— Какие тенденции определили развитие российского рынка жилья в 2025 году — и насколько они соответствовали ожиданиям начала года?
— В 2025 году на смену вопросу о ценах на жилье в качестве главного драйвера рынка пришла ключевая ставка. Она стала центральным фактором, формирующим как дороговизну ипотеки, так и альтернативную привлекательность сбережений. Трендом года стало не просто замедление, а стагнация, вызванная осознанием того, что эпоха дешевых денег и, как следствие, ажиотажного ипотечного спроса не вернется. Реальный потребительский спрос оставался ограниченным, а осторожное снижение ставки, вопреки ожиданиям начала года, не разморозило рынок, а консервировало выжидательные настроения покупателей. Таким образом, реальность 2025 года не соответствовала оптимистичным ожиданиям его старта. Вместо оживления рынок окончательно перешёл в фазу «новой нормальности» с высокой стоимостью капитала. И в 2026-м такая тенденция будет продолжена.
— Что можно сказать о семейной ипотеке — это благо и спаситель рынка недвижимости в 2025 году или её влияние переоценено?
— В целом массовые ипотечные льготы в последние годы привели к росту стоимости жилья и искажению рынка, в том числе в части цен: стоимость жилья на первичном рынке сильно оторвалась от вторичного, где широких льгот нет и не было. В этом и заключается главный парадокс — вместо повышения доступности жилья льготная ипотека, по сути, снизила ее, искусственно раздув цены. Это стало следствием вливания в рынок дополнительного, но искаженного льготой спроса, который позволил застройщикам поддерживать завышенную стоимость квадратного метра. Госпрограмма легла тяжелым бременем на бюджет на многие годы вперед, но при этом не достигла своей изначальной демографической цели, превратившись в инструмент для спекуляций. После отмены массовой льготной ипотеки в 2024 году именно семейная ипотека стала ключевым инструментом поддержания спроса. Сегодня ее доля в совокупном объеме выдач достигает 80%, что делает ее основным драйвером рынка жилищного кредитования. Но власти продолжают последовательно идти по пути сокращения ипотечных льгот.
— Вы имеете в виду грядущее изменение условий семейной ипотеки?
— Да, с 1 февраля 2026 года вступают в силу ограничения по семейной ипотеке: теперь муж и жена могут взять только один кредит на семью и обязаны выступить созаёмщиками. А ранее можно было взять две семейные ипотеки на семью: одну на жену, а другую — на мужа, а до этого — неограниченное количество льготных кредитов. Также обсуждается увеличение ставки по семейной ипотеке с 6% до 12% для семей с 1 ребенком.
— Полагаете, россиянам следует ожидать таких законодательных изменений в ближайшем будущем?
— Не исключаю, что логика развития событий может привести и к такому возможному сценарию: выгодная ставка может сохраниться исключительно для многодетных семей, приобретающих просторное жилье, тогда как покупка студий и однушек, возможно, перестанет подпадать под льготные условия. Кроме того, подобно тому, как это произошло с IT-ипотекой, программа может быть поэтапно выведена с наиболее «перегретых» рынков, начиная с Москвы. То есть льготная семейная ипотека трансформируется из массового инструмента в адресную меру социальной поддержки.
— А как обстоят дела с доступностью жилья для россиян?
— Доступность жилья для граждан в 2025 году точно не росла. В числе причин — высокие ипотечные ставки, которые хоть и опустились с 30-31% в начале 2025 года до 20-22% к концу года, но доступнее покупку жилья не сделали. Плюс цены, которые уже давно оторвались от платежеспособного спроса. Для тех, кто не подпадает под узкие критерии льготных программ, жилье стало практически недосягаемым. Да и для тех, кто подпадает, это часто означает долговую яму на десятилетия ради малогабаритной квартиры, особенно если говорить о Москве. Итог печален: рынок разделился на два сегмента. Узкая прослойка, имеющая доступ к льготам, поддерживает спрос в новостройках по искусственно завышенным ценам. А основная часть населения фактически вытеснена как с первичного, так и со вторичного рынка, где цены также коррелируют с новым строительством. Доступность в ее истинном, рыночном смысле — в соотношении доходов и цен — продолжает падать.
