Мал этаж, да не дорог

Малоэтажные мечты

Власти Московской области намерены снижать этажность жилья с 17 этажей и ниже — об этом на международной выставке недвижимости в Каннах заявил заместитель губернатора Владимир Жидкин. По его словам, главным критерием максимальной высоты дома станет число жителей конкретного города или поселения. Например, в населенном пункте, где живет 10 тыс. человек, жилье будет строиться высотой в 4–5 этажей, а для городов с населением от 15 до 50 тысяч максимальная этажность составит 12 этажей и так далее. Владимир Жидкин добавил, что главное для населенных пунктов Подмосковья — «среда обитания». «Мы хотим, чтобы в больших поселениях не было высотных башен», — сказал он. Соответствующее постановление правительства вступает в силу 1 мая этого года.

Решение о снижении этажности вписывается в общее настроение министерства строительства, где в последнее время очень много говорят о приоритете именно малоэтажного жилья. «Флагманом» малоэтажного уже строительства стал город-спутник Новое Ступино. Городок сочетает в себе доступное жилье, индустриальный парк «Ступино 2» с предприятиями экологически безопасного производства, социальную и коммерческую инфраструктуру.

«Сегмент малоэтажного строительства сейчас находится в зоне роста, причем скачок произошел буквально в последнем квартале 2010 года, когда на рынок одновременно вышли несколько компаний с интересными предложениями», — рассказал «МК» руководитель аналитического центра компании «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. И если в 2010 году процент сделок по малоэтажным домам составлял только 3–4%, то в этом году он достиг почти четверти — 22%. Такой рост стал возможен из-за кардинального изменения предложения. Если раньше компании строили в основном элитные бизнес-поселки, которые не пользовались спросом, то в 2010-м появились комплексы из современных материалов с уникальной планировкой, но экономкласса: квартиры в них стоили так же, как в многоэтажных домах. Предложение сразу оценили покупатели, а вслед за ними — и другие застройщики, которые подтянулись и начали развивать новый сегмент.

«Загвоздка заключается в том, что такие квартиры востребованы далеко не во всех городах Подмосковья. Я не считаю спутники Москвы вроде Реутова и Химок, это практически столица. А среди более отдаленных городов привлекательными можно назвать Подольск, возможно, Серпухов и Сергиев Посад. Это крупные города, где есть необходимая инфраструктура, а также потенциальные покупатели — люди с достатком. Остальные населенные пункты скорее упадочны, неудобны и неинтересны для жизни, и там особо ничего не продашь», — объяснил Дмитрий Таганов.

Небоскребы остаются в городах

Но малоэтажки строят в основном рядом с городами или на границе. Поэтому говорить о развитии именно городского малоэтажного строительства пока не приходится. «У нас уже все участки района сформированы под определенный вид строительства. Малоэтажное там тоже представлено — в сельской местности. В городах района будут строиться многоэтажные комплексы», — говорит главный архитектор Красногорского района Маргарита Фалькова. Сами застройщики объясняют ситуацию исключительно выгодой: многоэтажное строительство гораздо прибыльнее.

«Как правило, в городах площадь участков под застройку сравнительно невелика, поэтому для выхода на окупаемость необходимо возводить многоэтажные комплексы. Именно они сегодня пользуются устойчивым спросом», — объяснил «МК» генеральный директор строительной компании TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов.

«Понятно, что себестоимость строительства в панельном доме и при массовом возведении многоэтажного жилья ниже. Старые компании-гиганты типа „ПИК“ и „СУ-155“ уже привыкли к высокой марже, и им трудно будет отказаться от нее в пользу не такого прибыльного малоэтажного строительства. Кроме того, у них уже есть своя база панельного производства. Поэтому на рынке малоэтажного жилья преуспевают новые компании, у них нет своих производственных баз, они привыкли к меньшей марже и спокойно работают в этой ситуации», — поясняет Дмитрий Таганов.

Малоэтажки в городах позволили бы снизить нагрузку на социальную инфраструктуру, которая в Подмосковье который год трещит по швам. Так, в 2011 году было сдано больше 8 млн. кв. метров жилья, а детских садов — всего 27. Новых и дополнительных мест в садах открылось примерно 12 тысяч, при том что в одном Красногорском районе очередь в сад составляет 8000 человек.

Однако пока страдающая инфраструктура получает поблажку только в виде снижения этажности. И пусть максимальным количеством этажей в городе власти оставили 17, цифры снизились по другим показателям — например, в рекреационной части города, в малонаселенных городских поселениях. Возможно, публичные заявления чиновников о том, что Подмосковью не нужны «башни», помогут избежать ситуаций, когда городская высотная застройка уплотняется еще более высокими домами, как, например, на ул. Маршала Бирюзова в Одинцове. Здесь перед 16-этажным домом № 2 строят 25-этажный дом № 2а, расстояние от жилого дома № 2 до забора стройки составляет от 7 до 15 метров. Жильцы судятся со строителями и администрацией уже год. «У нас несколько подобных конфликтов по городу, но на других объектах стройка вроде бы замедлилась, а на нашем строители работают до ночи, так что приходится все время вызывать полицию», — рассказал житель дома № 2 Александр Чигрин. Застройщик, по его словам, не предоставляет в суд разрешение на строительство 25-этажного дома, однако чувствует себя довольно спокойно и уже возвел 4 этажа. Постановление подмосковного правительства о снижении этажности должно предотвратить подобные конфликты. Однако что делать с конкретными уже начавшимися стройками после снижения нормативов, в министерстве строительства области оперативно ответить не смогли.

Впереди России всей

Интересно, что современное малоэтажное строительство развивается пока только в Московском регионе. «Эта история действительно жива только у нас, в регионах ничего похожего нет», — говорит Дмитрий Таганов. И, несмотря на это, будущее малоэтажек аналитики возлагают именно на плечи регионов. Дело в том, что в российских городах-миллионниках достаточно свободных площадок и неосвоенных территорий в черте города. «У нас людям приходится объяснять, что квартира будет все-таки не в самом городе, а в Московской области, что некоторых покупателей отпугивает», — объясняет Таганов. Жителям Екатеринбурга, Новосибирска и Санкт-Петербурга это объяснять не придется — им можно будет предложить комфортное жилье непосредственно на территории города.