Что нам стоит сити строить

1 февраля 2007 в 00:00, просмотров: 374

Самый амбициозный в истории Москвы проект строительства высотного делового центра на Краснопресненской набережной был задуман столичными властями в начале 90-х и воспринимался многими как несбыточная мечта. В его проектировании участвовали архитекторы разных школ и направлений – Борис Тхор, Эрик ван Эгераат, Михаил Хазанов, сэр Норманн Фостер. В Сити вложены деньги крупнейших международных и российских инвесторов – Льва Леваева, Елены Батуриной, братьев Шалвы и Александра Чигиринских, Михаила Прохорова и Владимира Потанина. Ожидается, что плодом совместных усилий государства и бизнеса станут 20 многофункциональных высотных комплексов общей площадью 4 млн. кв. м, а вложения в проект к 2010 году превысят $12 млрд.

Идея застроить небоскребами 100 га промзоны, расположенной на Краснопресненской набережной, в 4 км от Кремля, принадлежит, как это ни парадоксально, представителю советской архитектурной школы, одному из авторов Государственного Кремлевского дворца Борису Тхору. Архитектор полагал, что современный мегаполис не может развиваться без своего Манхэттена – делового центра, в котором были бы сосредоточены высотные офисные здания. Доминантой проекта столичного Сити должна была стать 648-метровая башня «Россия», символизирующая новую эпоху в истории страны.
«Коллеги сказали, что я сошел с ума, никто не верил, что такое возможно», – рассказывает Тхор. Бывший главный архитектор Москвы Леонид Вавакин и заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе думали иначе. Они рассказали о смелом архитектурном замысле Юрию Лужкову. «Тут все совпало: и энергичный характер мэра, и его желание превратить Москву в современную европейскую столицу, и поиск новых проектов, которые могли бы стать символом новой России. В общем, на бумаге дело быстро сдвинулось с мертвой точки», – вспоминает архитектор.
Официальный старт проекту был дан на заседании московского правительства в феврале 1993 года. На нем была утверждена концепция «русского Манхэттена» – так его участники называли Сити – и выделен первый миллиард рублей на расчистку промзоны от 22 крупных промышленных предприятий, а также несметного числа мелких фирм и контор. Для управления территорией и привлечения в ее развитие частных инвестиций по аналогии с подобными западными проектами (см. «Дефанс» и «Докленд») было создано акционерное общество «Сити», формирование которого совпало с ваучерной приватизацией. Начальный капитал АО в 48 млн. руб. был поделен на 48 тысяч обыкновенных именных акций. Одним из первых свои приватизационные чеки на акции «Сити» поменял глава Стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.
Столичные чиновники рассчитывали на быстрый результат: Юрию Лужкову не терпелось продемонстрировать первые достижения в Сити уже к 850-летию Москвы. Однако отчаянные поиски стратегического инвестора за рубежом не увенчались успехом. А из федерального бюджета, несмотря на очевидный интерес к проекту тогдашнего премьера Виктора Черномырдина, не было выделено ни копейки. В итоге к юбилею столицы в Сити удалось сдать в эксплуатацию лишь торгово-пешеходный мост «Багратион», связавший стройплощадку с Кутузовским проспектом. Отечественные олигархи впервые заинтересовались Сити лишь в 1998 году: глава «СТ-Груп» Шалва Чигиринский и владелец «СБС-Агро» Александр Смоленский заложили одну на двоих капсулу в основание первых четырех небоскребов, однако их планам помешал разразившийся в стране дефолт. В результате встреча миллениума в деловом комплексе тоже прошла без помпы. Деньги удалось найти на строительство единственного офисного центра, который получил название «Башня-2000», но в действительности был открыт лишь год спустя. Частные инвестиции в объект не превышали 20%, остальные затраты были покрыты из бюджета.
Надо сказать, что московское правительство сделало все возможное, чтобы повысить инвестиционную привлекательность Сити. За свой счет город построил всю инженерную «начинку» будущего делового центра, затратив на это пять лет и $150 млн. «Дополнительным стимулом для участников рынка послужило решение столичных властей построить в центральной части Сити «правительственный квартал» – комплекс зданий мэрии и Мосгордумы. В 2002 году на большую часть земельных участков были заключены договоры аренды с целью их освоения», – рассказывает начальник управления общественных связей АО Сити Наталья Орехова.
Одной из первых в Сити пришла турецкая Enka, которая весной 2003 года начала переговоры с риэлторами о сдаче в аренду офисов в еще не построенном комплексе «Башня на набережной» общей площадью около 265 тыс. кв. м. Сейчас в двух высотках уже обосновались крупные статусные арендаторы – Procter & Gamble, Citibank, IBM. Последнюю 53-этажную башню турки обещают сдать в эксплуатацию в следующем году. Три здания Enka на берегу Москвы-реки, а также 15-этажная «Северная башня» площадью 140 тыс. кв. м, строящаяся в противоположной части делового центра, – это немногие офисные проекты в чистом виде. Городские власти потребовали от девелоперов предусмотреть в высотках жилые помещения, «чтобы Сити не вымирал по ночам». Застройщики охотно согласились, отдав верхние этажи башен под гостиничные и жилые апартаменты, которые даже выигрывают по доходности у офисов.
По словам Н. Ореховой, арендные ставки офисов в Сити колеблются от $680 до $1100 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), цена продажи варьируется в пределах $10–14 тыс. за кв. м, а жилье продается по $12–15 тыс. за кв. м. Председатель совета директоров компании «Вашъ финансовый попечитель» Василий Бойко, в свою очередь, утверждает, что «офисные площади в Москва-сити продаются по цене $10 тыс. за кв. м, а апартаменты – порядка 20 тыс., и то, что называется, по знакомству». В самом высоком на сегодняшний день небоскребе Сити – башне «Федерация» (448 метров вместе со шпилем) – на апартаменты приходится 62 тыс. кв. м из 423 тыс. кв. м. В комплексе «Город столиц», который выделяется своей архитектурой в стилистике авангарда, жилые площади займут примерно 100 тыс. кв. м – это больше, чем офисы.
Чтобы Сити с его заоблачными ценами на недвижимость не превратился в анклав, куда не ступила бы нога рядового москвича, идеологи проекта предусмотрели обширную общественную зону, включающую крупный торгово-развлекательный комплекс с магазинами, выставочными залами, кафе и ресторанами, а также киноконцертным залом на шесть тысяч мест. В хорошую погоду часть дня можно будет провести на городской площади напротив комплекса правительственных зданий – она задумана как более демократичная альтернатива Красной площади. По замыслу чиновников, в Сити можно будет проводить массовые мероприятия и отмечать общегородские праздники.
Сама по себе новая мэрия будет представлять собой четыре 70-этажные башни, соединенные крытыми переходами с зимними садами. Госслужащие и депутаты гордумы займут половину комплекса, которую построят на бюджетные деньги. На вторую часть городская администрация рассчитывает подыскать инвестора, который сможет сдавать причитающиеся ему площади в аренду. Таким образом, по своим функциям здание в Сити будет напоминать высотку на Новом Арбате, 36, где комитеты и департаменты правительства Москвы соседствуют с коммерческими структурами.
Возле горадминистрации, строящейся по инициативе Юрия Лужкова, его супруга Елена Батурина и предприниматель Александр Чигиринский намерены возвести Дворец бракосочетаний высотой в 47 этажей. Новобрачным там отведут скромные 2 тыс. кв. м, еще 80 тыс. кв. м займут офисы, а 30 тыс. кв. м — торговые предприятия. Вообще, магазины и бутики предусмотрены на нижних этажах практически всех высоток Сити.
Всего на территории делового центра в концу 2010 года должно вырасти 19 небоскребов. Нереализованными останутся лишь проекты строительства многофункционального комплекса на другом берегу Москвы-реки, на набережной Тараса Шевченко, и 600-метровой башни «Россия» площадью полмиллиона квадратных метров. Их сдача запланирована на период до 2012 г.
Комплекс на набережной проинвестирует само АО «Сити», акционерами которого после долгих корпоративных войн стали две крупные компании – группа «Гута» и «Норильский никель». Владельцы «Норникеля» – Владимир Потанин и Михаил Прохоров – решили заняться девелопментом в Сити не так давно. Самый высокий небоскреб ММДЦ, напротив, имеет многолетнюю историю. Его долго двигали с участка на участок, хотели перенести за пределы Третьего кольца и вообще выкинуть из проекта по соображениям антитеррористической безопасности. Однако башня «Россия» уцелела, хотя и сменила автора. Новую версию небоскреба, которую обещают построить к 2011 году, спроектировал знаменитый английский архитектор сэр Норман Фостер.
«Выставочный макет Сити и то, что там строится сейчас, – это две большие разницы, но главная идея комплекса – его многофункциональность – осталась», – говорит Борис Тхор. Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев считает, что «в рамках концепции Сити выбрано оптимальное соотношение объектов различного назначения». Гораздо хуже, по мнению экспертов, дела обстоят с инженерной и транспортной инфраструктурой делового центра.
«На сегодняшний день есть одна существенная проблема, которая может стать препятствием для завершения строительства, – это энергетика», – признает Иосиф Орджоникидзе. Из-за острого дефицита электроэнергии в Москве на территории Сити пришлось построить мини-электростанцию мощностью 10 МВт, еще около 20 МВт подает на стройку Мосэнерго. Однако этого ресурса едва хватает, чтобы поддерживать строительный процесс и питать уже построенные объекты. Нормальную работу Сити сможет обеспечить только собственная ТЭЦ на 240 МВт, строительство которой городские власти обещают закончить в 2007 году.
Нерешенным остается и вопрос организации логистического центра Сити на территории Западного речного порта. В процесс акционирования порта вмешались рейдеры, и приватизацию предприятия пришлось временно остановить. В ближайшее время столичное правительство обещает урегулировать вопросы собственности, используя свой административный ресурс. После чего в Западном порту начнется строительство складских помещений, таможенного терминала, а также мусоросжигательного завода для утилизации бытовых отходов делового комплекса. Для доставки грузов в Сити под Москвой-рекой планируется прорыть 750-метровый тоннель. «Владельцам и арендаторам офисов, гостиниц и торговых центров понадобятся большие складские помещение и удобные подъездные пути», – говорит Орджоникидзе, подчеркивая, что дороги пока остаются серьезной проблемой.
«К числу основных недостатков проекта можно отнести и катастрофическое положение с организацией движения и паркингами, а также нехватку линий общественного транспорта. Соседство таких объектов, как Центр международной торговли и «Экспоцентр», фактически парализует доступ к Сити из центральной части города», – отмечает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов.
Деловой комплекс, по сути, оказался в «транспортном мешке». Набережная Москвы-реки упирается в Сити и является «дорогой в никуда», Шмитовский проезд постоянно перегружен, Третье транспортное кольцо не спасает: от Кутузовского проспекта до Ленинградского шоссе в часы пик оно представляет собой сплошную пробку.
У горадминистрации есть идеи, как с помощью строительства новых магистралей развязать транспортный узел в районе делового центра. «Однако в будущем году радикальных изменений в дорожной системе не предвидится, а именно на 2007 год приходится значительный выход объектов комплекса на рынок. В дальнейшем, по мере строительства транспортных путей, доступ к Сити будет облегчен. Однако с учетом его масштаба пробки в часы пик очень вероятны даже в случае реализации дорожных проектов», – считает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций Владимир Журавлев из NAI Global.
По расчетам специалистов, по окончании строительства в Сити будет работать около 40 тыс. человек.
15 тыс. смогут добраться до Краснопресненской набережной по существующей дорожной сети, еще 15 тыс. за счет уменьшения интервалов движения поездов на перегоне «Киевская» – «Деловой центр» перевезет подземка. Как доберутся на работу оставшиеся 10 тысяч служащих делового комплекса, – пока большой вопрос.
По данным АО «Сити», общая площадь строящихся в ММДЦ зданий в итоге превысит 4 млн. кв. м, из них половина придется на офисы. Однако столь внушительные объемы не смущают экспертов. Они утверждают, что никаких потрясений на рынке коммерческой недвижимости не произойдет, поскольку спрос на качественные офисы далек от насыщения, а хорошие предложения в связи с ограничением на строительство деловых центров в исторической части Москвы можно будет скоро пересчитать по пальцам. Сити – во всех смыслах удачный проект, задающий новый вектор развития мегаполиса. Главное, чтобы все задуманное в конце концов осуществилось», – резюмируют собеседники журнала.
Москва не является пионером в области редевелопмента промышленных территорий руками большого бизнеса. Аналогичные проекты при мощной государственной поддержке давно и успешно реализуются в других странах. Парижский «Дефанс» опережает в развитии московский Сити на 30 лет, лондонский «Докленд» – на 20 лет. Идея строительства на месте бывших деревень и сельских кооперативов шанхайского «Пудонга» появилась одновременно с Сити, но за минувшие 15 лет китайцы ускакали далеко вперед, построив 84 офисных небоскреба, не считая миллионов метров жилья и торгово-развлекательных площадей.

LA DEFENSE (ПАРИЖ)

Название «Дефанс» часто вводит в заблуждение приезжающих в Париж туристов, которые думают, что речь идет о военной базе. Воинственное название деловой центр французской столицы получил от монумента, установленного в 1883 году в память погибших во Франко-прусской войне. Инициатором развития запущенной городской окраины выступило государство, в 1958 году создав под эгидой правительства специальную управляющую проектом компанию – EPAD. Однако четкого плана и конкретных сроков застройки территории у нее не было. Пилотными объектами «Дефанса» стали офисные здания компаний, заинтересованных в интеграции и расширении, действующие в центральной части Парижа. 11-этажная башня Esso, появившаяся в «Дефансе» в 1963 году, стала первым во Франции зданием нового офисного типа с рестораном самообслуживания, системой центрального кондиционирования воздуха и конференц-залом с кинотеатром. Под одной крышей 1500 сотрудников Esso стали работать более эффективно: опыт компании сыграл не последнюю роль в привлечении в «Дефанс» новых инвесторов. Сегодня здесь находятся офисы 1500 национальных и международных корпораций, в том числе Societe General, Total, Aventos и Arcelor.
История «Дефанса» тесно связана с экономической ситуацией в стране и в Европе в целом. Территория делового центра бурно застраивалась до 1973 года, после чего произошел спад девелоперской активности, вызванный системным кризисом французской экономики. Затем новый подъем в 80-е и новый кризис – теперь уже на рынке коммерческой недвижимости – в начале 90-х. В 1966 году в «Дефансе» появился первый небоскреб Парижа – башня Noble (в 1988 году после реновации и ребрендинга она стала называться Initiale), в 1985-м – самый высокий небоскреб (187-метровая башня Total). Кроме того, в 80-е здесь открылся крупнейший в то время торговый центр Парижа – Quatre Temps площадью 110 тыс. кв. м.
Новым толчком развития делового центра стало появление в 1992 году в «Дефансе» метро, а также строительство жилья. Сейчас число постоянных жителей квартала составляет 20 тыс. человек. Еще 150 тыс. ежедневно приезжают сюда на работу. Гостиничный фонд насчитывает 2600 номеров. EPAD активно занимается благоустройством территории: зеленые зоны, включая парки и бульвары, занимают 110 тыс. кв. м, между 19 небоскребами установлено более 60 скульптурных композиций и монументов, самым известным из которых считается современная версия Триумфальной арки – Grand Arc, созданная по инициативе Франсуа Миттерана. Иными словами, «Дефанс» совсем не похож на тот безликий и безжизненный квартал, каким он предстает в описании московских чиновников.

LONDON DOCKLANDS (ЛОНДОН)

Заброшенные с появлением большегрузных судов доки лондонского порта являются, пожалуй, наиболее показательным примером превращения промышленной территории в суперсовременную офисно-жилую зону, имеющую не только развитую транспортную сеть, но даже собственный аэропорт. London City Airport работает в том же режиме, что и большинство расположенных неподалеку компаний, – с 5.30 до 21.30 и с обязательными выходными. Появление бизнес-терминала ограничило этажность зданий, строящихся в высотной части квартала, – Canary Warf. Если в парижском «Дефансе» в 2009–2011 годах должны появиться небоскребы высотой 300–320 м, то рекорд высоты в «Докленде» уже побит 235-метровым бизнес-центром.
Как и в Париже, развитием территории делового квартала в Лондоне занимается специальная управляющая компания – LDDC, к созданию которой в 1981 году приложила руку тогдашний премьер Британии Маргарет Тэтчер. Правительство выделило LDDC финансовый грант, а также передало в ее распоряжение находящиеся в собственности государства земельные участки «Докленда» площадью 28,7 га. Управляющая компания получила право продавать земли под застройку частным инвесторам, направляя вырученные средства на создание транспортной и инженерной инфраструктуры района. Линия легкого метро DLR протяженностью 31 км в настоящее время насчитывает 38 станций. Особенностью DLR является полное отсутствие обслуживающего персонала: поездами, а также станционной техникой, управляют компьютеры. Ежедневно поезда легкого метро перевозят 100 тыс. пассажиров – это самый популярный вид транспорта в «Докленде».
Деловой район Лондона также не избежал проблем, связанных с кризисом на европейском рынке недвижимости в начале 90-х. Строительство остановилось, когда один из главных инвесторов «Докленда», канадская девелоперская компания Olimpia & York, была объявлена банкротом. Однако уже в 1995-м все вернулось на круги своя. Мало-помалу в «Докленде» осела «большая финансовая пятерка» – Credit Suisse, HSBC (архитектором 45-этажного здания банка является сэр Норман Фостер), Citigroup, Morgan Stanley и Barclays, появились офисы крупнейших юридических компаний и представительства СМИ – Daily Telegraph, Reuteurs и Daily Mirror. В среднем строительство одного небоскреба в деловом центре Лондона занимает 3–4 года (для сравнения: проекты большинства объектов Сити были готовы в 2001–2002 гг.). Сейчас в высотках «Докленда» работают 82 тыс. офисных служащих, 25% которых живут в жилых кварталах, расположенных вблизи Темзы. Здесь же находятся крупнейший торговый молл Лондона Jubilee Palace, обслуживающий 500 тыс. покупателей в неделю, а также многофункциональный центр ExCel, в котором во время Олимпиады 2012 года пройдут соревнования по боксу, дзюдо, настольному теннису и вольной борьбе. Планы развития «Докленда» расписаны на 10 лет вперед: в следующем году в деловом центре начнется строительство еще двух офисных небоскребов – Riverside South и North Quay, а к 2015 году число «белых воротничков» удвоится, достигнув 200 тыс. человек.

PUDONG (ШАНХАЙ)

О грандиозной застройке бывших сельхозугодий на окраине Шанхая китайское правительство объявило в 1990 году, а уже в 2001-м явило миру высотный чудо-град, о котором московским властям остается только мечтать. За 11 лет на территории 522,8 кв. км китайцы построили в общей сложности 51,3 млн. кв. м новых площадей, включая жилье, офисы, технопарки, гостиницы, объекты торговли и т.д. С остальными районами города деловой центр связывает метро, рельсовый транспорт на магнитной подушке, а также эстакады, мосты и тоннели.
Символом «Пудонга» является 468-метровая Oriental Pearl Tower, которая одновременно служит телебашней, гостиницей, выставочным центром и рестораном. На ее строительство у китайских строителей и инженеров ушло «целых» четыре года, тогда как обычный небоскреб вырастает в «Пудонге» в два раза быстрее. Азиатские рынки недвижимости переживают период бурного роста и пока не сталкивались с крупными кризисами, характерными для Европы. Дополнительным стимулом для развития бизнеса стало решение правительства КНР объявить «Пудонг» особой экономической зоной, предоставив беспрецедентные льготы инвесторам.
Из 84 небоскребов шанхайского делового центра первенство принадлежит 88-этажной башне China Jin Mao Group, спроектированной по принципу многофункционального комплекса. В 6-этажном стилобате здания расположены конференц- и банкетные залы, многочисленные магазины и рестораны, две входные группы ведут в офисы, а одна позволяет подняться в самый высотный отель в мире Shanghai Grand Hyatt Hotel, 555 номеров которого занимают с 53-го по 87-й этаж небоскреба. При проектировании Jin Mao Tower использовались передовые инженерные технологии: архитекторы гарантируют, что конструкция устоит при скорости ветра до 200 км/ч и землетрясении 7 баллов по шкале Рихтера. Обслуживание «интеллектуального» высокоустойчивого небоскреба обходится в $121 тыс. ежедневно. Любопытная деталь: в подземной части здания находится самая большая в мире велосипедная парковка, рассчитанная на 2,5 тыс. транспортных средств. Впрочем, все вышеперечисленные рекорды Jin Mao Tower в 2008 году побьет Всемирный финансовый центр, строительство которого в «Пудонге» идет полным ходом.



Партнеры