Презентация “рынка доступного жилья”, того самого, с которым в предвыборную кампанию вступил президент Путин, на недавнем заседании правительства прошла
на ура. Никто даже не засмеялся, когда руководитель Минпромнауки Виктор Христенко говорил о 14 тысячах рублей как о средней цене за квадратный метр в Москве. Впрочем, не видно было и слез счастья, когда прозвучала цена 27 жилищных законопроектов. В метрах. Через шесть лет среднестатистическому россиянину обещана прибавка в 1,9 “квадрата”.
Но если закрыть глаза на подобные мелочи, придется признать: дело сдвинулось с мертвой точки, и ипотека, на которую сделана ставка, все-таки подешевеет. А значит, шансов решить вечный квартирный вопрос станет больше.
Помните сказку про репку: герои цепляются друг за друга, помогая вытащить заветный плод? Так и в истории с рынком доступного жилья — каждый из почти трех десятков законопроектов усиливает эффект от другого. А репка — это жилье, которым граждан никак не могут обеспечить. Дедка, если и дальше распределять роли, — это блок ипотечных законопроектов, которые позволят банкам “развернуться” на полную катушку. Бабка — новый Жилищный кодекс. В нем кредиторов обещают избавить от многих рисков (например, они запросто смогут сделать ручкой заемщику, который не может или не желает возвращать долг с процентами, а его квартиру оставить у себя). Банкиры, в свою очередь, поняв, что им нечего бояться, перестанут закладывать риски в ставки.
Дальше — внучка. Эта роль подойдет поправкам к Налоговому кодексу. Правительство решилось в убыток казне освободить от НДС все операции по реализации жилья и продаже земельных участков. Значит, застройщикам не нужно будет закладывать соответствующие расходы в стоимость метра. Предполагается увеличить и налоговые вычеты из подоходного налога. Сейчас тем, кто инвестирует собственные накопления в покупку жилья, государство “прощает” налог с 1 миллиона (то есть 130 тысяч рублей).
Другой вопрос, что люди, которые сегодня могут позволить себе квартиру, чаще всего не платят этого налога, получая зарплату “черным налом” в конверте. Поэтому стоит подумать о кредитных историях. На Западе кредитору вряд ли придет в голову проверять, как человек, который просит взаймы, платит налоги. Банкира скорее заинтересует, как заемщик живет, что покупает в кредит и как по нему расплачивается. Все это записано в так называемой кредитной истории. Она есть у каждого уважающего себя американца или европейца. А если и дальше верить только официальным справкам о зарплате, то многие наши олигархи рискуют остаться без кредита не то что на квартиру, даже на телевизор. Закон “О кредитных историях” стоит “назначить” Жучкой.
За Жучкой были еще кошка и мышка. Последняя — главная героиня повествования: без нее вытащить репку не сумели бы. Поэтому о ней стоит поговорить особо. А пока — кошка или поправки к закону “Об организации страхового дела”. Цель этого документа — увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья. Если перевести с юридического на русский — снизить первый взнос. Сейчас ни один банк не рискнет дать кредит, пока заемщиком не внесено хотя бы 30 процентов. Когда же законопроект будет принят, можно будет говорить даже о 10%.
Все эти документы решат одну проблему — сделают ипотеку значительно дешевле. Но запускать эту схему кредитования нельзя до тех пор, пока квадратных метров ежегодно не будут сдавать раз в пять больше.
— Сейчас мы строим 33—35 млн. квадратных метров жилья. В советские времена — чуть больше 70, а в лучшие годы — 80 на весь СССР. Потребность сегодняшней России на протяжении еще как минимум 20 лет — порядка 150 млн. квадратных метров, — считает вице-спикер Госдумы Георгий Боос, который возглавляет там комиссию по формированию рынка доступного жилья.
В условиях дефицита квартир (о нем риэлторы, что называется, бьют в колокола последние несколько месяцев) дешевая ипотека только подхлестнет рост цен. Слава богу, “наверху” это понимают:
— Мы не получим удовольствия от того, что кредиты будут давать под шесть процентов, а жилье тут же подорожает в два раза! Поэтому законы жилищного пакета нужно принимать одновременно, — сказал на заседании правительства глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев.
Остальные с ним согласились и решили навести порядок в ценах. Они и вправду не радуют глаз. Если верить Христенко, в прошлом году в среднем по России жилье подорожало на 26 процентов. Видимо, в расчетах забыли про Москву. А в столице совсем другая арифметика: в 2003-м цены подскочили в рекордные полтора раза. При этом себестоимость строительства повысилась совсем немного.
Кстати, когда члены кабмина затронули больной вопрос, вышло смешно. Министрам не понравилось, что строительство квадратного метра обходится в 8 тысяч рублей, а с граждан берут по 14—15 тысяч. А 30 тысяч минимум — как вам, господа чиновники? Разницу в Белом доме почему-то списали не на прибыль застройщиков, а на “урегулирование различных административных барьеров, связанных с подготовкой и выделением площадок под строительство”. Мол, застройщики вынуждены давать взятки чиновникам, чтобы получить хороший участок. Но разве стали бы они это делать, если бы строительство жилья не приносило колоссальные прибыли? В общем, пора убирать эту “спекулятивную составляющую”, — обозвал ситуацию на рынке недвижимости Игорь Артемьев.
Вот и пришло время мышки в лице нового Градостроительного кодекса. Ради него одного стоило затевать всю эту возню с рынком доступного жилья. И за один этот кодекс можно сказать “спасибо” разработчикам всего пакета. “Оброки” в виде квартир, которыми обложили застройщиков муниципалитеты и коммунальщики, объявят вне закона. А раз не придется делиться построенным жильем с чиновниками, не будет нужды “раскидывать” стоимость оброка на всех покупателей. Кроме того, разрешения на строительство планируется распределять на конкурсах, а землю — на аукционах. Так что вась-вась не пройдет.
На бис премьер-министр Фрадков заявил: “Необходимо дать понятный сигнал обществу, строителям, обеспечить выбор между дорогим и доступным жильем”.
Сигнал дан. Главное, чтобы его поняли.
Мнения:
Виктор Плескачевский, председатель Комитета по собственности Госдумы:
— 11 июня пакет документов, направленных на создание рынка доступного жилья, должен поступить в Думу. Именно рынка — попытка построить социальное государство, которое гарантировало каждому бесплатную квартиру, осталась в прошлом. Как правило, человека, который годами не платит за коммунальные услуги, нельзя выселить из квартиры, если это его единственное жилище. Теперь люди будут покупать жилье или брать в коммерческий наем. А государство предоставит крышу над головой только самым бедным, невысокого качества, конечно.
К каждому документу этого пакета есть претензии, больше или меньше. Да, в ЖК решена проблема выселения заемщика, который не в состоянии расплачиваться по ипотечному кредиту, — хотя он лишится заложенной банку квартиры, все-таки получит сумму (ведь он вносил первый взнос), вполне достаточную, чтобы снять жилье по коммерческому найму. Но требуется еще целый блок поправок, направленных на снижение других ипотечных рисков. Например, плохо прописана тема схем соинвестирования. Сейчас застройщики играют множество ролей: как проектировщики “рисуют” балку в четыре раза толще, чем нужно, как строители выполняют это задание, а потом как банкиры принимают от клиента деньги за лишнюю работу. При этом их никто не контролирует, никто не проводит экспертизу, сколько слоев краски нанесено. По смете может быть четыре, а на самом деле только один. Проверками должны заниматься организации вроде западных стройсберкасс. На языке юристов они называются обществами взаимного кредита. Не решена и другая проблема — так называемых отчислений муниципалитетам на инфраструктуру. Фактически это “оброк” в 15—20%, который между тем серьезная статья расходов.
Очень важное изменение, которое заложено в пакет жилищных законопроектов, — порядок взимания налога на имущество. Предлагается снизить ставку, но оценивать жилье по рыночной стоимости, а не по БТИ. Это многие пробовали сделать, но пока никому не удавалось. Слишком сильно лобби противников.
Сергей Лопатников, американский эксперт “МК”:
— Для того чтобы жилье стало действительно доступным, цена (не себестоимость!) жилья не должна превышать максимум четырех-пяти годовых доходов средней семьи. Сегодня это соответствует примерно 25 тысячам долларов за квартиру площадью в 100—120 “квадратов”. Иными словами, стоимость метра должна быть не более 250—300 долларов. Реально ли это? При нормальном рынке — да. Современные российские технологии обеспечивают себестоимость квадратного метра в 160 долларов, и 250 долларов — при “кирпичных технологиях”.
Очень высокие цены на квартиры говорят о том, что предложений на рынке жилой недвижимости мало по сравнению со спросом. Удивительно ли, что метр массового современного жилья в США на восточном побережье стоит 600—700 долларов в отдельном двухэтажном доме. И это при среднем доходе семьи из трех человек в 40 тысяч долларов в год! А в Москве цена перевалила за 1500 долларов в 5—6 тысяч долларов в год на двух работающих в семье. Кстати, в стоимость американского дома входит не только сама “коробка” и отделка, но и внутреннее оборудование — от кухонных шкафов, холодильника, стиральной машины и сушилки до, разумеется, всей сантехники, обустроенного гаража. Правда, американцы, покупая дом, платят еще и за земельный участок, что составляет обычно около 30% стоимости дома
Власти надеются, что к 2025 году в стране на одного человека будет приходиться около 30 квадратных метров жилой площади. По нормам развитых стран — маловато. Современный уровень развития Европы предполагает, что каждая семья из трех-четырех человек должна быть обеспечена примерно 120—150 квадратными метрами жилья. Если стремиться к такому стандарту, то Россия должна постоянно располагать жилым фондом в 5—6 миллиардов квадратных метров.
