Первый способ можно условно назвать «Постоялый двор». Самый очевидный способ получения дохода от хрущевки — сдача в аренду. Благодаря относительно низкой цене малометражные квартиры редко пустуют и еще реже долго ждут новых жильцов. Куда сложнее сдать квартиру улучшенной планировки или элитную недвижимость. Для сравнения: двухкомнатная квартира улучшенной планировки в Люберцах площадью 50 кв. м сдается по цене от 35 тыс. руб., а двухкомнатная хрущевка площадью 42 кв. м — 20–25 тыс. руб., в зависимости от состояния. Для людей, желающих сэкономить, разница существенная. Выходит, что за год на этих 42 «квадратах» можно зарабатывать до 300 тыс. руб. «Очень часто в аренду сдаются хрущевки, полученные по наследству, — комментирует президент корпорации Сергей Власенко. — Окупаемость и ликвидность в таких случаях собственников интересуют мало».
Способ номер два — «личный пенсионный фонд». «Замечена тенденция: люди покупают хрущевки с целью создания «личного пенсионного фонда». Сдавая квартиру в аренду долгие годы, они получают стабильный доход в качестве прибавки к наступающей пенсии, — рассказывает генеральный директор АН «Интеллект» Дмитрий Филиппов. — Эти покупатели прежде всего ценят надежность, что не является преимуществом новостроек». Среди таких клиентов агентств недвижимости в основном встречаются обладатели различных жилищных сертификатов с ограниченным бюджетом, которого хватает на приобретение самой дешевой недвижимости — однокомнатных хрущевок.
Преимущества такого способа вложения денег очевидны: при относительно небольших инвестициях хрущевки быстрее окупаются, поскольку пользуются стабильным спросом у арендаторов. Аналитик Жанна Маркова сделала нехитрый расчет: «Однокомнатная квартира в Подольске стоимостью 2,7 млн рублей может быть сдана за 15–17 тыс. рублей в месяц. Окупаемость составит 15 лет. Для сравнения, однокомнатная квартира улучшенной планировки стоимостью 3,5 млн руб. будет окупаться в течение 17 лет. К тому же не надо ждать, когда дом построится, не нужно вкладывать большие средства в ремонт, достаточно сделать лишь косметический, и то не всегда».
Третий способ заработка — «Доходное место». Позволяет сколотить капиталец, если человек является обладателем хрущевки на первом этаже. Не нужно торопиться выставлять квартиру на продажу по низкой цене и даже сдавать в аренду в качестве жилого помещения. Лучше оценить местоположение дома. Район густонаселен и отличается активным пешеходным трафиком? Значит, вполне возможно перевести ваше помещение в разряд нежилого и сдавать в аренду под парикмахерские, различные мастерские и ателье, небольшие магазины. И тогда «неликвид» сможет приносить гораздо больший доход, чем обычное жилье. В Подмосковье хрущевки очень часто располагаются в центре города, где подобные площади пользуются большим спросом у предпринимателей. Да и в спальном районе всегда востребованы услуги и товары, что называется, «в шаговой доступности от дома». Серьезный минус — перевод квартиры в нежилой фонд. Дело это хлопотное, но оно того стоит.
«В Железнодорожном двухкомнатная «хрущевка» на первом этаже сдается за 20–25 тыс. рублей, — приводят пример эксперты. — Нежилое помещение площадью 40–45 кв. м можно сдать за 35–80 тыс. рублей в месяц в зависимости от местоположения. Состояние объекта не столь важно, арендаторы часто делают ремонт «под себя». В подобных случаях даже самые невостребованные трехкомнатные хрущевки (доля их продаж от общего количества не больше 4%) могут приносить неплохой доход.
«Меняем на новостройку» — четвертый способ. Продать старую квартиру и на вырученные деньги купить новую — еще одна возможность «превращения» неликвидного жилья в ликвидное. «Если вы обладатель однокомнатной квартиры, она уйдет за 2–4 недели в любом случае — благо цена низкая, — продолжает Сергей Власенко. — Продавцам «двушек» придется ждать дольше, с большими трудностями при продаже столкнутся собственники «трешек». Им для скорой реализации объекта нужно готовиться к хорошему дисконту».
Ценовой диапазон на подмосковном рынке жилья таков, что, продав старую квартиру, вы можете купить квартиру в новостройке, и у вас еще теоретически останутся деньги на ремонт. «В Электроуглях на улице Школьная строится новый дом, в котором однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,6 млн рублей. А цена однокомнатной хрущевки в этом городе находится в пределах 2,3 млн рублей. Через год ваша «однушка» в новостройке при сдаче дома уже будет стоить 2,2 млн рублей», — приводит пример вице-президент компании Игорь Быковский.
Оговоримся, что алгоритм этот непростой и больше подходит людям, у которых есть жилье, — в этом случае такой «обмен» не осложнит их материального положения. Что делать тем, чьи возможности в этом плане ограничены? На рынке существует программа trade-in — система взаимозачета, которая позволяет «включить в счет» стоимость имеющегося жилья для покупки нового. Человеку предоставляется заем для приобретения новостройки, и он рассчитывается по нему после продажи своей старой квартиры. На стадии котлована, конечно, такая услуга недоступна — заимодавцы рисковать не хотят. Новостройка должна быть в высокой степени готовности.
И, наконец, еще один вариант, хотя и самый долгоиграющий, — «ждем сноса». Очевидно, что хрущевки — вымирающий вид жилья. Они постепенно сносятся по всей стране и рано или поздно (хотя скорее поздно, чем рано) вовсе исчезнут. По различным программам сноса ветхого жилья в городах власти предоставляют владельцам квартир новое жилье в соответствии с санитарными нормами. Только нужно помнить: если хрущоба находится в собственности, ее владелец получит равнозначную по площади квартиру. А вот если семья проживает по договору социального найма, размер нового жилища будет определен исходя из норматива 18 кв. м на человека. Этот так называемый «пассивный» вариант подходит тем, чье материальное положение не позволяет в ближайшем будущем решить квартирный вопрос самостоятельно. Кроме того, получение квартиры по программе сноса выгодно людям, не испытывающим острых жилищных проблем. Можно сдавать хрущевку в аренду и тихо-мирно ждать «ликвидации» дома. Правда, вполне вероятно, что ключи от новой квартиры получит не владелец, а его дети или даже внуки.
