Участие Москвы в форуме недвижимости Expo Real-2008, открывшемся вчера в Мюнхене, выглядит парадоксально. В мэрии не устают повторять, что свободной земли в городе практически не осталось. Западным бизнесменам важно знать, что происходит на одном из самых крупных рынков Европы.
По своим показателям московский рынок по-прежнему остается более чем привлекательным для вложений. По итогам первого полугодия 2008 года Москва, согласно исследованию Knight Frank, заняла первое место по доходности офисной (8%), складской (9,5%) и торговой недвижимости (8,5%). А Urban Land Institute (ULI) и PricewaterhouseCoopers поставили российскую столицу на первое место в рейтинге привлекательности российских городов для инвестиций в недвижимость. Однако глобальный финансовый кризис не позволил инвесторам в полной мере воспользоваться открывающимися возможностями. Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость на мировом рынке в первом полугодии 2008 года снизились на 41% (!) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
“Причиной уменьшения объемов стало изменение мировых условий получения кредитов, которые стали менее доступными и более дорогими. Как следствие, многие покупатели не хотят или не могут осуществлять сделки по ценам 2007 года, в то время как продавцы не желают эти цены снижать”, — говорит Тони Хоррел, глава европейского департамента финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, проводившей мониторинг. По его словам, с рынка ушли инвесторы, использующие большие объемы заемных средств, а те, кто опирается на собственный капитал, теперь действуют более осторожно и избирательно.
Смену тактики западных инвестфондов уже отметили в Москве. Теперь они не мечутся по рынку в поисках свободного земельного участка, на котором можно было возвести объект с нуля, а планируют покупать уже готовые проекты, причем со значительным дисконтом. Рост вынужденных продаж в сегменте коммерческой недвижимости прогнозируют все аналитики. Сбрасывать активы начнут в первую очередь компании, имеющие существенную долговую нагрузку — а таких в столице немало. “Инвесторы, которые сумеют выделить средства на приобретение недвижимости в течение следующих 12 месяцев, окажутся в выигрыше”, — прогнозирует Тони Хоррел.
В сложившейся ситуации перечень участков, подготовленных правительством Москвы к проведению аукционных торгов, вряд ли сможет заинтересовать западных бизнесменов, которые посетят на Expo Real стенд российской столицы. Площадки в Косино-Ухтомском, Южном Бутове, Кожухово-Рудневе и Зеленограде находятся на периферии мегаполиса в непосредственной близости от промышленных и коммунальных зон, на которых горадминистрация хочет за счет частных денег возвести гостиницы эконом-класса и многоэтажные паркинги. Среди относительно привлекательных позиций можно отметить разве что проекты по освоению подземного пространства в центральной части города — например, под Тверской улицей, Триумфальной площадью и площадью Европы, а также несколько участков под административно-деловые и торговые комплексы. В московской делегации соглашаются, что вряд ли Expo Real поможет найти западных инвесторов, готовых принять участие в строительстве этих объектов, но не делают из этого трагедии. “До кризиса была та же самая ситуация, — заявил “ЭВ” один из участников выставки. — Иностранных бизнесменов в первую очередь пугает забюрократизированность процесса. Гораздо проще купить участки под застройку на вторичном рынке”.
Изменения в инвестиционном законодательстве Москвы, которые представители столичных властей собираются презентовать в Мюнхене, возможно, помогут растопить лед недоверия между западным бизнесом и чиновниками. Наконец-то отцы города смогут со всей ответственностью заявить, что землю в мегаполисе можно приобрести и оформить в собственность. Правда, для этого существуют как минимум два принципиальных условия. Нужно или уже иметь недвижимость на участке, или ее первоначально построить. “Свободные земельные участки пока решено выставлять на аукционы на право заключения договора аренды земельного участка для целей капитального строительства”, — поясняют в комплексе земельно-имущественных отношений. В стартовых условиях будут оговорены сроки строительства объекта, его параметры и функциональное назначение. Завершив работы, инвестор получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрирует свое право на возведенную недвижимость. “А уже из прав на имущество возникают права на землю. Инвестор либо сможет выкупить участок или по-прежнему его арендовать”, — уточняет руководитель комплекса Владимир Силкин.
Несмотря на многоступенчатость всей процедуры, она более понятна для западных инвесторов, чем предыдущие правила предоставления участков под застройку, предусматривающие выделение в готовом объекте так называемой “доли города”. “Мы ушли от этой юридической нелепицы. Теперь мы хотя бы будем говорить с западным бизнесом на одном языке”, — радуется представитель московской делегации, с которым пообщался “ЭВ”. Собеседник издания рассказал, что раньше иностранцам, особенно немцам и скандинавам, было очень трудно объяснить, что “доля города” не является взяткой.
Несмотря на уныние, доминирующее среди участников мирового рынка недвижимости, в московской делегации не сомневаются, что западные инвесторы, как и в предыдущие годы, проявят повышенный интерес к выставочному стенду российской столицы. “Кризис когда-нибудь закончится, а статус московского рынка не изменится. В долгосрочной перспективе он в любом случае останется одним из самых крупных и перспективных в Европе”, — уверены они.
