— Олег Евгеньевич, почему в Москве так тяжело арендовать помещение, на котором можно было бы развернуть свой бизнес? Как повлиял на эту ситуацию мировой кризис?
— До кризиса все вновь сдаваемые нежилые помещения, которые появлялись в результате инвестконтрактов, как правило, выкупались самими инвесторами. В то время им было выгоднее выкупить помещение, чтобы самим сдавать его в аренду, нежели арендовать его самостоятельно. Соответственно, фонд нежилых помещений город практически не пополнял, а если и пополнял, то в основном неликвидом. Главная проблема формирования этого фонда заключалась в том, что все не занятые еще арендаторами помещения должны были пройти очень сложную процедуру, чтобы попасть в реестр готовых к сдаче. Сначала их должна была найти префектура, по каждому помещению определить тип (то есть это подходит под офис, это — под аптеку, а то — под торговую зону и пр.). Префектура при этом обязана была учитывать мнение управы и муниципалитета, которые зачастую совершенно не совпадают. После этого необходимо было получить согласования от всяческих инстанций, включая пожарных и санврачей (им предстояло определить, положим, а можно ли по такому-то адресу устраивать рыбный склад?). После чего нужно было составить адресный перечень. Эта процедура затягивалась порой на годы! Вроде бы помещения есть, но город не мог их выставить на конкурс в течение длительного времени, и в результате от принятия решения до реального конкурса проходило несколько лет. При этом, заметьте, процедура оформления документов занимает всего 2 недели — все остальное время уходило на многочисленные согласования.
Сейчас картина несколько иная — на арендуемые помещения упал спрос. Грянул кризис, и вроде бы помещения стали городу отдавать — но какие! Застройщики, пользуясь тем, что они работают более оперативно, чем госаппарат, отдают городу абсолютно “голые” помещения.
— Как им это удается?
— Дело в том, что коммерсанты очень быстро и оперативно все оформляют и забирают себе большую часть энергоемкости на нежилые помещения. А город должен еще потратить деньги, чтобы эти помещения оснастить. Идея, которую я буду вносить на одном из ближайших заседаний правительства, заключается в том, чтобы попробовать внести поправки в городской закон о государственно-частном партнерстве. Пока мы обсуждаем ее с Департаментом имущества и условно назвали новую форму взаимоотношений государства с бизнесом механизмом микроконцессии. Вот смотрите: у нас есть неликвидный фонд нежилых помещений и нет денег на его реинновацию. Я думаю, надо определить следующую процедуру: составить перечень таких помещений, согласовать их функциональное назначение и выставить их как бы на концессию. То есть город отдает собственность в ведение малого предпринимателя, но он получает право ее эксплуатации лишь после того, как вложит в нее средства. Арендой такой механизм назвать нельзя, получается как бы “баш на баш”. Допустим, у города есть помещение в 100 кв. м, в которое нужно вложить деньги. Власти подсчитывают, сколько будет стоить “довести его до ума”, а малые предприятия на конкурсе соревнуются между собой, кому оно достанется.
— Механизмы концессии уже прописаны в каких-то правовых актах?
— Да, федеральный закон в этой области есть, но сейчас концессия действует в основном для крупных объектов, многомиллиардных. К малому бизнесу это пока вообще нигде в России не применяется, поэтому нам нужно разработать свой нормативный акт, уточнить правила игры. Думаю, это станет московским ноу-хау — использование механизма концессии применительно к малому бизнесу.
— Почему для города этот вариант кажется предпочтительным?
— Сегодня любой предприниматель тратит деньги на аренду помещений. При этом у нас предусмотрено немало льгот по арендной плате. И арендатор вправе потребовать эти льготы. Положим, кто-то делает ремонт на тысячу рублей, а счет выставляет на пять тысяч — и проверить это практически никак невозможно. Получается, что он улучшил объект и может потребовать освободить его от арендной платы на полгода. В механизме микроконцессии такое будет просто невозможно.
— Говорят, после того как стоимость аренды помещений для малого бизнеса в столице в прошлом году снизили до 1 тыс. рублей за 1 кв. м, начались злоупотребления?
— Вы правы. В прошлом году город фактически дотировал малые предприятия путем снижения ставки арендной платы. Предполагалось, что в 2009 году бюджет недополучит из-за этого 5 млрд. руб., а, по итогам, нехватка вылилась в 7 млрд. Из-за чего это произошло? Появились недобросовестные предприниматели, которые захотели поживиться на льготах городского правительства. Количество желающих на один объект выросло в 2 раза: с 3,8 в 2007 году до 6,6 в 2009-м. Это привело к тому, что на некоторых аукционах стартовые стоимости были перекрыты в десять и более раз. А в некоторых случаях годовая арендная ставка оказалась выше рыночной стоимости продажи! Но самое главное — победители конкурсов потом отказывались от оформления договора аренды. Они перепродавали фирмы, на которые были оформлены договоры аренды. Понятно, что это рейдерство — попытка набрать спекулятивный арендный фонд, чтобы потом сдавать его в аренду самим. Всего в 2009 году было зарегистрировано более 20 случаев существенного превышения стартовых цен, после чего победители аукционов отказывались от подписания договоров аренды с городом. Вторая проблема, которая обнаружилась в результате появления этих льгот по арендной плате — очень многие, совсем не малые предприятия вдруг резко стали малыми. Кто мешает сделать предприятие латентным, оформить отдельное юридическое лицо или сказать: мы уволили тысячу сотрудников — и у нас теперь сто? В итоге зафиксирован резкий рост желающих оформиться как малое предприятие.
— И как вы предполагаете с этим бороться?
— Не будем допускать рейдеров к торгам на законных основаниях. Но самое главное — это обеспечение публичности при проведении конкурсов. Мы введем специальный перечень типов помещений, то есть определим, что по такому-то адресу может находиться, допустим, только банно-прачечный комбинат. Ну не будет рейдер захватывать помещение с четко определенным назначением! А вот если назначение определено как “торгово-бытовое” или “офисное” — тут широкие возможности для спекуляций.
— Каким образом вы хотите конкретизировать функциональные назначения помещений недвижимости?
— Уже есть поручение в постановление правительства Москвы об уточнении перечня функциональных предназначений помещений, то есть о классификации видов разрешенного использования объектов недвижимости города. И вот сейчас Департамент имущества разрабатывает такой перечень: чем четче и конкретнее он будет, тем меньше будет возможностей для спекуляций на этом рынке, а значит, тем жестче мы будем бороться с рейдерами. При этом предполагается получать согласования от Пожнадзора и Роспотребнадзора заранее, независимо от текущего правового статуса объектов недвижимости. Таким образом, можно существенно сократить сроки оформления документов и повысить эффективность процедуры подготовки представления помещения к торгам.
— Вы сказали, что будете не допускать рейдеров к торгам на законных основаниях. Что вы имели в виду?
— Формируется список организаций, которые принимают участие в конкурсах, а потом нарушают его условия — то есть не заключают договоров аренды. И вот таких недобросовестных участников мы вполне законно можем не допускать к участию тендеров впредь. К тому же все активные рейдеры уже засветились, они хорошо известны московским властям. Кстати, до 2008 года в аукционах по сдаче в аренду столичных площадей малому бизнесу участвовали 18 недобросовестных компаний, которых можно назвать рейдерами, а в 2009 году стало уже 39.
