Историки утверждают, что коммунальное заселение как принцип организации жизни в городах появилось еще в начале XVIII века. Чтобы расселить рабочую силу, потянувшуюся на заработки из деревень, домовладельцы начали выгораживать в квартирах отдельные углы и сдавать их внаем бывшим крестьянам. Однако массовым это явление стало с воцарением советской власти, взявшей курс на притеснение буржуев и уплотнение их жилплощади. В одной квартире стали жить и академики, и алкоголики. Это как нельзя лучше доказывало, что в советской стране все равны и все счастливы. Как ни странно, несмотря на стесненный быт, подавляющее большинство жителей коммуналок тех времен вспоминают годы, проведенные на общей кухне, с большой теплотой. “Я 30 лет прожил в коммуналке, у нас была прекрасная квартира, в которой мы мирно жили вместе с замечательным актером Семеном Фарадой и его родителями”, — рассказывает глава стройкомплекса Владимир Ресин. И его точку зрения горячо поддерживают Галина Волчек, Сергей Миронов, Владимир Этуш, Георгий Вилинбахов, а также еще добрая тысяча политиков, деятелей культуры и ученых, родившихся и выросших в домах, аналогичных прославленному кинематографом дому у Покровских ворот.
Но за последние годы стандарты хорошей жизни резко изменились, и это признают в том числе сами бывшие “коммунальщики”. “Мы должны исключить понятие “коммунальная квартира”, как исключили когда-то понятие “барак”, поскольку существование подобного жилья вступает в противоречие с современной цивилизацией”, — уверен столичный градоначальник Юрий Лужков.
Курс на ликвидацию атавизма советских времен городские власти начали в 1995 году. Однако наибольших успехов в борьбе с коммунальным заселением удалось добиться в течение последних 10 лет, когда общее число таких квартир сократилось вдвое — со 120 до 60 тысяч. Как расселить этот немалый, даже в масштабах такого крупного города, как Москва, объем жилья, чиновники пока не знают. В прошлом году свежие идеи и предложения появились у префектуры Центрального округа, которая всегда стремится выступать в авангарде городских жилищных программ. ЦАО первым из столичных округов покончил с пятиэтажками, и вот теперь первым рассчитывает завершить ликвидацию коммунального жилья. Правда, даже при благоприятном стечении обстоятельств будет это еще довольно нескоро — лишь в 2018 году.
* * *
В границах центральной части города в настоящее время находятся 9,8 тысячи коммуналок — это 16% всего коммунального фонда Москвы и 4% от общего количества квартир префектуры.
Из 22 тысяч жильцов порядка 4,5 тысячи составляют очередники. Чтобы их расселить, необходимо построить 100 тысяч квадратных метров жилья, или 1300 квартир.
При существующем дефиците земельных участков, особенно в исторической части столицы, это представляется маловероятным, поэтому власти рассматривают возможность использования альтернативных механизмов. “Идея заключается в том, чтобы объединить программу по расселению коммуналок с другими жилищными проектами города, такими как “Молодой семье — доступное жилье” и “Жилье многодетным семьям”, “Социальная ипотека” и другие”, — говорит префект ЦАО Алексей Александров.
Социальная ипотека, как известно, предполагает выплату очереднику определенной суммы денег, которую он может внести в качестве первоначального взноса, а также кредита под щадящие проценты: в 2010 году — 10,5%. При приобретении квартиры по договору купли-продажи с рассрочкой нужно сразу внести 40% стоимости жилплощади, а оставшиеся выплаты распределяются равными долями на срок до 10 лет. Причем в обоих случаях квадратные метры достаются покупателю по близкой к себестоимости цене. Очередники с большим стажем, как правило, стремятся получить субсидию. С ее помощью семьи, простоявшие в очереди 10 и более лет, могут покрыть до 70% стоимости нового жилья. Использовать субсидию можно как в Москве, так и на рынке ближнего Подмосковья, где цены ниже, чем в столице. За аналогичную сумму за пределами МКАД можно приобрести квартиру большей площади в качественном и комфортном доме. Поскольку субсидии пользуются большой популярностью, их объем планируется увеличить, в частности, за счет средств, выручаемых городом от продажи комнат в коммуналках. Каждый год — это несколько десятков миллионов рублей.
Деньги, полученные от сделок с комнатами в ЦАО, префектура предлагает оставлять в самом округе, а не отправлять в общий котел. “Таким образом мы получим резервы для решения проблем все тех же коммунальных квартир — на выплату субсидий проживающим в них очередникам”, — поясняет Алексей Александров. Кроме того, чиновники хотят, чтобы участники возмездных программ могли рассчитывать на вычет при приобретении нового жилья на рынке. “Если человек покупает отдельное жилье с помощью субсидии, рассрочки платежа или по социальной ипотеке, из стоимости его новой квартиры должна вычитаться стоимость комнаты, которую он оставляет государству. Это было бы справедливо”, — считает префект.
Обитатели коммуналок, состоящие на жилищном учете, могут также претендовать на получение жилья в городском бездотационном доме или на 50%-ную компенсацию стоимости квартиры, арендуемой в частном секторе. Правда, тут есть одно существенное “но”, связанное с необходимостью переезжать из центра на окраины, чего жители (за редким исключением) делать категорически не хотят. Как правило, подавляющее большинство желают остаться не просто в Центральном округе, а именно в своем микрорайоне. Однако таких обязательств перед очередниками у города нет. Получить новое жилье по прежнему адресу на данный момент могут только жители Таганки и Замоскворечья, где в рамках программы реновации кварталов идет активный снос ветхого и аварийного фонда, часть которого является коммунальным.
Другой вариант — ждать инвестора. Если он заинтересован в расселении конкретного дома, он будет стараться выполнить пожелания его жителей, связанные с приобретением альтернативных квартир. Впрочем, по словам собеседника “МК” в горадминистрации, все “хорошие” дома были разобраны девелоперами еще до 2008 года. А сейчас на рынке остался сплошной неликвид: то есть либо слишком населенные коммуналки, либо слишком капризные граждане, запросы которых сводят на нет всю экономику подобных проектов.
В прошлом году отдельные преимущества при переселении из коммуналок получили многодетные семьи. Для них город начал строить отдельные коттеджи площадью порядка 200 квадратных метров. В первые дома Департамент жилищной политики и жилого фонда заселял семьи с пятью и более детьми. Однако начиная с 2010 года к программе должны подключиться родители с четырьмя детьми, проживающие в общежитиях и коммуналках, обещает глава ведомства Петр Сапрыкин.
Комплексный подход к расселению “вороньих слободок” в ЦАО уже принес свои результаты: если в 2007 году было ликвидировано 117 коммунальных квартир, то в 2009-м — порядка 600, хотя дополнительных площадей округу не выделялось. По словам Александрова, очередники смогут переехать в отдельное жилье до 2014 года, неочередники — до 2019-го. Впрочем, в обоих случаях речь идет о квартирах, находящихся в собственности города. Заниматься приватизированными комнатами власти не планируют.
* * *
Борьбу с коммуналками серьезно осложняет неоднородность самого жилья. Если бы все комнаты принадлежали одному собственнику, например городу, все было бы намного проще. Однако никаких ограничений — за исключением приватизации мест общего пользования (туалета, ванной, кладовок и т.д.) — законодатель на жильцов не наложил. В итоге при попытке расселить коммунальное жилье чиновники сплошь и рядом сталкиваются с крайне сложными и запутанными ситуациями, требующими многоходовых решений. Вот, например: есть пятикомнатная квартира. Две комнаты в ней уже освобождены и находятся на замке, так как принадлежат городу. В остальных проживают две семьи, одна из которых является очередником, а другая приватизировала свою жилплощадь. Что делать? Допустим, префектура подберет отдельное жилье очереднику и получит в свое распоряжение еще одну комнату. Использовать ее под заселение чиновники не смогут, так как Юрий Лужков принял однозначное решение — не плодить новые коммуналки. Продать освободившиеся квадратные метры соседям-собственникам тоже вряд ли получится, так как цены на недвижимость в ЦАО кусаются, да и не нужна пятикомнатная квартира семье из трех человек.
Алексей Александров считает, что в таком случае власти должны действовать более гибко. В частности, префектура должна иметь возможность подобрать и предоставить оставшимся жильцам отдельную жилплощадь, а в пятикомнатную квартиру либо заселить многодетную семью, либо с выгодой продать ее на рынке, а вырученные деньги направить на расселение других коммуналок.
Другой вариант, если расселяемая квартира не отличается большим метражом, — одна семья выезжает, а другая, которая не стоит в очереди, претендует на освободившуюся комнату. Сейчас власти обязаны выставить ее на продажу по рыночным ценам. По данным риелторов, в зависимости от состояния дома, самой комнаты и инфраструктуры такое жилье может стоить от 70 до 350 тыс. долларов, что, как уже говорилось, немногим по карману. Префектура ЦАО предлагает в таких случаях использовать понижающие коэффициенты, аналогичные тем, что применяются к очередникам, участвующим в возмездных программах. “Наша инициатива поддержана, — говорит Александров. — Теперь Департамент жилищной политики должен определить, какими будут эти коэффициенты и кто ими сможет воспользоваться”. По данным “МК”, речь идет об уже существующей в городе схеме. Чем дольше семья мучается в коммуналке, тем дешевле должна стоить выкупаемая у города площадь. На величину коэффициента может также повлиять качество жилья: одно дело — сталинский дом после капремонта и совсем другое — прогнившие полы и деревянные перекрытия ветхого фонда. Префектура предлагает установить понижающие коэффициенты 0,3—0,7 от рыночной стоимости городской доли. Таким образом, $70 тыс. превратятся в $21—49 тыс., $350 тыс. — в $105—245 тыс.
Преференции при выкупе коммуналок могут получить не только их жильцы, но и ТСЖ. Дома в центре разные: немало и таких, где сохранившиеся “вороньи слободки” мешают остальным собственникам провести дорогостоящий капремонт или реконструкцию. “Не секрет, что ТСЖ зачастую готовы за собственные средства выкупать коммунальные квартиры, расселять их, а потом использовать это жилье по своему усмотрению. И если соответствующее единогласие среди членов ТСЖ имеется, то, наверное, надо им предоставить определенные приоритеты или преференции для того, чтобы они могли оперативно решать эти вопросы”, — считает Алексей Александров.
Однако чтобы город мог продавать свою недвижимость в обход аукционов — необходимо вносить изменения в федеральную нормативную базу. До сих пор инициативы московских властей по исправлению жилищного законодательства не пользовались особой поддержкой у Госдумы. Впрочем, недавно за скорейшую ликвидацию в стране коммуналок однозначно высказался непосредственный лидер парламентского большинства — Владимир Путин. А значит, у реформы, затеянной столичными властями, есть перспективы.
