Что метр грядущий нам готовит?

Обвала цен на рынке столичной недвижимости не будет

Прошлый год для столичного рынка недвижимости оказался предсказуемым. Впрочем, сразу было понятно, что после бума 2005—2006 годов, когда цены на квартиры в Москве взлетели аж вдвое, рост цен замедлится. Так и произошло. Но и чуда, увы, не приключилось — ниже цены не стали…

Подробнее об основных итогах прошлого года и перспективах 2008-го — в обзоре “МК”.

Квартиры в новостройках

В Москве новостройки были и остаются фаворитами на рынке столичной недвижимости. Они всегда востребованы покупателями — особенно эконом-класс с отделкой. За год новостройки поднялись в цене на 12,4% (средняя цена — $4192 кв. м). Больше других подорожало качественное жилье — “элитка” — на 14% за год (средняя — $16 000 кв. м).

Новостройки эконом-класса прибавили 13% ($ 5356 кв. м), типовые дома 11% ($3657 кв. м), дома бизнес-класса — 9% ($7495 кв. м).

— В столице наметилась тенденция сокращения новостроек. Чем ближе к центру, тем их меньше, — говорит руководитель известного аналитического центра Олег Репченко. — Причины понятны: в Центральном округе мало площадок, пригодных для строительства. Новостройки “уходят” из Москвы в область. Сегодня активно застраивается среднее Подмосковье (30—40 км от МКАД). Думаю, в следующем году там развернется большая стройка.

В Московской области новостройки дорожали медленнее, чем в Москве. За год цены выросли на 3%. Средняя цена — $1848 кв. м. В городах-спутниках, расположенных в 5-километровом кольце от МКАД, квартиры дороже — от $2138 кв. м (в Балашихе) до $3088 за кв. м (в Красногорске).

Перспективы. Ожидается, что к весне этого года спрос на “первичку” активизируется.

— К этому времени потребители перестанут надеяться на то, что цены снизятся, — поясняет руководитель аналитической службы крупного агентства недвижимости Алексей Кудрявцев.

По его словам, в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов новостройки станут дорожать с незначительным опережением темпа инфляции — на 10—12% в год, по наиболее востребованным объектам возможен прирост до 14%.

Вторичное жилье

В Москве. Если не брать в расчет декабрь, то наиболее интересной тенденцией года был рост долларовых цен на “вторичку”, почти равный падению курсовой стоимости доллара.

— Рублевые цены на жилье практически не изменились, а фактически с учетом инфляции даже незначительно снизились, — отмечает независимый аналитик Андрей Бекетов.

Декабрь выбился из общей тенденции тем, что курс доллара повысился, а политика продавцов на увеличение долларовых цен сохранилась. В результате по итогам года рост цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составил 12% в валюте и 5% в рублях. При этом фактически, с учетом годового снижения курса доллара на 7%, рублевые цены на квартиры в панельных домах снизились на 1,5%, а в кирпичных и монолитных домах увеличились на 7,5%.

В итоге к концу года средняя цена 1 кв. метра без учета самых дорогих и самых дешевых квартир составила 4319 долларов.

Больше всего за год подорожали 10—12-этажные кирпичные (монолитные) дома — на 19,4% в валюте (средняя цена с учетом самых дорогих и самых дешевых квартир дошла до $7404 за кв. м), меньше всего — панельные 9-этажки — на 4,1% ($4370 за кв. м). В округах максимум роста валютных цен отмечен в ЦАО — +19,2% ($7643 за кв. м), минимум — в ЮВАО — +6,3% ($4195 за кв. м). Что касается данных о средних ценах, рассчитанных без учета самых дорогих и самых дешевых квартир, — они в таблицах.

Общий объем рынка снизился примерно на 20%. Критического влияния на общие тенденции это снижение не оказало.

В Московской области по итогам 2007 года общая долларовая цена 1 кв. метра в целом осталась без изменений ($2615 за кв. м), а в рублевом выражении снизилась на 7% (с 68 669 до 64 329 рублей за кв. м). Наибольший рост цен отмечен в панельных 16- и более этажных монолитных домах — +6,3% ($2583 за кв. м). В домах остальных типов итоговые цены колебались на уровне от -0,9% до +0,3% (средняя — около $2700 за кв. м).

Больше других за год подорожало жилье, расположенное в городах на дальнем южном направлении — +21,2% ($1950 за кв. м), а также в среднем Подмосковье (Домодедово, Подольск, Жуковский), где в последнее время развернуто масштабное строительство жилья — +12—16% (около $2400 за кв. м). Максимум снижения цен на ближнем восточном направлении -1,3% ($2638 за кв. м)

Общий объем предложения снизился почти на 15%. Что тоже не критично.

Перспективы. Ожидается, что в 2008 году “вторичка” в Москве прибавит в цене еще 8—10%, а подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 5—6% в год, по отдельным категориям и объектам возможно повышение до 10% (в валюте) за год. Средняя цена столичного жилья может достичь (с учетом самых дорогих и самых дешевых квартир) 5500—5700 долларов за кв. м.

Загородная недвижимость

Итоги. За прошедший, 2007 год средний рост цен по рынку загородной недвижимости составил около 30%. При этом в целом по Подмосковью земля в среднем подорожала почти на 25% и средняя стоимость сотки сегодня зашкалила за $10,5 тыс.

— Год ознаменовался ростом активности девелоперов, — отмечает Алексей Кудрявцев, — открытием продаж более чем в 30 коттеджных поселках (что в 1,5—2 раза больше, чем за тот же период в прошлом году), половина которых позиционируется как бизнес-класс. Всего в стадии активных продаж сегодня находится около 300 коттеджных поселков.

Прогноз. Учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать “пиковым” по числу новых поселков. Ожидается, что цены на “загородку” в целом по рынку за 2008—2009 годы прибавят еще 10—17% в год (в зависимости от класса объекта, направления и удаленности от Москвы), а число ежегодных продаж за это время увеличится до 20—30%.

Аренда

Итоги. Арендные ставки на квартиры эконом-класса за прошедший год в среднем выросли почти на 30%.

Однокомнатные квартиры подорожали почти на 24% (сегодня их сдают по цене от $700 в мес.); двухкомнатные прибавили 34% (за них просят от $1000 в мес.); трехкомнатные — 25% (от $1230 в мес.).

При этом наиболее сильно подорожали “однушки” в ЮЗАО — на 24,7% (до $903 в мес.), СЗАО — на 23,8% ($833) и ЮАО — на 34,1% ($1006), “двушки” — в СЗАО на 40,7% ($1010), ВАО — на 35,3% ($966), САО и ЗАО — на 34,2% (до $974 и $1044 соответственно). Доходность от сдачи квартир в аренду в этом году составила около 6,5—7%.

— Рост арендных ставок может привести к тому, что наниматели станут переходить из сегмента “бизнес-” в категорию “эконом-класса”, а также к росту популярности аренды квартир в городах Подмосковья, расположенных непосредственно за МКАД, — говорит заместитель директора московского холдинга недвижимости Мария Жукова. — Инфраструктура и транспортная доступность там уже хорошо развиты, а уровень арендных ставок на 25—30% ниже, чем в спальных районах столицы.

Прогноз. С февраля рынок аренды “оживет” пока без существенного роста стоимости найма. Заметный рост арендных ставок придется на конец июля — начало августа и продолжится до октября-ноября. В итоге за 2008 год арендные ставки повысятся как минимум на 15—25% в зависимости от расположения, качества ремонта и других потребительских характеристик квартир.

На рынке аренды загородного жилья наиболее востребованными в 2007 году были направления: Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское, где происходила массовая застройка коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Постепенный рост арендных ставок отмечен по всем направлениям, за исключением востока и северо-востока. Значительнее всего за год выросла арендная цена коттеджей на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД. К концу 2007 года средняя стоимость аренды таких коттеджей составила $11 809 и $8549 соответственно.

— Самыми востребованными на протяжении года оставались объекты стоимостью найма от $1000 до $3000. Наименьшим спросом, как всегда, пользовались коттеджи в ценовой категории до $1000 и от $10 000, — отмечает г-жа Жукова.

Перспективы. В будущем году сохранится главный тренд нынешнего года — жилье эконом-класса будет постепенно перетекать в категорию бизнес-класса. Причем это будет связано не с улучшением его качества, а с увеличением его цены.

С учетом тенденций прошлых лет можно ожидать, что до лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться самым незначительным образом — плюc–минус 0,5%. В августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца октября, а с ноября по июль стоимость найма вновь будет колебаться незначительно. Ожидается, что в новом году арендные ставки вырастут примерно на 15—18%.

Итак, по оценке наших экспертов:

— рынок жилья в Москве и Московской области по-прежнему не может похвастаться своей доступностью: позволить купить себе жилье даже на условиях привлечения ипотеки могут семьи с совокупным доходом от $2 тыс.;

— неприятных сюрпризов в 2008 году не ожидается: рынок стабилизировался и будет развиваться в рамках уже сложившихся тенденций;

— “обвала” цен, слухи о котором наводнили рынок в начале года, не будет: откладывать покупку жилья с целью экономически выгадать тем, кто в этом жилье действительно нуждается, нет;

— прогнозы на более далекие перспективы для большинства покупателей неутешительные: жилье может стать дороже.

В какую недвижимость вкладывать деньги?


Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы:

— На мой взгляд, наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций сегодня вложения в коммерческую недвижимость, например, в нежилые помещения в новостройках. Вкладывать средства в жилую недвижимость частному инвестору есть смысл только в том случае, когда цена объекта на начальной стадии сильно отличается от цены возведенного объекта. Такой потенциал сегодня остается у подмосковных многоэтажек, загородного жилья и земельных участков. Предварительные оценки 2007 года позволяют нам говорить о росте цен до 40% в сегментах загородной и коммерческой недвижимости.

Жанна Щербакова, директор Департамента загородной недвижимости:

— Малоэтажная недвижимость имеет стабильное ежегодное увеличение в стоимости примерно на 25—27%, причем интересные объекты (в нижних ценовых диапазонах) увеличивают цену до 100% ежегодно, что значительно выше самых больших процентов по ипотечным займам.

С точки зрения долгосрочных инвестиций выгодно приобретать участок для последующего строительства. Однако при строительстве надо быть аккуратнее: строить надо не то, что нравится, а то, что будет востребовано на рынке через несколько лет, объект не должен устареть.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— Рынку земельных участков год от года уделяется все больше внимания. Есть мнение, что сейчас это последний сегмент, на котором можно неплохо заработать. Однако я бы добавил, что это и самый рискованный сегмент, на котором легко прогореть. Например, неожиданно может оказаться, что под купленным вами участком проходит какая-то магистраль и в обе стороны от нее на расстоянии 50 метров нельзя ничего строить, в итоге из 10 га реально застроить всего 2. Инвестиционные квартиры — более надежный вариант. Сегодня москвичи стали все чаще вкладывать деньги в недвижимость российских городов, поскольку московские квартиры прежней прибыли давно не приносят.