Отделались легким испугом — вот что можно сказать о банковском кризисе, потрепавшем вкладчикам нервы в начале лета. Серьезных последствий удалось избежать. А пара-тройка закрывшихся банков не в счет.
Пока вкладчики штурмовали двери кредитных учреждений, риэлторы выжидали: что будет с ценами на квартиры? Кризис — теоретически — должен был обрушить рынок недвижимости, как это случилось в 1998 году. А на деле проблемы банкиров его не только не обрушили, но даже не раскачали...
В ожидании кризиса
Квадратный метр у нас как выдающийся спортсмен. Ему назначают очередную, непременно “психологическую” отметку, и он берет. Прямо-таки с чемпионским упорством. В начале года рубеж приходился на 1600 долларов, потом на 1700. Когда метр подорожал до 1800 “зеленых”, заговорили о кризисе. Мол, рынок недвижимости уже раздулся как мыльный пузырь и вот-вот лопнет. Ну не могут метры третий год подряд дорожать сумасшедшими темпами — на 40 процентов в год. Кто будет покупать жилье за такие деньги? Так и живут: в ожидании кризиса.
Покупатели между тем находятся. Больше того — выстраиваются в очередь. В Москве как был дефицит квартир, так и остался. Желающие обзавестись апартаментами в столице, видимо, живут по принципу “за ценой не постоим”. Поэтому риэлторы спокойно ставят “квадрату” новую высоту в 2000 у.е., которую, уверены, тот возьмет чуть ли не осенью. А на следующий год предсказывают подорожание и до 2400 “зеленых”. Сбудется этот прогноз или нет, пока неясно. Но понятно, что дешеветь квартиры не станут: предпосылок нет.
Россия прочно подсела на нефтяную иглу. Топливно-энергетический комплекс дает работу многим другим.”Черное золото” кормит абсолютно всех, и пока оно дорогое, доходы населения будут расти.
Очевидно, что в стране слишком много денег. Они прямо горят в руках. А куда их девать?
К банкам у нас доверия нет. Рынок “люксовой” одежды, роскошных автомобилей или суперпродвинутой техники с радостью помогает гражданам облегчить кошельки — предложений хоть отбавляй. А если шкафы забиты дорогостоящими тряпками, а в гараже нет места для очередного авто? Остается одно — вкладывать деньги в недвижимость. Надежнее инвестиций еще не придумано.
Вычислить, какие квартиры куплены для себя, а какие — нет, довольно просто. Достаточно посмотреть на сданные новостройки. Половина не заселена. Хозяева пустых квартир их даже не ремонтируют. И не сдают. За сколько нужно сдавать квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, чтобы быстро вернуть вложенные деньги? За 3—4 тысячи “зеленых” в месяц. Желающих снять угол, пусть и очень приличный, по такой цене найдется немного.
Нет. Выгодные инвестиции по-русски — это купить квартиру за 200 тысяч долларов, а через пару лет продать в два раза дороже. Какой банк даст 40—50 процентов годовых? Да никакой!
Шок — это по-нашему
На днях заговорили было о том, что цены на квартиры все-таки упали. Замглавы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Пономарев авторитетно заявил, что с начала лета средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась аж на 10—15 процентов. Причин, по словам чиновника, несколько. Во-первых, рынок перегрелся. Шок от роста цен поставили под номером 1 в списке “виновных” в снижении спроса на столичные метры. Во-вторых, покупатели нервничали из-за банковского кризиса. Наверное, не успели забыть памятный 1998 год. Тогда кризис сбил цену до 670 долларов за метр жилья в столице. В 1999 году появились первые симптомы выздоровления, а в середине 2002-го за метр давали уже больше 1000 баксов. В прошлом году цены подскочили сразу на 40 процентов.
Ну, а третье место чиновник отдал любимому детищу президента — пакету законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья. В конце весны — начале лета пиаровская активность авторов многообещающих документов как раз достигла точки кипения, и народ решил подождать с покупкой недвижимости: авось и впрямь подешевеет.
Но выдавать желаемое за действительное — любимое занятие властей. По свидетельству риэлторов, о падении цен говорить не приходится.
— Речь идет о стабилизации рынка. Причем временной, — уверяют они. — Квартиры стабильно дорожали до апреля. А в мае в стране начался вялотекущий банковский кризис. Вкладчики еще не митинговали у закрытых банков, но уже активно снимали деньги. Средний вклад у наших граждан — не тысяча и не две тысячи долларов. Но снятых денег явно не хватало на квартиру. Поэтому они пошли путем “альтернативы” — продавали свое жилье, чтобы купить лучшее с доплатой.
По свидетельству риэлторов, в мае предложение квартир на вторичном рынке увеличилось сразу на 30 процентов. Однако игра на понижение так и не началась. Московский рынок недвижимости привык жить при дефиците метров. Покупатели хорошо усвоили правила игры: если выставленная на продажу квартира понравилась — бери сегодня. Завтра ее либо купит кто-то другой, либо продавец запросит больше. Когда же предложений стало больше, самым правильным решением было ждать. Либо другого, более подходящего варианта, либо сброса цены на приглянувшуюся площадь.
И надо же такому случиться — на рынке начался торг! Правда, продавцы никак не хотели уступать больше чем 1—3 процента от объявленной стоимости. Да и эта сказка уже заканчивается. Цены стабилизируются, чтобы осенью вновь пойти вверх.
Осенний марафон
“Майские” квартиры скоро закончатся. А с тех пор как отрыдались обманутые вкладчики, серьезных “сливов” жилья не наблюдалось. Поэтому риэлторы обещают жаркую осень. Дело в том, что одна проданная по альтернативной схеме квартира через некоторое время становится источником спроса для 2—3 других. Большинство сделок придется как раз на сентябрь. А если учесть, что после каникул цены на недвижимость всегда растут — так уж исторически сложилось, — то осенние предложения огорчат вдвойне.
Это ближайшая перспектива. Делать долгосрочные прогнозы о ценах — примерно то же самое, что гадать на кофейной гуще. Одни эксперты уверяют, что скорее рано, чем поздно, рынок насытится и квартиры перестанут продавать по ажиотажным ценам. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, держать деньги в “квадратах” станет невыгодно. И их активно начнут сбрасывать. Что, в свою очередь, еще больше собьет цены. Но жилье не акции, сбросив которые можно в один день обрушить рынок. Оно продается долго.
Предсказания других не обнадеживают: цены будут только расти — строить в разы больше не стали, и спрос не уменьшился. Наш народ живет плохо, однако метры покупает. И это понятно: люди используют все возможные резервы, чтобы решить главную проблему своей жизни. Кстати, заигрывать с новомодной “фишкой” — ипотекой — в нынешних условиях просто опасно. Сегодня квартиры покупают только те, у кого есть “живые” деньги. Доступная ипотека увеличит спрос за счет кредитоспособных граждан. Нетрудно догадаться, дешевле станут квартиры или дороже, если увеличится спрос.
Обрушить рынок могут либо серьезные проблемы в экономике, либо строительный бум. Впрочем, рассчитывать на последний вариант не приходится — строить, говорят, негде. Москва и так вышла из берегов кольцевой автодороги. Большего захвата область уже не потерпит. Значит, одна надежда на кризис — вдруг упадут цены на “черное золото” и нефтедоллары перестанут кормить экономику.
Впрочем, как показало прошедшее лето, ценам на жилье и кризис нипочем. Квартиры все равно будут покупать...
