И уважать закон заставят…

Александр КОГАН, министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью: «Нам удалось поколебать правовой нигилизм граждан»

29 августа 2013 в 18:37, просмотров: 3987

Комитет  по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области был создан летом 2012 года. Все эксперты строительной отрасли Подмосковья отмечают, что за год работы этого ведомства ситуация с «долевкой», «аварийкой» и самостроями изменилась в области кардинально. Более трети обманутых дольщиков уже получили ключи и справили новоселье. По остальным проблемным объектам идет целенаправленная работа. Перестали плодиться как грибы незаконные многоквартирные дома на землях, предназначенных лишь под дачное строительство. Область ускоренными темпами решает проблему расселения аварийного и ветхого жилья. Но проблемы, несмотря на явные позитивные тенденции, все равно еще есть. «МК» встретился с главой комитета Александром КОГАНОМ и попросил поделиться своими  оперативными и перспективными планами.

И уважать закон заставят…

— Для вас лично что хорошего произошло за этот год работы? Какие достижения комитета вы считаете особенно значимыми?

— Показательно то, что люди — как потенциальные покупатели жилья, так и застройщики, риелторы, все участники этого процесса, — стали все чаще поступать по закону. Так, количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло в 2012 году на 40 процентов. Сейчас уже 90 процентов строительных компаний привлекают средства граждан по ДДУ. Но мы хотим довести эту цифру до 100%.

Мы создали реестры проблемных объектов и проблемных застройщиков, есть также реестр объектов с признаками самостроя, поэтому любой человек, который собирается приобрести квартиру, может зайти на наш сайт и проверить, не входит ли дом, где он собирается жить, в их число, можно ли доверять репутации застройщика, которому он намерен отдать свои деньги. В реестре проблемных застройщиков Московской области находится 66 компаний. Реестр обновляется ежемесячно. 20 компаний, устранивших все нарушения, уже исключены из списка проблемных.

— Это касается долевого жилищного строительства, а как обстоит дело с самостроем?

— Год назад, когда комитет был только создан, мы работали в основном как «скорая помощь» или пожарная команда. Тушили пожар то в одном месте, то в другом… Нам жаловались и те, кто вложил деньги в дома, построенные незаконно на землях ИЖС, на то, что эти самострои собираются снести, и местные жители, которым такие многоэтажки по соседству с их дачами были не нужны. И первое время никто не знал, как действовать, какими нормами права пользоваться. Казалось, что все попали в трудную жизненную ситуацию, всех жаль...

— Но сейчас делать тем, кто когда-то по неосторожности купил квартиры в домах на «шести сотках», — ждать, когда бульдозер снесет их «незаконный» дом?

— У нас нет цели обязательно снести самострой. Есть совершенно другая задача: не допустить больше появления таких домов. А если владельцы хотят их легализовать, то им необходимо, во-первых, доказать в суде с помощью экспертизы, что их дом надежен, безопасен для проживания. Следующий шаг — подключить дом к центральным коммуникациям. Это второе главное условие. И наконец, третье: совладельцам дома нужно получить согласие местных жителей — на публичных слушаниях, — что они не против такого соседства.

фото: Наталья Мущинкина

— То есть алгоритм решения сложных, кризисных ситуаций уже есть, им можно пользоваться?

— Совершенно верно. Причем все решения лежат в правовом поле. И это тоже очень важно! Нам удалось не только найти пути решения той или иной проблемы, но и поколебать правовой нигилизм наших граждан. У большинства людей появилось уважение к закону. Многие теперь понимают, что поступать по правилам — намного выгоднее. Почему количество ДДУ выросло? Потому что мы стали штрафовать застройщиков за каждый договор, заключенный в обход ФЗ №214. Раньше их тоже штрафовали, но, видно, суммы были скромными — не впечатляли, поэтому они предпочитали молча платить и нарушать дальше. Сейчас штрафы исчисляются миллионами — по 500 тысяч за каждый «серый» договор, и тут все вдруг побежали в суды доказывать, что они белые и пушистые. Однако судебная практика говорит четко: законные формы привлечения средств граждан обходить нельзя ни под каким предлогом.

— Сколько всего строительных компаний попали под штрафы?

— За время работы комитета оштрафовано более 220 застройщиков на общую сумму 64 миллиона рублей. Львиная доля штрафов — на 53 миллиона рублей — пришлась на 67 компаний, незаконно привлекавших средства граждан. Кроме того, проведено девять проверок целевого расходования привлеченных средств. В четырех случаях подтвердилось нецелевое использование средств дольщиков, по трем случаям материалы направлены в правоохранительные органы.

— Много споров и конфликтов было по поводу того, кого считать обманутым дольщиком, кого — нет. Что-то удалось урегулировать с этим вопросом?

— Да, вы правы. Раньше решения о признании граждан обманутыми дольщиками принимались муниципалитетами кто во что горазд: этими людьми мы будем заниматься, этими не будем. Но недавно Госдума приняла в третьем чтении поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Документ предоставляет право уполномоченному органу по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства, которым является Министерство регионального развития РФ, устанавливать, кто является дольщиком, кто нет. Мы предложили восемь основных отличительных критериев признания дольщиков пострадавшими, в том числе двойные продажи, по которым раньше власти только направляли граждан в суд.

фото: Геннадий Черкасов

— В будущем году вступит в силу закон «Об обязательном страховании договоров долевого участия». Зачем нужна эта мера?

— Это даст полную гарантию защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной компании и любых форс-мажорных обстоятельств. Ведь застройщик может не просчитать все свои риски, многие стройки во время кризиса останавливались именно по этой причине. Сейчас в случае банкротства компании у дольщиков есть право первой очереди по сравнению со всеми остальными кредиторами, даже банками. А страховка позволит им еще и получить свои деньги сразу, как только будет объявлено о банкротстве застройщика, причем с условием всех потерь, и купить себе другую квартиру.

— Последние годы Подмосковье переживало строительный бум, и это привлекло много мошенников в эту отрасль. Из-за них пострадали тысячи людей. Например, большинство самостроев на землях ИЖС построены тремя застройщиками — господами Холодом, Швыревым и Федюниным. Они как-нибудь ответят за свои противоправные действия?

— Безусловно, все материалы по ним давно переданы в правоохранительные органы. Идет следствие, некоторые эпизоды уже прошли суды, по ним вынесены решения в пользу людей, доверивших им свои деньги. Скажу даже больше: в этом году появилась уголовная статья за невыполнение обязательств по предоставлению прав граждан на жилище, поэтому любой застройщик, привлекающий деньги дольщиков и не собирающийся честно и вовремя строить, очень сильно рискует: за такие дела можно легко оказаться теперь за решеткой. Но к чести строителей должен отметить, что проблемных компаний в подмосковном стройкомплексе — менее 5 процентов. Просто вокруг них всегда очень много шума, негатива, внимания прессы.

— Что вам удалось сделать такого же значительного в области расселения аварийного и ветхого жилья?

— Прежде всего функционирование программы переселения переведено в рабочий режим. К середине 2012 года из 4804 человек, которые должны были быть переселены в 2010–2012 годах, было переселено — вдумайтесь! — 38 человек. Программа была заблокирована, существовала реальная угроза, что придется отказаться от программы и вернуть федеральные средства. Однако вместо этого мы внесли поправки в федеральное законодательство, разблокировали деньги, и на сегодняшний день все жилье построено, 90% людей уже вручены ключи, остальные получат их в ближайшие месяцы.

Более того, в ближайшие три года переселение из аварийного фонда пойдет ускоренными темпами, область планирует переселить 14,5 тысячи человек. Первые средства из фонда ЖКХ уже получены. Наконец, по поручению врио губернатора Андрея Воробьева мы проводим полную инвентаризацию ветхого и аварийного жилого фонда в Московской области.

Реестр таких домов уже почти готов, и жители скоро смогут с ним познакомиться на нашем сайте. В результате по каждому дому люди будут четко понимать, когда и в рамках какой программы им будет предоставлено благоустроенное жилье.

— К сожалению, бывает так, что дом не признан аварийным, а жить там невозможно: сыро, грибок или проводка того и гляди загорится, — как жильцам действовать, если администрация не желает расселять такое ветхое жилье?

— Действительно, местные администрации нередко отказываются признать дом аварийным, хотя жить там невозможно. Тогда жильцы должны сами проявить инициативу, написать заявление в муниципалитет с просьбой провести экспертизу. Если мнение экспертов будет в их пользу, то дом включат в одну из программ на расселение либо аварийного, либо ветхого жилья.

Еще один проблемный долгострой (г. Королев, ул. Горького, 47) скоро будет введен в эксплуатацию. В конце 2013 года дольщики получат ключи от своих долгожданных квартир.

— Люди пишут, просят, а получают лишь отписки типа: проверили, все нормально…

— Тогда они могут провести независимую экспертизу или обратиться в областную жилищную инспекцию. Часто именно после проверки жилинспекции дом попадает в наше поле зрения, и тогда мы начинаем выяснять, почему он до сих пор не включен в программу на расселение ветхого жилья. А заключение независимой экспертизы дает жильцам возможность решить свой вопрос через суд. По решению суда муниципалитет также будет обязан принять меры.

— Муниципалы часто жалуются, что у них нет денег на расселение бараков...

— Расселение ветхого жилья — прерогатива местных властей и должна проводиться в рамках муниципальных программ развития застроенных территорий.

— Эти программы аналогичны московской, когда в столице расселялись пятиэтажки?

— Есть разные пути решения этой проблемы. В том числе и такой, о какой вы говорите. До 2018 года в рамках реновации старых районов застройки планируется снести около 1,3 миллиона квадратных метров жилья. По остальным домам путь решения проблемы должен быть найден в ближайшее время, но есть понимание, что не все они находятся в аварийном состоянии, часть из них требует капитального ремонта.

— А каковы масштабы «бедствия»? Сколько всего ветхих домов области?

— По статистике, на территории Московской области около 2,3 миллиона квадратных метров аварийного и ветхого жилья, там проживает около 100–150 тыс. человек — это население среднего подмосковного города. Областная программа переселения граждан из аварийного фонда предполагает снос 218 тысяч квадратных метров в ближайшие три года, по предыдущей программе было расселено около 80 тыс. кв. м аварийного жилья. То есть 300 тыс. кв. м жилья, где проблема стоит наиболее остро, будет расселено в рамках областной программы переселения из аварийного жилья.

— Можете отметить, в каких муниципалитетах проблема ветхого и аварийного жилья решается лучше, где хуже?

— Больше всего жалоб по этому поводу поступает от жителей Лобни, Балашихи, Одинцова, Химок, Пушкинского районов. Все обращения в комитет фиксируются, по каждому письму выезжает рабочая группа, которая оценивает состояние дома. Но есть несколько муниципальных образований, где проблему аварийного жилья уже полностью решили, в пример можно привести Котельники. Неплохо работают в этом направлении власти Дмитровского, Шатурского и Клинского районов. Очень часто в одном муниципалитете объясняют все проблемы с ветхим жильем отсутствием денег, а в другом, с таким же бюджетом, жилье все-таки строят и очередников расселяют. Значит, дело все-таки не в деньгах. Главы муниципалитетов не должны игнорировать нужды своих жителей, в противном случае они могут не устоять. Уже семеро подали в отставку, потому что население утратило к ним доверие.



Партнеры