Ценопад за МКАД

Самая дешевая квартира на вторичном рынке Москвы сегодня выставлена на продажу за 3,3 млн. рублей. За 4 млн. рублей в Москве можно приобрести самую дешевую 2-комнатную квартиру — площадью 44,7 кв.м, в районе метро “Братиславская”. О том, что на эти деньги можно купить за городом и как с наступлением весны и кризиса развиваются события на рынке загородной недвижимости, узнал корреспондент “МК”.

Как дешевеют квартиры в Подмосковье

С сентября 2008 года на вторичном рынке цены на квартиры в городах Подмосковья в среднем снизились на 47,8% — с $3587 до $2427 за квадратный метр. Больше всего (на 6,2% в рублях) в домах, находящихся в пределах 30-километровой зоны от столицы.

— Средний уровень цен на рынке новостроек Московской области составил 68,8 тыс. руб./кв.м, что почти на 2% больше по сравнению с сентябрем 2008 года. На вторичном рынке за это же время цены снизились на 10,6% — в среднем до 80,4 тыс. руб./кв.м, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор известной брокерской компании, работающей на вторичном рынке недвижимости.

Наиболее доступные новостройки сегодня находятся в Электрогорске (средняя цена — 31,3 тыс. руб./кв.м), Воскресенске (37,9 тыс. руб./кв.м), Пущине (39,4 тыс. руб./кв.м), Серпухове (38,4 тыс. руб./кв.м).

Самое дешевое жилье Подмосковья следует искать на рынке вторичной недвижимости в наиболее удаленных городах — Ступине, Кашире, Шатуре, Высоковске, Лотошине.

Мы попросили риелторов пробить информацию по своим базам и найти самую дешевую квартиру, выставленную на продажу в Московской области. Ею оказалась “однушка” в городе Рошали (145 км к востоку от столицы), расположенная в кирпичном доме, площадью 31,7 кв.м и кухней 6 кв.м, которую продают по смешным для Москвы ценам — за 1,1 млн. рублей.

Самая дешевая 2-комнатная квартира области находится в этом же городе, на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома 1970 года постройки. Площадь квартиры — 42 кв.м, кухня — 6. Санузел совмещенный. Стоимость — 1,35 млн. рублей.

Самую дешевую 3-комнатную квартиру продают за 1,3 млн. рублей. Расположена она на первом этаже 2-этажного кирпичного дома. Ее площадь — 56,4 кв.м, кухня — 6 кв.м, высота потолков 3 метра, окна выходят на обе стороны, в ней даже сделан косметический ремонт.

В пределах 2 млн. рублей можно подобрать квартиры чуть ближе к Москве, но все еще в городах дальнего Подмосковья. Например:

в Егорьевске (101 км к юго-востоку от Москвы) за 1,35 млн. рублей предлагается 1-комнатная квартира на первом этаже пятиэтажного панельного дома, площадь 30,2 кв.м (кухня 6 кв.м), после косметического ремонта.

в Можайске (110 км к западу от Москвы) за 1,75 млн. рублей можно приобрести 1-комнатную квартиру, площадь 26,5 кв.м (кухня — 5,7 кв.м), на втором этаже 3-этажного кирпичного дома, с балконом.

в Орехово-Зуеве (89 км к востоку от Москвы) за 1,8 млн. рублей можно купить 2-комнатную квартиру на четвертом этаже пятиэтажного блочного дома, площадь 44,5 кв.м, кухня 6 кв.м, с балконом.

— Цена недвижимости в Подмосковье определяется не только удаленностью от Москвы. Не менее важную роль играет еще и благоустроенность города, уровень инфраструктуры, а также состояние жилого фонда. Поэтому квартиры в Сергиевом Посаде будут стоить дороже, чем, например, в Хотькове, несмотря на то что Сергиев Посад расположен дальше от Москвы, — отмечает руководитель аналитического центра известной корпорации недвижимости Дмитрий Таганов.

По его данным, самые дешевые квартиры в пределах первой географической зоны — от 0 до 5 км от МКАД — сегодня предлагаются в Люберцах ($2919 за 1 кв.м), Балашихе ($2936 за 1 кв.м) и Котельниках ($3171 за 1 кв.м).

В зоне от 6 до 20 км от МКАД — в Железнодорожном ($2489 за 1 кв.м), Подольске и Ивантеевке. В 21—50 километрах от МКАД самые дешевые квартиры предлагаются в Красноармейске, Электроуглях, Солнечногорске и Ногинске.

В зоне от 51 км от МКАД и до границ Московской области наиболее доступное жилье реализуется в Пущине, Шатуре и Серпухове.

Большая часть предложения на вторичном рынке Подмосковья — это квартиры в старом жилом фонде — хрущевках и панельных девятиэтажках.

По цене самой дешевой квартиры в Москве — 3,3 млн. рублей — на вторичном рынке Подмосковья можно приобрести:

в Звенигороде — 1-комнатную квартиру площадью 38 кв.м (кухня 8 кв.м), с качественным ремонтом, на седьмом этаже девятиэтажного кирпичного дома, в элитном районе по соседству с сосновым бором и Москвой-рекой.

в Мытищах — 1-комнатную квартиру площадью поменьше — 32 кв.м (кухня 6,5 кв.м), на седьмом этаже девятиэтажного кирпичного дома. Квартира расположена в центре города, с балкона открывается красивый вид на Яузу.

в Троицке — достаточно большую 2-комнатную квартиру площадью 68 кв.м, на четвертом этаже нового 23-этажного монолитного дома.

в Можайске — 3-комнатную квартиру площадью 58,8 кв.м (кухня 6,6 кв.м), на втором этаже пятиэтажного панельного дома.

За 4 млн. рублей в Подмосковье продаются:

в Мытищах — 1-комнатная квартира на шестом этаже девятиэтажного кирпичного дома, площадь 35 кв.м (кухня 6 кв.м). Окна выходят на обе стороны, большая лоджия, телефон. Дом расположен в 15 минутах ходьбы от железнодорожной станции.

в Балашихе — 2-комнатная квартира на восьмом этаже девятиэтажного кирпичного дома, площадь 42 кв.м, кухня 6 кв.м, в экологически чистом районе, возле реки.

в Королеве — 2-комнатная квартира на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, площадь 43,2 кв.м, кухня 5 кв.м.

в Химках — 2-комнатная квартира на первом этаже пятиэтажного панельного дома, площадь 45 кв.м (кухня 6 кв.м), площадь изолированных комнат 16 и 12,7 кв.м, высота потолков 2,6 м, паркет.

К недорогому жилью потенциальным покупателям следует относиться с повышенной осторожностью.

— Обычно трехкомнатные квартиры за 3—4 млн. рублей — это так называемый неликвид — первый или последний этаж панельного дома, с крошечной кухней и не в очень хорошем состоянии, — говорит Дмитрий Таганов. — Например, трехкомнатную квартиру за 4 млн. рублей можно купить в Люберцах. Общая площадь квартиры составляет 58 квадратных метров, но жилая — 38 метров. Квартира находится на первом этаже панельной девятиэтажки, площадь кухни составляет 7 квадратных метров.

Специалисты отмечают: сейчас цены на вторичном рынке жилой недвижимости Московской области остаются стабильными, незначительные колебания происходят не столько из-за изменений спроса и предложения, сколько из-за колебаний курса доллара.

Средняя цена 1 кв.метра жилья в Москве и Подмосковье ($)

Как дешевеют загородные дома

Интерес к загородной недвижимости у потенциальных покупателей стал проявляться только с приходом весны (до этого на рынке наблюдалось полное затишье). Он слабый и избирательный. По самым скромным подсчетам, спрос снизился на 30% по сравнению с докризисным.

— В сегменте класса “делюкс” снижение цен составило 40%, коттеджи бизнес-класса упали на 32%, эконом-класс подешевел на 24%, а по некоторым объектам и больше, — говорит управляющий партнер крупной столичной компании, работающей на рынке загородной недвижимости, Владимир Яхонтов.

По его словам, в одном из поселков в 70 км от МКАД коттедж, который до кризиса стоил 6 млн. руб., сейчас можно купить за 2,5 млн.

В целом долларовые цены с начала кризиса на некоторые объекты упали на 25—50%.

— В основном существенно подешевели объекты двух видов: первые — с неликвидными характеристиками (в шумном месте, вблизи производства), вторые — качественные, с целью ускорить их продажу. Однако таких немного — около 20% от общего объема предложения, — говорит руководитель отделения московской корпорации недвижимости Антон Архипов.

Самый дешевый загородный дом на вторичном рынке (по базе данных риелторов) сегодня выставлен на продажу за 600 тыс. руб. Он деревянный, площадью 30 кв.м, расположен в 170 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Из удобств — печное отопление, баллонный газ. Туалет и вода во дворе.

За 3,3 млн. рублей можно купить:

Двухуровневый дом площадью 160 кв.м в Калужской области в 150 км от МКАД. На огороженном, освоенном участке 45 соток. С электричеством, магистральным газом, отоплением АОГВ, колодцем, канализацией и телефоном. Коттедж расположен в застроенном поселке, развитая инфраструктура, рядом лес, тихое, спокойное, зеленое место, транспортное сообщение. Цена предложения — 3,2 млн. руб.

Одноуровневый жилой бревенчатый дом 24 кв.м, 1960 г. постройки, в 60 км от МКАД по Киевскому шоссе. На участке 25 соток. Электричество, колодец, печное отопление. На участке дополнительные строения — баня, летний домик, погреб. Цена предложения — 3,25 млн. руб.

Двухуровневый деревянный дом 100 кв.м в 100 км от МКАД по Киевскому шоссе на участке 15 соток. Электричество, газ по границе участка, печное отопление, центральный водопровод. Цена предложения — 3,3 млн. руб.

За 4 млн. рублей продается:

— Двухуровневый деревянный дом площадью 115 кв.м, 2007 года постройки, в 40 км от МКАД по Калужскому шоссе. С участком 8 соток. 1-й уровень — санузел с сауной, кухня, зал. 2-й уровень — 3 спальни. С коммуникациями по границе участка.

— Трехуровневый кирпичный коттедж 263 кв.м под чистовую отделку, в 75 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Участок 12 соток. Электричество, водопровод, канализация проведены, газ по границе участка.

Минимальная стоимость коттеджа среди новостроек — 3,64 млн. руб. Это готовый дом из оцилиндрованного бревна диаметром 22 см, площадь 136 кв.м., участок 18,7 сотки, со всеми коммуникациями, расположенный в поселке с развитой инфраструктурой в 135 км от МКАД по Киевскому шоссе.

— Покупателей в основном интересуют объекты по цене до 300 тысяч долларов, — продолжает разговор руководитель одной из столичных компаний недвижимости Руслан Сейт-Люманов. — Претензий к этим домам сегодня намного больше, чем год назад. Так, если раньше за эти деньги они могли купить недостроенный таунхауз в 50 км от Москвы, то теперь клиенты хотят приобрести готовый дом со всеми коммуникациями. С таким расчетом, чтоб в загородный дом можно было сразу въехать и жить.

По словам практика, к дорогим объектам по цене 600—700 тыс. долларов покупательский интерес почти полностью отсутствует. Причем давно — с лета прошлого года.

Аналитики прогнозируют, что в ближайшие два года с рынка загородной недвижимости исчезнет такой формат жилья, как дальние дачи.

— Это связано с тем, что многие девелоперы пытаются пересмотреть свои строительные программы и вывести их в более низкую ценовую категорию. Покупателям уже предлагают коттеджи в ближайшем Подмосковье фактически за ту же стоимость, что и дом в 85—100 км от МКАД. Соответственно, сегмент дальних дач становится менее интересным для потребителей, — комментирует Яхонтов.

Как дешевеет земля

По сравнению с докризисным периодом заметнее всего, практически в пять—десять раз, упали цены на сельскохозяйственные земли оптом в зоне от 50 км и дальше. На опт в ближнем Подмосковье, до 30 км от МКАД, цены упали в два раза; в зоне от 30 до 50 км — в четыре раза.

На земли, реализуемые в розницу в зоне до 15 км от МКАД, с начала кризиса цены вообще не падали (а кое-где даже сегодня начинается их рост). Исключение составляют переоцененные участки в районе Рублево-Успенского шоссе, цены на которые снизились в среднем на 20—30%.

В районе до 30 км от МКАД “розница” не изменилась в долларовом эквиваленте.

На удалении от 30 до 50 км от Москвы земля подешевела в среднем на 30%, на расстоянии свыше 50 км от столицы — на 50%.

— Оптовых сделок очень мало. Розничные сделки идут. Особенно востребованы участки с коммуникациями в ближайшем Подмосковье, — говорят риелторы.

МЕЖДУ ТЕМ

С 1 июня в Москве увеличится число пунктов, принимающих заявления граждан о приватизации жилья. Их станет 120 против 30, работающих сегодня.

Об этом решении столичных властей на днях сообщил руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Петр Сапрыкин.

Дополнительные пункты будут созданы на базе городских управ и станут принимать граждан в режиме “одного окна” ежедневно, кроме субботы и воскресенья, до 1 марта 2010 года, когда срок бесплатной приватизации будет окончательно завершен. Планируется, что в последний день приема заявлений граждан (а им станет воскресенье 28 февраля 2010 года) все пункты будут работать до 24 часов.

По словам г-на Сапрыкина, в столице уже приватизировано 2 млн. 258 тысяч 282 квартиры. В собственности города осталось 778 тысяч 675 квартир.