по которому он получает фиксированную оплату, а расходы на содержание квартиры, ремонт и сервисное обслуживание клиентов несет агентство недвижимости. Необходимо отметить, что при посуточной аренде приходится чаще делать ремонт, да и мебель изнашивается быстрее. Поэтому, по признанию г-жи Комовой, широкого распространения среди риэлторов этот вид бизнеса не получил. Его развитию мешают многие факторы, в том числе недостатки российского законодательства и низкая доходность.
Квартиры бизнес-класса, по словам г-жи Сивко, все чаще стали снимать для детей-студентов из регионов их обеспеченные родители или же сами молодые специалисты, уровень заработной платы которых стал позволять им такую “роскошь”. Как заметила эксперт по аренде HomeHunter Vesco Realty Елизавета Бутовец, в последнее время на рынке наемного жилья присутствует тенденция, когда квартиры арендуются крупными и средними компаниями для проживания своих сотрудников, зачастую приглашенных по контракту из других стран и регионов. Чем выше статус сотрудника, тем, соответственно, дороже квартира, которую готова оплачивать его фирма. Причем большое количество заявок поступает не только от арендаторов, но также и от собственников таких квартир. Порядка 50% предложения на рынке аренды дорогой городской недвижимости, по оценке Елизаветы Бутовец, приходится на новостройки.
Все больше арендаторов отдают предпочтение жилью в элитном сегменте, такие квартиры более комфортабельные, а дома, в которых они находятся, имеют все необходимые инфраструктурные составляющие, такие как парковка и охраняемая территория. Как правило, срок поиска квартиры внаем в рамках элитного жилья составляет порядка 1—1,5 месяца в зависимости от пожеланий и возможностей арендатора. Стоимость аренды квартиры во многом зависит от ее площади и требований, которые выдвигает арендатор. Как правило, для иностранных граждан жилье арендует работодатель. Соответственно, выделенный бюджет будет отличаться от суммы, на которую рассчитывает гражданин РФ. Так, например, стоимость квартиры класса de luxe, арендуемой иностранцем, может колебаться в районе $10—20 тыс. в месяц.
“География” ставок
Лидером по дороговизне квартир на рынке аренды жилья по-прежнему остается Центральный административный округ. Однокомнатные квартиры эконом-класса сдаются здесь в среднем за $955 в месяц. Также достаточно высокие арендные ставки сохраняются в западной и юго-западной части города в сегменте эконом- и бизнес-класса ($893 в месяц за однокомнатную квартиру). В остальных округах Москвы цены находятся приблизительно на одинаковом уровне. Самые низкие ставки аренды характерны для юга, юго-востока и востока. По мнению Елены Комовой, несмотря на характерное для лета преобладание предложения над спросом, квартир в нижнем ценовом диапазоне не хватает. В настоящий момент стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от 16 тыс. рублей. Снять квартиру за такую цену можно в ВАО и ЮАО.
В различных сегментах ставки менялись по-разному. Если стоимость аренды квартир эконом-класса по сравнению с началом года изменилась незначительно — показатель увеличения не превысил 2%, то ставки в категории “бизнес” возросли на 3—4%, элитных квартир — на 6—8%. Как пояснила Наталья Сивко, это обусловлено ростом числа современных комфортабельных и дорогостоящих предложений, а также влиянием рынка продажи жилья, для которого в последние месяцы характерно незначительное удорожание более качественных объектов на фоне автоматической корректировки цен на квартиры с низкими потребительскими характеристиками.
Подарков не будет
К концу первого полугодия 2007 года наблюдается снижение количества заявок на арендуемое жилье, а также стабилизация цен, сообщила Елизавета Бутовец. По ее мнению, это в первую очередь связано с ростом спроса на загородную недвижимость, который обусловлен показателем сезонности, а также все большей популярностью загородного образа жизни. Летом традиционно на рынке аренды наблюдается преобладание предложения над спросом, поэтому хозяева квартир легче идут на снижение арендной платы. Увеличение активности на рынке аренды ожидается в конце июля — начале августа. Этому способствует приток абитуриентов и студентов столичных вузов. Так что тем, кто желает улучшить свои съемные жилищные условия, нужно поспешить.
По мнению Натальи Сивко, если экономическая ситуация в стране останется стабильной и на рынке жилой недвижимости не произойдет значительных изменений, то, вероятнее всего, рост арендных ставок за 2007 год составит 8—10%. При этом спрос на наем столичного жилья вряд ли упадет. Как добавила Елена Комова, в последнее время сокращается количество предложений нижней ценовой категории. Большинство владельцев квартир предпочитают сделать в квартире хороший ремонт, купить современную бытовую технику, что позволяет им затем позиционировать жилье в более высоком ценовом сегменте. Так что снижения арендных ставок на квадратные метры, по мнению экспертов, ждать не стоит.
