Русская рулетка
Принятый 7 лет назад в спешке Жилищный кодекс РФ создал массу проблем в сфере управления ЖКХ. Но главное — он сделал непонятной логику формирования тарифов. Как считает адвокат Олег Сухов, нынешний механизм работы УК и ТСЖ позволяет свободно повышать тарифы на эксплуатационные расходы и выставлять счета на оплату несуществующих расходов. Как следствие, собственники жилья в стремлении снизить оплату за коммунальные услуги все чаще становятся жертвами мошенников и “липовых” ТСЖ.
По данным столичного департамента ЖКХ, сейчас в Москве действуют около 12,5 тыс. товариществ, и каждое пятое работает с нарушениями. Ничего удивительного в этом нет: руководить ТСЖ очень прибыльно. Дело в том, что на создание ТСЖ из городского бюджета выделяются солидные деньги: не менее 100 тыс. рублей. Еще около 5 млн. товарищество получает, если в доме планируется сделать капремонт. Кроме того, именно в ТСЖ стекаются коммунальные платежи жильцов, государственные субсидии за содержание и ремонт дома и т. п. При этом после организации ТСЖ цифры на “квитках” оплаты резко ползут вверх.
Самый распространенный вид мошенничества — образование “липовых” ТСЖ, созданных без ведома жильцов. Получив право выбирать УК, ушлые граждане создают ООО, которое “забирает” дом у ДЕЗа, а потом просто собирает с жильцов деньги, не оказывая при этом никаких услуг. Как правило, обман вскрывается, только если случится какое-нибудь ЧП, а устранять его последствия никто не будет. Потом скорее всего всплывут поддельные подписи жильцов, начнутся проверки, а затем — долгие суды за право самим выбирать, кто будет следить за домом.
Даже законно созданное ТСЖ не избавляет от головной боли. “Главная сложность — в выборе управляющей компании, которая будет следить за домом. Часто новое ТСЖ нанимает тот же ДЕЗ, но берет с жильцов больше денег, чем раньше, а разницу руководство товарищества просто кладет себе в карман. Или, как и все “липовые” ТСЖ, забирают у жильцов деньги в свои фирмы, не оказывая никаких услуг”, — отметил гендиректор “Юнисервис” Сергей Гришин.
Обслуживание дома не у частников, а в государственном унитарном предприятии тоже не гарантирует спокойной жизни. Недавно Дорогомиловская межрайонная прокуратура провела проверку ГУП “Жилищник”, обслуживающего 250 многоквартирных столичных домов, и ахнула: в 2009-м и 2010-м годах сумма необоснованно начисленных гражданами платежей составила около 1 млрд. руб. “В нарушение законов ГУП утвердило размер ставок оплаты за услуги по ремонту и содержанию помещений с применением различных повышающих коэффициентов”, — пояснили в прокуратуре.
Вот и получается, что нередко жильцы двух соседних однотипных домов в Москве платят за коммунальные услуги совершенно разные суммы. Если повезет и “угадали” с выбором руководителя ТСЖ и УК, то получаем счет на 80–100% меньше, чем у несчастливых соседей.
Практичные советы
При выборе УК опрошенные “МК” эксперты советуют присмотреться в первую очередь к крупным и хорошо себя зарекомендовавшим компаниям. В столице их меньше десятка. Прежде всего уточните наличие лицензий и Свидетельства о внесении в Единый реестр управления многоквартирными домами. Обязательно зайдите на сайт компании. У добросовестной и профессиональной фирмы на нем должны быть размещены все сведения о деятельности, включая баланс и отчет о прибылях и убытках. Согласно постановлению правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами”, УК обязаны раскрывать информацию обо всей своей деятельности. Поэтому компания должна рассказать о себе, о своем руководителе, об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, о том, какие работы по каждому дому запланированы и какие выполнены. Должна быть также доступной информация о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, информация о стоимости услуг и о тарифах, план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества и перечень предоставляемых услуг. Если этого нет — смело вычеркивайте такую компанию из своего списка.
“При заключении договора следует обратить внимание на порядок тарификации услуг (ежемесячно, ежегодно, с уведомлением или без уведомления жителей) и на перечень услуг, которые входят в договор на обслуживание. Чем больше услуг предоставляется по основному договору, тем лучше. Часто руководство ТСЖ с целью снижения ставки не включает ремонт лифтов, благоустройство территории, вывоз снега, косметический ремонт. В итоге жители вынуждены регулярно делать целевые взносы, что в конечном итоге для них выливается в гораздо более крупную сумму. Например, у нас в договоре учтены все возможные затраты, кроме того, жителям предоставляются услуги технического надзора за ремонтом и переустройством квартир, услуги паспортного стола и персонального менеджера объекта”, — говорит гендиректор “Юнисервис” Сергей Гришин.
Не лишним будет уточнить наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями, охранными предприятиями и организациями, осуществляющими вывоз мусора.
“Нередко жильцам навязывают бессрочные договоры. В результате очень трудно заменить недобросовестную УК”, — говорит председатель Совета директоров ГК “Экологический фактор” Игорь Теологов. Он советует при подписании договора с компанией заключать первый договор на определенный срок, лучше всего на год — два. За это время станет понятно, удовлетворяет ли сервис выставленным тарифам.
В последнее время многие ведущие УК стараются идти в ногу со временем и развивают IT-технологии. Первой в Москве в апреле этого года предоставила клиентам возможность оплатить услуги ЖКХ с помощью карт VISA или Mastercard без комиссии и ограничений суммы компания “Юнисервис”. Скоро она запускает систему Microsoft Dynamics CRM, которая поможет клиентам оперативно сообщать о проблемах, получать консультации и проверять эффективность работы сотрудников компании.
Поправки вступили в силу
На днях вступили в силу поправки в Жилищный кодекс. Как сообщила “МК” член комитета ГД по строительству и земельным отношениям Галина Хованская: “Благодаря поправкам жильцы получили возможность заключения прямого договора с поставщиками света, воды и газа и других услуг. То есть каждая квартира может напрямую платить только за себя, а не за соседа. Сейчас же счета “раскидываются” на всех плательщиков. Запрещено создавать ТСЖ в строящихся домах. Это было выгодно застройщикам, чтобы не устранять недоделки”.
По новым правилам застройщики не смогут монопольно управлять новостройками. Договор на временное управление многоквартирным домом они будут заключать только после ввода его в эксплуатацию и заниматься этим до выбора УК на открытом конкурсе, который проведет орган местного самоуправления. После выбора УК этот временный договор расторгается и “заменяется” контрактом с победителем торгов. Кроме того, жилищные инспекции обязали проверять на юридическую чистоту документацию создаваемых УК и ТСЖ.
Однако нововведения не устранили самый больной вопрос — ставка эксплуатационных расходов по-прежнему включает в себя не только фактические затраты, но и определенный процент прогнозируемых неплатежей со стороны жильцов. А доля “уклонистов” и частных инвесторов, купивших “квадраты” для перепродажи, в столичных новостройках порой доходит до 30–40%. Таким образом, за недисциплинированных соседей в новых домах заплатят законопослушные жильцы. Поэтому выбор УК становится еще более актуальным.
