За прошедший год среднестатистическая цена квадратного метра в Москве выросла, по данным одних компаний, на 74%, по данным других – на все 110%, что ввело в оборот новое (хотя и относительно) понятие – «ценовая аномалия». Сохранится ли она в 2007 году или ждать обрушения рынка недвижимости?
ЭКОНОМИЧНАЯ ДОРОГОВИЗНА
Определение «дешевое столичное жилье» если и сохраняется, то, похоже, только в качестве разграничительной черты между панельным и кирпично-монолитным домостроением. На самом деле ничего по гамбургскому счету дешевого в Москве давно уже нет. Например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на конец марта цена квадратного метра «плохой панели» (имеются в виду пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней) составляла $3842, «обычной панели» (в 9–14-этажных домах типовой планировки) – $3914, «современной панели» (в 16-ти и более этажных домах) – $4210. Для сравнения: в этот же период квадратный метр из разряда «современный монолит-кирпич» стоил $4761.Не столько финансово, сколько психологически экономкласс считался (и отчасти продолжает считаться) самым доступным для большинства вариантом приобретения жилья. Спрос в этом сегменте настолько превышает предложение, что наиболее ликвидные 1–2-комнатные квартиры «улетают» с рынка, едва успев на нем появиться. Московскую ситуацию отчасти спасает панельное строительство, активно ведущееся в Подмосковье, но переезд из мегаполиса, к которому столичные жители стали относиться куда спокойнее, чем раньше, все-таки является удачной альтернативой не для всех. В самой же Москве одна из главных проблем новостроек экономкласса – все меньшее и меньшее их поступление на свободный рынок и все больший и больший их отток в некоммерческий оборот, связанный с реализацией различных федеральных и городских программ. В итоге сегодня на первичном рынке панель – от силы пятая часть всего объема активных предложений предназначенных к продаже новостроек.
На протяжении 2006 года именно дефицитный экономкласс демонстрировал самые высокие темпы роста цен (в целом «дешевое» жилье в прошедшем году подскочило в цене на 100,1%, а если взять вторичный рынок, то, по данным Большого портала недвижимости, панель подорожала на 78%, а монолит-кирпич – только на 73%). Сегодня же, когда цены затормозили свое движение вверх и даже начали некоторое колебательное снижение, когда аналитики предрекают рынку уже далеко не такой бурный ценовой рост (скорее всего – в рамках инфляции), когда уровень цен в экономклассе достиг, по мнению многих, своего предела (клиенты этой категории «выдохлись» и платить за жилье еще больше практически не могут – несмотря ни на какие рассрочки и ипотечные программы), так вот – сегодня именно в этом сегменте может произойти своеобразная «переоценка ценностей».
Успокаивает претендентов на жилье экономкласса и Юрий Лужков: столичный мэр, если судить по его интервью Первому телевизионному каналу, уверен, что в 2007 году цены на столичную недвижимость больше расти не будут.
Заявление это связано скорее не с экономикой, а с политикой: на носу многочисленные выборы, и жилищная ставка в них – одна из самых главных. Аналитики же сходятся во мнении, что никаких причин для заметного падения цен в московском регионе сейчас нет. И единственное, что становится уместным для клиентов экономкласса, – торг в пределах 5–7%.
КОРРЕКТИРОВКА ДВИЖЕНИЯ
Бизнес-класс на данный момент торжествует на столичном рынке – по данным экспертов, на него приходится от 40 до 70% всего объема жилищного строительства в Москве. И у бизнес-класса как раз есть запас для ценового роста, что объясняется множеством причин: уменьшением объема новостроек (который, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сократился в 2005 году на 30%, а в 2006-м – еще на 10%); ростом цен на строительные материалы, строительные работы и подключение к коммуникациям; сокращением числа площадок и приходом на смену участкам без обременений программ комплексной реконструкции, связанных с выводом промзон, сносом физически и морально устаревшего жилья, заменой изношенных сетей, то есть с заметно большими вложениями в проекты; сохраняющимся на высоком уровне интересом к столичной недвижимости со стороны региональных покупателей; развитием системы ипотечного кредитования; существенным ростом объема иностранных инвестиций; изменением правил игры на рынке инвестконтрактов... И это еще далеко не все. Все приведенные обстоятельства, подогревавшие цены на жилье бизнес-класса в прошлом году, никуда не делись и в этом.Вопрос, есть ли у бизнес-класса шансы подешеветь, конечно, интересный. И можно даже ответить на него положительно – например, приняв во внимание тот факт, что сейчас на стадии согласования «зависло» около 100 проектов, которые вот-вот должны выйти на столичный рынок. Если большая часть из них попадет в продажу, цены вроде бы смогут стабилизироваться.
Стабилизации может служить и пусть частичный, но отток потенциальных покупателей из регионов, доля которых в сегменте бизнес-класса пока составляет от 15 до 30%. (К слову, недавно проведенное аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» исследование свидетельствует, что, например, Санкт-Петербург уже опережает Москву по степени интереса со стороны регионалов.)
Безусловно, на ценовом раскладе должно сказаться (и уже сказывается) то, что сегодня вложения в недвижимость не могут рассматриваться как краткосрочные спекулятивные инвестиции. В период бурного роста цен объем так называемых инвестиционных сделок на некоторых объектах бизнес-класса доходил до 35–40% от общего объема продаж, но уже к концу 2006 года средняя доходность от вложений в жилую недвижимость оказалась заметно ниже доходности, например, ПИФов, а подчас – и банковских вкладов. Хотя не стоит забывать, что игра на рынке недвижимости – далеко не игра на бирже; многие инвесторы включаются в нее с расчетом на долгосрочную перспективу и не слишком активно интересуются текущей конъюнктурой.
Эксперты склонны считать, что на существенное снижение цен рассчитывать все-таки не приходится – в лучшем случае на рынке бизнес-класса будет наблюдаться то, что биржевики называют «корректировкой движения». Период стабилизации, ныне наступивший после гигантского ценового скачка, продлится, по мнению одних специалистов, до мая, по мнению других – до осени. А потом опять начнется рост – как уже отмечалось, не такой значительный в сравнении с 2006 годом, на уровне инфляции.
ЭКОНОМИКА, ПОМНОЖЕННАЯ НА ПСИХОЛОГИЮ
Элитная недвижимость (на долю которой приходится не так уж и много, около 10% от общего объема столичного строительства) – самый неудобный для разговора о ценовых тенденциях сегмент. И для потребителей, и для застройщиков процесс формирования цены на элитный объект, как правило, равновелико лежит в экономической и психологической плоскостях. Застройщиком за основу ценообразования может быть взята и средняя цена по району, и стоимость квадратного метра на объекте соседа-конкурента, и ориентировочный платежеспособный спрос, и примерное, данное опытом понимание «сколько это должно стоить», и бог знает что еще. В итоге, что называется, «потолка» и хоть какой-то экономической обоснованности у цены элитного объекта может не оказаться вовсе.Покупатели, для которых приобретение «элитки» – зачастую фактор не только и не столько финансовый, сколько эмоциональный, тоже ориентируются не на какую-то среднюю температуру по больнице, а на собственную готовность выложить именно столько-то именно за такую-то квартиру. (Причем на одном объекте цены – в зависимости от этажа, вида из окон, метража квартиры и прочее – могут различаться на 10–15% и более). Да и упомянутой средней температуры на рынке, по сути, нет: элитные проекты – одиночки по самому своему определению, поэтому сравнение их ценовых характеристик не вполне корректно. В «элитных» рекламных объявлениях конкретные цифры указываются крайне редко, практически никогда не указываются. И в подавляющем большинстве экспертных расчетов цены «элитки» (а порой и примыкающей к ней эксклюзивной недвижимости бизнес-класса вроде пентхаусов, двухуровневых квартир или квартир с особым панорамным видом) не учитываются, поскольку могут внести существенную повышающую корректировку в общий ценовой расклад.
Что же касается инвестиционных вложений в элитную недвижимость, то до недавних пор они считались весьма привлекательными. Но сегодня прибыльность подобных операций заметно снизилась (кстати, многие застройщики в условиях неадекватного роста цен столкнулись с такими трудностями в реализации своих элитных объектов, что вынуждены были для привлечения клиентов ввести систему скидок). К тому же если раньше разрыв между ценой на этапе «котлована» (то есть в самом начале строительства) и ценой на практически готовый дом был просто гигантским – на чем, собственно, и играли приобретатели инвестиционного жилья, – то сегодня застройщики стремятся с самого начала продавать объекты по «конечной» или приближенной к ней цене. Да и у самих покупателей падает интерес к «недострою»: и морально, и материально люди готовы платить больше – но за то, что можно увидеть, потрогать, а при желании и попробовать на язык.
Будут ли расти цены на столичное жилье элитного класса? Вот тут как раз многие аналитики считают, что скорее цены будут падать. «Элитка» – один из самых ярких представителей «переоцененного жилья», поскольку объяснить, почему цена квадратного метра примерно равна цене неплохой иномарки, невозможно никакими экономическими выкладками. Если не произойдет чего-то, что стимулирует очередной всплеск ажиотажного спроса, среднестатистический покупатель получит возможность изучать, сравнивать, спокойно выбирать объекты, исходя из соотношения цена/качество. В такой ситуации цены могут плавно пойти вниз, но не более того.
ОТ 17% И ВЫШЕ
В разговоре о столичной недвижимости нельзя не упомянуть область коттеджного строительства: параллели между московским и загородным рынком можно проводить весьма условно, но тема «загородный дом (коттедж, секция в таунхаусе или квартира в многоэтажке) как альтернатива столичному жилью» все же имеет место быть.В данный момент на рынке представлено около 350 коттеджных поселков, из которых более 200 находятся в стадии активных продаж. Прошлогодний ценовой рост сказался и на них, причем довольно заметно; и сегодня, по словам руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ» Дмитрия Цветкова, «отмечается значительный рост цен на земельные участки. В конце 2006-го – начале 2007 года в Московской области цены поднялись в среднем на 20%, а на загородные дома – на 11%».
Продолжающееся подорожание, по мнению экспертов, затрагивает прежде всего проекты бизнес-класса и класса «де люкс». Давая прогнозы ценового роста в 2007 году, аналитики настаивают на следующем раскладе: 17% – в экономклассе, 25% – в бизнес-классе, 50% – в классе «де люкс». Впрочем, это – о рынке в целом, без разделения его на сегменты «поселки для постоянного проживания» и «поселки для временного (сезонного) проживания». А ведь именно такую классификацию недавно предложил ввести один из заметных игроков загородного рынка – компания RODEX GROUP. Если данная структуризация приживется, то в будущем аналитикам предстоит рассматривать эти две категории как фактически самостоятельные рынки – со своими трендами, классификацией и особенностями ценового роста.
