Сейчас трудно найти в Москве (в том числе в ТиНАО) жилую новостройку без «коммерции» на первых этажах. Если, конечно, не говорить о малоэтажных клубных домах и индивидуальном жилищном строительстве. Это не только практика девелоперов, но и городская концепция: во второй половине 2010-х она была сформулирована как «новая квартальная застройка» в противовес позднесоветской, микрорайонной. Предполагалось, что нежилые помещения на первых этажах сделают городскую среду безопаснее, а магазины шаговой доступности — доступнее.
Благо примеры были налицо: в кварталах пяти-, девяти и двенадцатиэтажек, особенно рядом со станциями метро, первые этажи часто переводились в нежилые помещения, оборудовались отдельными входами и служили (во многих случаях служат и сейчас) отличными площадками для малого бизнеса.
Однако в случае с новостройками спальных районов — хотя там помещения изначально приспособлены под «коммерцию» — что-то, кажется, пошло не так. Опрошенные «МК» московские риелторы, специализирующиеся на торговой недвижимости, подтверждают: площадей сейчас на рынке больше, чем желающих открыть свое дело (или хотя бы новый филиал существующего магазина, банка или кафе).
— Дело, во-первых, в реальном ценнике на помещение, — отмечает Ольга Ежова, частный риелтор по коммерческой недвижимости. — Те, старые, первые этажи, переделанные как квартиры, покупались именно как квартиры — по ценам и правилам жилищного рынка. А потом переводились в «нежилье», это тоже стоило денег и хлопот, но несколько другого плана. Что же касается изначально коммерческих помещений — они стоят совсем других денег, в том числе потому что там все сразу приспособлено по коммерческим нормам. К тому же они чаще всего больше по площади.
Стандартные коммерческие помещения на первых этажах, по словам собеседницы «МК», рассчитываются на довольно узкий спектр применений: небольшие филиалы банков, кафе, магазины среднего размера, парикмахерские. В итоге для некоторых арендаторов такие «ячейки» маловаты — например, на первом этаже не откроешь супермаркет, для этого нужно встроенно-пристроенное помещение. А для некоторых — например металлоремонтов — наоборот, велики и чересчур «пафосны».
— Действительно, несколько лет назад был сделан акцент на то, что в каждом жилом комплексе должны располагаться пункты вывоза заказов (ПВЗ) маркетплейсов, аптеки, небольшие магазины, — пояснил «МК» исследователь потребительского рынка Михаил Лачугин. — Эта тенденция действительно существовала, но сейчас рынок таких помещений насытился. К тому же актуальной стала курьерская доставка — в итоге такое количество аптек или заведений общепита уже не столь востребовано.
Казалось бы, в нынешней ситуации «резиновым» сегментом рынка могли бы быть ПВЗ — их можно создавать почти сколько угодно (и действительно, они существуют в некоторых районах почти в каждом доме), говорит эксперт. Но экспансия этого формата, возможно, будет ограничена административно, такие идеи, по словам Михаила Лачугина, имеются во власти.
— Возможно, у города как генерального заказчика реновационных домов и вообще жилья есть свои предпочтения касательно того, что должно быть в нежилых помещениях, — говорит собеседник «МК». — И не всякие форматы на первые этажи домов допускаются. В связи с этим застройщикам, пожалуй, стоит не слепо соблюдать формат, а мониторить, что будет эффективнее.
Далеко не везде коммерческая недвижимость на первых этажах востребована, отмечает градостроитель Илья Заливухин. «В центре, рядом с метро и два, и три нижних этажа могут быть коммерческими, а в транспортных узлах МЦК и МЦД допустимо и 5 нежилых этажей, — говорит архитектор. — Но в пригородах высотная застройка вообще противопоказана, там нужно строить малоэтажное и индивидуальное жилье».
В спальных районах первые этажи как раз естественным образом могут быть жилыми, размышляет Заливухин. Малоэтажная застройка, палисадники и сады под окнами, стоянка автомобилей на дорожке — все это допустимо в тех зонах, где до транспортных узлов далеко. А вот нежилые первые этажи высоток — как и сами высотки — в таких местах явление «нездоровое», уверен архитектор.
Избежать градостроительных ошибок такого рода может помочь «заблаговременное» генеральное планирование развития города. Пока же нежилые помещения на первых этажах вполне могут подешеветь. Если, конечно, те, кто их продает и сдает, согласны немного подвинуться в цене.
