Мировые финансовые рынки постепенно выходят из кризиса, вызванного крахом американских ипотечных облигаций. Масштабы потерь игроков и инвесторов уточняются, но в целом уже ясны: около $300 млрд. О социальных аспектах кризиса, затронувшего небогатых американцев, предпочитают не говорить — почти двум с половиной миллионам добропорядочных заемщиков, взявшим ипотечные кредиты, грозят личный дефолт и лишение жилья.
“Доступное жилье” по-американски
В результате кризиса обанкротились четыре крупных американских ипотечных фонда с общим капиталом в $350 млрд. В общей сложности технический дефолт по просроченным кредитам коснулся 2,5 млн. заемщиков. Это 8% всех заемщиков сектора дешевого жилья (subprime mortgages) и почти 1% населения США (оно составляет 280 млн. человек). В предвыборный год появление такой армии недовольных способно создать серьезную социальную напряженность. И республиканцы, и демократы в канун президентских выборов понимают: отказать пострадавшим в помощи — значит бросить им в лицо: вы люди второго сорта и американская мечта не для вас. Поэтому власти постараются сделать все, чтобы смягчить последствия кризиса.
Программы ипотечного кредитования дешевого жилья с самого начала имели мощный социальный аспект.
Возникнув еще в 1950-х годах по инициативе частных банков, ипотека затем получила и господдержку.
Пришедший к власти в 1981 году Рональд Рейган включил ее развитие в свою предвыборную программу. И сдержал обещание: дешевое жилье по ипотеке стало составной частью “рейганомики”.
Они заключаются в том, что муниципалитеты определяют, сколько на их территории имеется нуждающихся в жилье, а также прогноз потребности в жилье на 20 лет. Муниципалитеты отправляют эти цифры на уровень штата, где и создаются ипотечные фонды (подобные недавно обанкротившимся). Уставной капитал фонда примерно в 2—3 раза ниже стоимости жилья, определенного по прогнозируемой потребности. Как правило, 20% уставного капитала вносят муниципалитеты, 29% финансирует штат, а 51% принадлежит частным банкам.
Поэтому ипотечные фонды формально являются частными, хотя до 49% в них принадлежит государству. Чтобы привлечь недостающие средства (то есть в 2—3 раза увеличить капитал), ипотечные фонды выпускают облигации, обращающиеся на мировых биржах.
Государственное участие привлекает инвесторов, которые покупают ценные бумаги и тем самым вносят недостающее финансирование. Получив необходимый уровень финансирования, фонды приступают к выдаче ипотечных кредитов через банки-участники. Они же распределяют подряды и затем финансируют строительство домов. Вселившись в дом, заемщик расплачивается с ипотечным фондом в течение 20 и более лет.
За все время существования ипотечных схем их услугами воспользовались более 55 млн. американцев. Из них 24 млн. уже погасили свои ипотечные кредиты. Причем уровень просроченной задолженности составлял около 5% и редко достигал 6%. Однако более 31 млн. человек расплачиваются по ипотечным кредитам в настоящее время. И уровень просроченной задолженности по кредитам вырос с 6 до 8%, что и явилось катализатором кризиса.
Спекулятивно перегретый в последние годы рынок недвижимости стремительно остывает. Кризис произошел по двум причинам. Во-первых, банки и уполномоченные ими брокеры старались вручить ссуду клиенту любой ценой, зачастую без проверки его платежеспособности, что привело к угрожающему росту высокорискованных ипотечных контрактов. Во-вторых, во время бурного роста цен на недвижимость (прямо как и в Москве) люди охотно брали ипотечные кредиты в спекулятивных целях, чтобы отбить проценты, выгодно перепродав через год выросшую в цене квартиру. Однако многие американцы, не рассчитав своих сил, вынуждены были объявить себя банкротами и отказались платить по кредиту. За этим остановился рост цен на недвижимость, банки стали чаще отказывать в кредитах, ведь им самим не платят.
Уважительные причины
В США дом, находящийся в ипотеке, является частной собственностью заемщика. На него распространяются все принятые в США гарантии частной собственности. Например, полицейский не может войти в этот дом без ордера на обыск, постановления суда или без приглашения хозяина. В муниципальную квартиру — может, так как она является собственностью муниципалитета. С другой стороны, ипотека предполагает залог недвижимости в банке. Заемщик и его семья могут жить в доме, но его нельзя продать, подарить или обменять, пока заемщик не расплатится. Без разрешения банка заемщик не может сдавать этот дом в аренду.
Если заемщик не гасит кредит вовремя, то имущество (дом) у него могут отобрать. Однако это произойдет далеко не сразу. Практика такова, что 2—3 месяца просроченной задолженности вообще мало беспокоят банки.
Достаточно вносить символическую плату (например, 30—50% от суммы ежемесячного платежа), чтобы банк даже штраф не взял. Дело в том, что банк понимает: при кредите на 20 лет мало ли что может случиться.
Заемщик может временно потерять работу, заболеть, у него может умереть родственник. Законодательство дает банку право начать беспокоиться и штрафовать заемщика при просрочке даже в 1 месяц. Так и происходит, если заемщик не платит вообще ничего. Однако на практике лишь через 3 месяца от банка приходит первое сердитое письмо. Именно в этот момент заемщик попадает в графу “просроченная задолженность” в отчетности банка.
В письме заемщика предупреждают о последствиях и сообщают сумму просроченного долга, который предлагают заплатить в течение месяца. Далее все зависит от того, отвечает заемщик на письмо или нет. Если он игнорирует банк, то банк по требованию законодательства обязан направить ему еще 2 письма (с промежутком в месяц). Когда проходит обозначенный в 3-м письме месяц, следует судебный иск. В самом худшем случае (заемщик ничего не платит и обращения банка игнорирует) судебный иск будет подан через 3—4 месяца неплатежей и через 3 месяца после того, как заемщик попал в графу “просроченная задолженность”.
Но столь глупые заемщики в США встречаются очень редко. Как правило, заемщик отвечает банку (письменно или по телефону). Начинается игра: заемщик изобретает различные уважительные причины для невыплаты долга. Самым выигрышным, как всегда, является предоставление медицинских справок. Причем даже повышенное давление или депрессия являются уважительными причинами для предоставления моратория по выплатам. Мораторий предоставляется на срок от 3 до 6 месяцев. В это время банк вообще не требует ипотечных платежей, ожидая, пока заемщик поправит здоровье или устроится на работу. Или отсидит в тюрьме (приговор до полугода является уважительной причиной). За время выплаты кредита мораторий нельзя брать более 3 раз.
Предоставление моратория — не обязанность, а добрая воля банка. Американское законодательство рекомендует, но не обязывает предоставлять его. На практике получить 3-месячный мораторий очень просто.
На 6 месяцев — сложнее, но тоже реально. Важно понять, что общее время пребывания заемщика в графе “просроченная задолженность” может на законных основаниях достигать 3 лет. Ведь после каждого моратория игру в частичные выплаты и уважительные причины можно начинать снова.
Банки идут на столь либеральные условия вовсе не из-за любви к ближнему. Американский суд — это очень долго, даже по российским меркам. Как минимум год, а то и все полтора. Ведь у заемщика, не имеющего средств на выплату ипотечного кредита, всегда находятся средства на бумагу и ручку. А значит, он может подать апелляцию на решение суда. И это будет для него совершенно бесплатно, поскольку он является ответчиком. Банк же, как истец, несет немалые судебные издержки.
Суд — тоже не гарантия того, что у недобросовестного заемщика отберут дом. Законодательство предусматривает такую возможность, но на практике суд чаще всего призывает банк и заемщика договориться.
Как правило, он штрафует заемщика, предписывает выплатить задолженность банку и взыскивает с него судебные издержки. На улаживание отношений с банком заемщику по решению суда, как правило, отводится год.
Банки в суды обращаются неохотно. Они понимают, что в секторе subprime mortgages заемщики небогатые. У них на ипотеку-то денег нет, тем более на штрафы и судебные издержки. Правда, за невыплаты по судебному решению в США недобросовестного заемщика могут и в тюрьму посадить или на общественные работы отправить. Но банку от этого не легче: в тюрьме или на общественных работах много не заработаешь. В лучшем случае банк получит свои деньги через несколько лет. Поэтому банки, как правило, предлагают недобросовестным заемщикам перекредитование. То есть взять у них же еще один кредит для покрытия существующей просрочки и возобновления платежей.
Крах надежд
При наихудшем для заемщика развитии событий он может лишиться дома через 2 года после того, как перестал регулярно платить. При наилучшем — этот срок может растянуться на 5 лет. Душераздирающие сцены выбрасывания недобросовестного заемщика и его семьи на улицу случаются с 10% от всех заемщиков, допустивших просроченную задолженность. Эти люди пополняют ряды американских бомжей. Сам процесс выбрасывания на улицу осуществляется судебными приставами, а если их не пускают или от них скрываются, то рейнджерами (специальными служащими полиции, получающими процент от выполнения грязной работы).
Однако американец, желающий работать, имел мало шансов попасть в список на выселение.
Так было до кризиса, но сейчас ситуация ухудшилась. Во-первых, уже реально рискуют лишиться домов 250 тыс. заемщиков (за все время существования ипотечных схем жилье потеряли лишь 110 тыс. человек). Во-вторых, далеко не все из них маргиналы. И хотя в США боятся нарушений политкорректности, надо признать, что под гильотину конфискаций чаще всего попадают чернокожие и латинос. Они хуже белых образованны, плохо знают английский язык, им проще запудрить мозги. Жизнь в долг для них — норма. К тому же большинство имеют неблестящую кредитную историю (были задержки с платежами в прошлом или нелады с законом), поэтому они подтверждают негласное общее правило: чем человек беднее, тем выше для него ставка ипотечного кредита.
Часто погоня за американской мечтой и беспечность приводят их к авантюрным решениям.
Конечно, дефолты случаются и по уважительным причинам — потеря работы, развод, серьезная болезнь или смерть кормильца. Но главная причина — непомерно дорогие ссуды с хитрыми ловушками в виде “спрятанной” эффективной ставки и плавающего процента, на которые клюют простаки, и та легкость, с которой можно получить кредит. Банки за океаном выдавали ипотечные кредиты, даже не пытаясь выяснить платежеспособность клиента.
Сейчас, пытаясь спасти положение, банки предлагают заемщику варианты реструктуризации долга. И лишь когда ситуация безнадежна, включается механизм принудительного выселения (eviction). После суда в дом приходят шериф с рейнджерами и опечатывают вход в жилье, а вся территория вокруг дома по периметру оклеивается изоляционной лентой. Многие семьи до последнего надеются на чудо и лишь после решения суда собирают вещи.
“Я не видел сцен более душераздирающих, чем выселение семьи с детьми, — признается полицейский Джон Шоукс из города Лексингтон в штате Южная Каролина. — Ведь дети не понимают, почему они должны покидать навсегда родной дом”. Шоуксу приходится исполнять жандармские функции уже 20 лет, и он говорит, что такого большого числа выселений, как в последние месяцы, он не припомнит.
Заемщиков просят затянуть пояса
Серьезные опасения вызывают обычно предлагаемые банками схемы перекредитования. Дело в том, что с 2002 года ставки по ипотечным кредитам в США резко упали. Они непрерывно падали с 1981 года (с “рейганомики”), но в последние годы падение было особенно стремительным. Поэтому при перекредитовании банки предлагали более низкие ставки, чем те, по которым заемщик платил раньше. На ненормальность такого положения вещей указывали многие экономисты: у человека просроченная задолженность, а его не только не штрафуют, но и поощряют.
В этих условиях даже многие добросовестные заемщики обращались за перекредитованием. Некоторые даже реструктурировали задолженность каждый год, ведь ипотечные ставки снижались ежегодно. До кризиса эта схема работала, но сейчас ставки по ипотечным кредитам повысились. По перекредитованию надо будет платить уже не меньше, а больше. Да и по существующим кредитам платежи выросли, так как в отличие от России в США ставки по ипотечным кредитам не являются фиксированными. Они привязаны к рыночным ставкам, в том числе и к прогнозируемым. После кризиса прогноз, понятное дело, только в сторону повышения. Поэтому всем заемщикам придется платить больше, а со временем — еще больше. И перекредитование не поможет, а только усугубит ситуацию.
В этом и заключается основная проблема — могут не выдержать ранее добросовестные заемщики. Сектору дешевого жилья уже оказана поддержка со стороны государства. ФРС уже снизила ставку по первичным кредитам, облегчая жизнь банкам. Дешевые кредиты позволят ипотечным ставкам подниматься не столь резко.
