По мнению экспертов, несмотря на бурный рост рынка офисной недвижимости, найти в центре Москвы приличное место для штаб-квартиры своей компании очень непросто. Поиск не облегчают даже высокие арендные ставки. Из-за этого арендаторы вынуждены занимать офисы за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД.
Согласно новой офисной классификации, принятой Московским исследовательским форумом, офисные помещения на рынке недвижимости города Москвы делятся на три класса: А, Б+ и Б-. К классу А относятся недавно построенные здания, оснащенные современным техническими системами. Эти помещения отвечают международным стандартам качества и обслуживаются опытными управляющими компаниями, имеющими достаточный опыт на рынке недвижимости. Офисные здания класса Б+ также должны соответствовать международным стандартам качества и быть оснащены качественными инженерными системами. В категорию офисов класса Б- попадают, как правило, реконструированные здания.
Как считают эксперты, в минувшем году рынок офисной недвижимости Москвы переживал бурный рост. Его подъем продолжился и в этом году. В первом квартале были введены в эксплуатацию крупные офисные комплексы “Конкорд” на улице Шаболовка, 10 (арендуемая площадь — 19,4 тыс. кв. м, девелопер — “Капитал Груп”), “Школа журналистов” на Малой Дмитровке, 20—24 (площадь — 9,3 тыс. кв. м, девелопер — “Крост”). Во втором квартале вышли на рынок вторая очередь бизнес-центра “Лефорт” на Электрозаводской ул., 27 (площадь — 50,2 тыс. кв. м, девелопер — “Horus Capital”), бизнес-центр “Европа-хаус” (площадь — 6 тыс. кв. м, девелопер — “LBC&Partners”). Однако эти проекты не смогли удовлетворить огромный спрос на качественные офисы.
Этот вывод подтверждается в малой доле свободных площадей. По словам аналитика отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Клавдии Чистовой, на сегодняшний день доля свободных помещений в качественных офисных зданиях составляет около 3,9%, что является очень низким показателем. Для сравнения: в германском Франкфурте-на-Майне доля свободных площадей составляет 13,1%, в Берлине — 10%, в Праге — 7,7%. По своему показателю Москва близка к Парижу, где доля свободных площадей составляет 5%, и Лондону — 4,8%. Одним из результатов сильно ограниченного предложения является отсутствие полноценного выбора, добавила директор Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее словам, предпочтение сегодня зависит от отрасли, к которой принадлежит компания, от типа бизнеса, который компания собирается там разместить (front office, back office), от ее национальности. Практически все иностранные компании хотят качественных помещений.
Основными требованиями на качественные помещения остаются приемлемое соотношение цена/качество, удобная транспортная доступность, хорошая обеспеченность парковкой, заключила Юлия Никуличева.
Ставка аренды на офисные помещения в большинстве случаев зависит от классности здания. Как пояснила Клавдия Чистова, средневзвешенная ставка аренды для помещений класса А составляет в столице $875 за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС, для класса Б+ — $600, для Б- — $450. По средней ставке аренды для качественных помещений ($875 за 1 кв.м/год), Москва уступает лишь Лондону ($ 1250 за 1 кв.м/год) и Парижу ($992 за 1 кв.м/год). По итогам исследования ONCOR, даже после прошлогоднего снижения доходности на 0,5% столица России по этому показателю по-прежнему находится впереди большинства европейских стран. Так, средний показатель доходности офисов в Москве составил 9,5%, что более чем в два раза больше, чем в среднем по Европе.
Помимо общего роста арендных ставок и сохранения высокой доходности рынка офисной недвижимости эксперты также выделяют рост размера сделок и рост требований арендаторов. По мнению одного из авторов проекта башни “Федерация” Сергея Чобана, качество коммерческой недвижимости находится в стадии становления. Архитектор считает, что пока на московском рынке не сформировался вкус арендаторов. “Здесь гораздо больше темных пространств. В Берлине глубина офисного корпуса не превышает 14,5—15 м, а в Москве часто и 18, и даже 24 м. В результате могут появиться темные зоны. Но у отечественных арендаторов, похоже, это обстоятельство проблем не вызывает. В Европе ценность офиса определяется уровнем освещенности фасада. Офис может быть меньше по площади, но за счет большей освещенности фасада стоить дороже. В Москве же преобладают глубокие офисы”, — заключил Сергей Чобан.
Из-за недостатка офисных помещений в центре города арендаторы активно рассматривают офисы за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД. В Москве появились бизнес-парки — новый формат офисных зданий, ставший достаточно популярным на европейском рынке недвижимости, отметила Клавдия Чистова. По ее словам, в этом году планируется выход на рынок бизнес-парка “Гринвуд” общей площадью около 130 тыс. кв. м. Также планируется выход первой фазы бизнес-парка “Химки” (девелопер ИКЕА). Большинство площадей в этих бизнес-парках уже сданы в аренду или находятся под переговорами.
В связи с загруженностью дорог в центре города арендаторы рассматривают районы, удаленные от центра. Многие компании в целях престижа снимают в центре небольшой представительский офис, а основную часть сотрудников переводят в бэк-офисы, ставка аренды на которые значительно ниже, чем на офисы на главных улицах города.
