Строительство Центральной кольцевой автодороги на базе подмосковной “бетонки” может вызвать настоящий бум на рынке складской недвижимости. Окружная трасса, пролегающая примерно в 30 км от МКАД, как будто нарочно придумана для размещения логистических центров. Сооружение магистрали еще не началось, а возле нее уже заявлено несколько масштабных складских проектов.
Доля свободных складских площадей в столичном регионе не превышает 4%. При этом арендаторам приходится соглашаться на любые варианты. “Компании вынуждены довольствоваться помещениями более низкого качества, чем им требуется, а рынок складской недвижимости все еще остается рынком продавца”, — говорят специалисты. Ликвидировать дефицит складов за счет Москвы и ближайшего Подмосковья нереально: там площадки выделяются преимущественно под строительство жилья и торговых объектов. Участникам рынка остается надеяться на строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая обещает стать центром притяжения складских комплексов.
ЦКАД пройдет частично по большому, а отчасти — по малому окружному кольцу. На пересечении магистрали со всеми радиальными шоссе будут построены современные развязки, а вокруг Ногинска, Электростали, Бронниц, Звенигорода и Голицына — объездные пути. Строительство дороги протяженностью более 440 км планируется начать осенью этого года.
ЦКАД оптимально подходит для строительства складских комплексов, потому что идеальным местом для их размещения считаются участки в непосредственной близости от федеральных трасс с хорошей транспортной доступностью не далее 30 км от МКАД, считают эксперты компании Blackwood.
Дорога пока находится только в планах, а инвесторы уже начали столбить площадки под будущие проекты. По данным участников рынка, в прошлом году в 30-километровой зоне МКАД было запущено в эксплуатацию сразу несколько объектов, среди которых “Пушкино — Логистический парк” на Ярославском шоссе площадью более 200 тыс. кв. м, первая очередь “МЛП Ленинградский терминал” на Ленинградском шоссе (53 тыс. кв. м), вторая очередь комплекса “Томилино-2” на Новорязанском направлении (30,5 тыс. кв. м), один из корпусов логистического терминала “Крекшино” на Киевском шоссе (около 30 тыс. кв. м).
Современные склады представляют собой комплексы из легких конструкций, оснащенные современными инженерными, телекоммуникационными, аварийными и охранными системами, занимающие территорию, достаточную для маневрирования большегрузного транспорта. Многие проекты возводятся по схеме built-to-suit, т.е. изначально ориентированы на потребности конкретного заказчика. В 2007 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 1 млн. кв. м таких площадей против 450 тыс. кв. м в прошлом. Значительный рост объемов строительства складских помещений эксперты в первую очередь объясняют бурным развитием торговли в столичном регионе.
Из-за повышенного спроса цены на качественные склады демонстрируют неуклонный рост. Арендные ставки на помещения класса “А” в прошлом году составляли $140—170 за 1 кв. м, на класс “В” — $100—130 за 1 кв. м, а стоимость продаж — соответственно $1—1,2 тыс. за кв. м и $800—1000. В этом году цены продажи на класс “А”, по прогнозам, достигнут $1,5 тыс. за кв. м, класса “В” — $1,2 тыс. за кв. м, а ставки аренды вырастут в среднем на 5—7%. Стоимость эксплуатационных расходов в 2006 году, по данным компании Colliers International, повысилась на 15—20% и для помещений класса “А” находилась в диапазоне $20—30 за кв. м в год, не включая НДС, а для помещений класса “В” — $15—25 за кв. м в год без НДС.
Серьезной помехой для участников рынка стал дефицит подмосковных земель, которые, как правило, предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Однако даже необходимость изменения статуса земельных участков и связанные с этим дополнительные затраты девелоперов не пугают. Эксперты прогнозируют приток в складскую недвижимость не только российских, но и зарубежных капиталов.
