Цена: «делюкс» в полтора раза выше
Наиболее явный отличительный признак между новостройками элит- и делюкс-сегментов московского рынка – цена. В среднем в элитных новостройках квадратный метр продается за 1,35 миллиона рублей, а средняя цена в разных проектах этого класса варьируется от 901 тысячи рублей до 2,8 миллиона за квадратный метр.
В делюкс-классе квадратный метр в среднем предлагается за 2,4 миллиона рублей, а средняя цена составляет от 1,4 до 4 миллионов рублей за «квадрат». По наблюдениям экспертов компании Rariteco, квадратный метр в новостройках делюкс-класса в среднем в полтора раза дороже, чем в элитных объектах.
Место: строго Центральный административный округ
У размещения элитных и делюкс-проектов также есть свои особенности. Оба класса новостроек обычно появляются в Центральном административном округе Москвы, но для элитного сегмента это требование уже не такое строгое. Жилые комплексы этого класса сейчас продаются в Западном и в Северо-Западном административных округах.
В делюкс-классе расположение строго ограничено пределами Центрального административного округа. Более того, есть требования к месту строительства комплекса делюкс-класса. Новостройка должна быть не только в престижном районе, но и соседствовать с уникальными городскими пространствами (парками, набережными) или достопримечательностями (музеями, храмами, театрами).
Масштаб: знать соседей в лицо
Новостройки делюкс-класса почти всегда ориентированы на крайне узкую аудиторию покупателей, поэтому часто представляют собой дома клубного формата. Если в элитном классе встречаются масштабные проекты новых кварталов, то в делюксе размер здания предполагает такое количество квартир или апартаментов, чтобы соседи друг друга знали. Поэтому в элитном сегменте проект может предусматривать до 500 помещений, а в делюкс-классе – не больше 100.
Количество квартир: знать соседей по имени
Требования к приватности в проектах делюкс-класса выше, чем в элитных. Ограниченный масштаб здания с этой точки зрения должен проявляться не только в общем количестве квартир и апартаментов, но и в их количестве на этаже или в секции. В делюкс-домах нередко встречаются помещения с отдельным входом для владельцев, персональные лифты между паркингом и квартирой и другие архитектурные особенности, которые сводят к минимуму встречу с незнакомцами. Но такие опции можно предусмотреть далеко не всегда, и показателем приватности становится количество соседей на этаже. В элитных новостройках количество квартир на этаже (или на этаже секции) может достигать трех, тогда как в делюксовых новостройках - двух.
Площадь помещений: семейные гнезда
Для определения класса новостройки важна так называемая «нарезка» помещений, то есть распределение жилой площади здания между квартирами разного размера и формата. Именно «нарезка» во многом определяет будущий социальный состав жителей.
Скажем, жилой комплекс с большим числом однокомнатных квартир может привлечь инвесторов, и приобретенные ими помещения будут долго пустовать или сдаваться в аренду. Это не способствует формированию тесного круга соседей клубного дома. Другие характеристики тоже важны: в клубных комплексах делюкс-класса почти все помещения имеют большую площадь.
Средний размер квартир и апартаментов в элитном классе – 153 квадратных метра, в делюксе – 185. В элитных новостройках доля квартир с четырьмя и большим числом комнат составляет 11% предложения, в делюкс-классе – 20%.
Домашняя инфраструктура: от постирочной до кабинета
В домах делюкс-класса более строгие требования к планировкам и вообще функциональности помещений. Так, все спальни планируются в формате мастер-спальни, то есть с собственным санузлом и гардеробной. В квартирах обязательно должны быть постирочные, кладовые, кабинеты. Обязательно планируются гостевые санузлы.
У квартир или апартаментов должны быть архитектурные особенности: террасы, эркеры, двойной свет. В элитных новостройках далеко не все квартиры имеют такие отличительные особенности и вполне могут быть спроектированы по канонам более доступных классов жилья.
Клубная инфраструктура: только для своих
Собственная инфраструктура жилого комплекса должна быть разнообразной, и в делюкс-новостройках требование к этому аспекту выше, чем в элитном сегменте. В элитных новых комплексах инфраструктура может быть ограничена коммерческими объектами на первом этаже (бутики, салоны красоты, банковские отделения, рестораны). Причем часто к этим заведениям открыт доступ всем желающими.
В новостройках делюкс-класса подход иной. В последние годы все чаще проектируется некоммерческая, клубная инфраструктура, рассчитанная только на резидентов. Посторонним сюда вход запрещен.
Архитектурные форматы: все виды резиденций
Новостройки делюкс-класса чаще, чем элитные, представляют собой редкие архитектурные форматы жилья. Это могут быть таунхаусы, виллы, дуплексы, двухуровневые квартиры, пентхаусы. Иногда в новостройках делюкс-класса могут быть предусмотрены приватные участки на территории комплекса. Элитный проект не всегда предусматривает уникальные или коллекционные объекты недвижимости, тогда как для делюкс-класса это обязательное требование.
Технологичность: умный дом
Обязательным требованием для элитных и делюкс-новостроек стали системы умного дома, причем интегрированные как в общедомовые коммуникации, так и в квартиры. В их числе IP-домофония, распознавание лиц, бесконтактный доступ в паркинг, wi-fi на территории, мобильное приложение, умные счетчики, управление приборами, освещением, отоплением.
Впрочем, в этой сфере требования тоже растут. После ухода из России поставщиков облачных сервисов для умного дома девелоперы делюкс-проектов чаще задумываются о создании дополнительного контура информационной безопасности смарт-систем.
Дополнительные сервисы: индивидуальный подход
Различие между комплексами элитного и делюкс-классов прослеживается в уровне дополнительных сервисов, которые доступны их жителям. Если в элитных комплексах обычно речь идет о пакете гостиничных услуг (пусть и высокого уровня), то в делюкс-классе предлагают уже более сложные сервисы. Например, у каждого резидента есть контакты шеф-консьержа, который может выполнить практически невозможное: достать билеты на премьеру модного спектакля, забронировать места в самом труднодоступном ресторане.
