В последние месяцы на рынке недвижимости все ярче проявляется следующая тенденция – стабильное снижение цены квадратного метра городской недвижимости с одновременным повышением стоимости земельных участков и жилых загородных построек. Учитывая повышающийся интерес к объектам такого рода, юрист Екатерина СУПРУНЕНКО попробовала обобщить все имеющиеся на этот счет сведения и провести некую обзорную систематизацию объектов загородной недвижимости, которая, возможно, окажется полезной для всех – и тех, кто только думает о переезде, и тех, кто уже готов выбрать свой новый дом.
Повышение уровня шума и загазованности в городе с учетом возросшей транспортной доступности и повышения качества и комфортности загородного жилья вызывает тенденцию поселиться подальше от запыленных и шумных городов, тем более что за сопоставимую сумму можно приобрести дом гораздо большей площади и лучшего качества. И если раньше загородный дом приобретался как «дополнение» к городской квартире, то в настоящее время это зачастую прямая альтернатива.
Приступая к выбору дома, необходимо сразу же определить, что именно вы хотите, где и сколько для этого вы готовы потратить.
Если городскую квартиру вы за собой не оставляете и соответственно возникает вопрос с регистрацией, то вам необходим дом, построенный на участке с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это самый лучший вариант – дому присваивается милицейский адрес, оформляется регистрация. Либо участок должен быть предназначен для дачного ведения хозяйства. Зачастую с регистрацией в таком доме могут возникнуть проблемы, но тем не менее она возможна.
На участке с видом разрешенного использования под «садоводство» строительство возможно, но без права регистрации.
Определившись с необходимостью наличия либо отсутствия возможности регистрации, дальше необходимо решить, где будет располагаться дом. Это может быть ПДСК, садовое товарищество, поселок ИЖС, деревня, просто бывшее поле, разделенное на участки. Все эти варианты имеют свои плюсы и минусы и, в свою очередь, также сильно отличаются по цене и качеству.
В последнее время наибольшей популярностью стали пользоваться объекты, расположенные в ПДСК и поселках ИЖС. Крупные компании, специализирующиеся на недвижимости, покупают земельные участки, определяют единую концепцию застройки и продают участки, как правило, со своим проектом и строительным подрядом, а затем занимаются эксплуатацией поселка. Для таких поселков характерно наличие всех коммуникаций, службы эксплуатации, охраны, развитой инфраструктуры, куда входит спортивный центр, салон красоты, ресторан, супермаркет, медицинский центр, гостевая автостоянка и детская площадка. В таких поселках единая социальная среда, все владельцы – люди обеспеченные.
Согласно устоявшейся практике, принимая во внимание месторасположение, количество участков, минимальную площадь коттеджей, уровень благоустройства общей территории поселка, наличие лесного покрова и его характер, такие поселки делят на несколько категорий.
Де люкс – до 20–25 км от Москвы в западном направлении, отличная инфраструктура, авторский ландшафтный дизайн и великолепное благоустройство общей территории, не более 50 домов, площадь которых не меньше 600 кв. м, взрослый лес на участках.
Люкс – то же, но не более 200 домов, площадь которых не меньше 400 кв. м.
Премиум – до 35 км от Москвы по всем направлениям, кроме восточного, не более 200 домов площадью не менее 300 кв. м.
Бизнес – до 50 км от Москвы, до 600 домов площадью не менее 200 кв. м. Естественного лесного покрова, как правило, нет ввиду того, что эти поселки размещаются на территории бывших сельскохозяйственных угодий.
Эконом – до 100 км от Москвы. Плотность застройки особого значения не имеет, площадь участков – от 15 соток, площадь дома – от 100 кв. м.
Приобретая дом в любом из таких поселков, можно рассчитывать на определенный комплекс услуг, уровень и стоимость которых определяются в зависимости от класса поселка. Но на серьезную охрану, пропускной режим, однородную социальную среду и профессиональную службу эксплуатации вы можете рассчитывать.
При приобретении дома с участком в давно созданном садовом товариществе можно рассчитывать на электричество, дорогу и воду на участке. Но в этом варианте, возможно, не будут устраивать качество и площадь дома, построенного во времена существования ограничений на размер садовых домиков, а также низкое качество охраны. Но, с другой стороны, стоимость содержания такого дома и участка не очень высока.
Приобретение дома в деревне кажется предпочтительней домика в садоводстве: можно рассчитывать на гораздо больший дом и земельный участок. Однако необходимо очень тщательно подходить к проверке всех документов, а также «истории» дома и земли, которую вам обещают продать.
Впрочем, вопрос проверки документов по предполагаемой покупке актуален во всех вышеперечисленных случаях, причем существует несколько вариантов сделок, в результате которых происходит переход права собственности на недвижимое имущество.
При приобретении возможно несколько вариантов оформления.
Заключается договор купли-продажи, который с приложением кадастрового плана земельного участка, документов БТИ, правоустанавливающих документов, нотариально удостоверенных согласий на сделку (при необходимости), заявлений и квитанции об оплате госпошлины представляется на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы, которое и выдает свидетельство на право собственности.
Приобретается земельный участок, заключается договор генерального подряда на постройку дома, после окончания строительства и оформления необходимых документов покупатель фактически становится первым владельцем, и история объекта начинается с него.
С лицом, которое является собственником земли и заказчиком по договору подряда, подписывается предварительный договор о заключении основного договора купли-продажи после оформления необходимой документации и окончания строительства, покупатель – второй собственник в цепочке.
Так что, выбрав домик своей мечты, взвесив свои финансовые возможности в аспекте как приобретения, так и последующего содержания, проверив историю объекта и зарегистрировав сделку, можно уезжать жить на природу.
