Несмотря на массовый уход со столичного рынка недвижимости частных инвесторов, покупка квартиры остается далекой мечтой для большинства москвичей. По оценке экспертов, в сложившейся ситуации намного выгоднее вложиться в зарубежную недвижимость. Сейчас минимальная стоимость “входного билета” на растущих рынках Европы составляет всего 30 тыс. евро.
Еще пять лет назад вложение в жилую недвижимость за рубежом считалось удовольствием для толстосумов. Однако сегодня купить “студию” на берегу Средиземного или Черного моря по карману и рядовому частному инвестору. Россияне все чаще приобретают недвижимость за рубежом для получения дохода и одновременно для проживания. Как считает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации “БЕСТ-Недвижимость” Юлия Титова, в минувшем году наши граждане вложили более $1 млрд. в зарубежную жилую недвижимость. По оценке экспертов, несколько лет назад хорошую прибыль давали вложения в Испанию и Кипр. В этих странах иностранцам довольно просто получить ипотечный кредит (4,5% годовых при росте цен на недвижимость 10—15%). Два года назад “русский бум” наблюдался в Чехии, год назад — в Черногории. Сейчас привлекательны инвестиции в растущие рынки Болгарии и ОАЭ. На подходе — Греция и Португалия, в которой очень легко получить кредит иностранцам. Спрос на ликвидные объекты на зарубежных развивающихся курортах растет, а за спросом растет и цена.
По мнению экспертов, главным преимуществом вложений в заграничную жилую недвижимость является низкая стоимость “входного билета”. В отличие от закрытого и крайне непрозрачного строительного рынка Москвы зарубежные рынки стабильны и открыты, что гарантирует сохранность инвестиций. Домостроев за рубежом практически не бывает, все объекты сдаются от года до двух лет, говорит Юлия Титова. Покупка квартиры за рубежом помимо дохода дает прекрасную возможность проводить качественный отдых для членов семьи. Особенно это актуально для детей, которые за время каникул помимо витаминов и чистого воздуха получают бесценную языковую практику. Наличие собственной недвижимости “за бугром” облегчает получение визы. К тому же покупка жилья за рубежом осуществляется на необычных для России условиях. Во многих странах (Испания, Кипр, Португалия) нерезидентам, подтвердившим нотариально свои доходы или получившим поручительства от местных граждан или фирм, выдают кредит в 60—70% от стоимости жилья. Ставки по ипотеке в два раза дешевле, чем в Москве (3,5—4% годовых в евро вместо 10—11% в РФ). Широко практикуется поэтапная оплата, схемы рассрочки платежей непривычно гибкие. Последний платеж, как правило, 10—20% от общей суммы, производится на этапе сдачи объекта. Обычно после покупки недвижимость сдается за фиксированную цену в доверительное управление местному агентству недвижимости, которое следит за коммунальным обслуживанием квартиры и управляет жильем. Доход в этом случае меньше, зато он стабильный.
Пять лет назад “русский десант” начал высадку в испанских районах Коста-Брава (Каталония), Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-дель-Соль (у южной границы с Португалией). Чтобы получить кредит, необходимо подобрать жилье, заключить предварительный контракт с продавцом, а также иметь загранпаспорт с действующей визой и подтвержденный ежемесячный доход от 2,5—3 тыс. евро. В среднем затраты на приобретение (комиссии банку, НДС, нотариус, оформление сделки) составляют в разных странах 3—12% от стоимости объекта недвижимости (см. таблицу).
Довольно легко нерезидентам оформить кредит на 15—20 лет и на Кипре. Особенно полюбили россияне Лимасол. В этом городе уже издаются несколько газет на русском языке, в большинстве отелей города есть русскоговорящие гиды, и на улицах есть указатели на русском языке.
Самая дешевая недвижимость у моря сейчас в Болгарии. Комфортабельная квартира в строящемся доме, расположенном на первой линии Золотых песков, стоит от 30 тыс. евро. Первый взнос после утверждения проекта составляет 10 тыс. евро, затем через год, когда объект выйдет “за ноль”, нужно доплатить еще 10 тыс. Последний платеж в 10 тыс. евро производится после сдачи квартиры. Через три-пять лет эта квартира, по самым скромным подсчетам экспертов, будет стоить уже не ниже 50 тыс. евро.
Очень перспективны вложения в недвижимость в Турции и ОАЭ. Если в Алании 1 кв. м жилья на первой линии стоит 1 тыс. евро, в Анталье столько же стоит 1 кв. м, но уже в 500 м от моря, то в Мирсине один “квадрат” на первой линии стоит всего 650 евро. В Дубаи шикарная “студия” с видом на Персидский залив стоит от $120 тыс., в небольших городах недвижимость еще дешевле. Цены на недвижимость в Дубаи ниже, чем в Москве, в два-три раза. Как объяснила Жанна Гусейн, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании “Пересвет-Девелопмент”, стоимость 1 кв. м варьируется от $2500 (высокое качество отделки апартаментов, встроенные кухни, часто меблированы) до $6000 и выше (элитные апартаменты). Сейчас, по словам г-жи Гусейн, перепродажи на вторичном рынке Дубаи составляют от 40% до 100%. Кредит на покупку недвижимости можно оформить в местных банках под 5—8% годовых. За готовую квартиру или дом необходимо оплачивать всю сумму сразу.
Отметим, что в Эмиратах рынок аренды носит более сезонный характер. Поэтому выгоднее купить недвижимость в апарт-отеле. Концепция апарт-отелей предусматривает, что владельцы живут в квартире во время отдыха, а затем отель, под управлением которого находятся апартаменты, сдает их внаем.
К недостаткам приобретения квартиры за рубежом можно отнести незнание специфики рынка чужой страны, плохое владение иностранным языком, удаленность недвижимости и отсутствие достоверной информации о местных налогах и законодательстве. Сейчас много полезной информации можно найти через Интернет. К сожалению, зачастую сведения эти устарели и неточны. Лучше всего для подстраховки осуществлять покупку через посредников-риэлторов. Не лишним будет пригласить на подписание контракта и адвоката, специализирующегося на сделках с зарубежной недвижимостью. Если вы решились осуществить сделку самостоятельно, то обязательно требуйте нотариально заверенный перевод контракта. Посмотрите, на каких условиях покупается объект, особо обратите внимание на график платежей, — сообщила Юлия Титова.
